증여받은 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액으로 산정할 수 없음.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.3.20. OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 배우자 OOO으로부터 증여를 원인으로 취득한 후 증여세를 무신고하였으며, 2012.6.11. 쟁점부동산을 OOO 및 OOO에게 양도하고 양도가액을 OOO, 증여당시의 취득가액을 2개의 감정평가법인으로부터 감정받은(2012.8.1.) 감정가액의 평균인 OOO으로 하여 2012.8.31. 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 OOO을 소급감정평가한 것으로 보아 취득가액을 기준시가인 OOO으로 산정하여 2013.11.15. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가격이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는바(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 같은 뜻임), 비록 소급감정가액이라고 하더라고 감정평가법인의 감정가액이 자의적이거나 인위적이어서 명백히 하자가 있다는 반증이 없는 한 시가로 인정되어야 하고, 청구인이 제시한 감정가액은 수증시점의 시가를 객관적으로 평가한 가액이므로 처분청이 이를 부인하고 기준시가를 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 청구인이 제시한 감정가액이 비록 소급감정가액이라 하더라도 증여 당시의 시가를 적정하게 반영하였으므로 시가로 인정되어야 한다고 주장하고 있으나, 감정평가기관이 평가한 감정가액이 시가로 인정받기 위해서는 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 규정에 따라 증여받은 날(2009.3.20.)을 평가기준일로 하여 전후 3개월 이내에 평가한 감정가액이어야 하나, 청구인이 제시한 감정가액은 평가기준일로부터 3년이 경과한 2012.8.1. 평가한 감정가액이고, 감정평가의 목적이 수증당시 증여세를 무신고한 상황에서 취득가액을 산정하여 증여세 기한후신고 및 양도소득세를 신고하기 위한 세무서 제출용으로서 취득가액을 높게 감정했을 개연성이 있어 시가로 인정하기 어려우므로 처분청이 기준시가를 시가로 보아 양도소득세 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 소급감정가액을 취득가액으로 하여 신고한 것에 대하여 기준시가로 경정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항 의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목 에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항 에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조 부터 제65조 까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 ㆍ 법 제62조 ㆍ 법 제64조 및 법 제65조 의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.3.20. 쟁점부동산을 배우자 OOO으로부터 증여 받았으나 당초 증여세를 무신고하였으며, 2012.6.11. OOO 외 1명에게 양도한 후, 2012.8.1. 2개의 감정평가기관으로부터 증여당시 취득가액을 소급감정받아 감정가액 OOO을 취득가액으로 하여 2012.8.8. 증여세 OOO을 기한후신고·납부(처분청은 당초 증여세 무신고에 대하여 기준시가로 계산한 OOO을 증여재산가액으로 산정하고 배우자 공제 등을 적용하여 증여세 과세미달로 결정)하였으며, 2012.8.31. 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.

(2) 처분청은 2013.7.1. 청구인이 쟁점부동산 취득가액을 소급감정평가하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 과세표준과 세액을 결정하기 위한 세무조사를 실시하였으며 조사내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 취득 관련 증여세 결정 및 기한후신고내역 (나) 쟁점부동산의 양도 관련 양도소득세 신고 및 경정내역 (다) 청구인의 취득세신고·소급감정내역 및 처분청의 결정내역 (라) 쟁점부동산과 비교표준지(쟁점부동산의 취득가액 감정시 비교대상토지 선정)의 재산세 과세표준 비교 (마) 쟁점부동산과 비교표준지(근생 및 단독주택)의 기준시가 비교

(3) 처분청은 쟁점부동산에 대한 소급감정 조사시점(2012.8.1.) 이전에 관할구청에 건축허가 관련자료를 요청한바, 관할구청에서 회신한 자료OOO) 등에 의하면, 쟁점부동산의 건물은 2012.7.7.～2012.7.10. 철거되었으며(철거·멸실신고일자 2012.6.29.) 철거 이후 집합건물(5층, 원룸형 공동주택)이 2012.5.1. 건축허가를 받아 2012.8.8. 착공신고되었고, 2012.11.19. 사용승인된 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 쟁점부동산 감정평가서에 의하면, 청구인은 2개의 감정평가기관OOO에 쟁점부동산의 취득가액을 감정평가 의뢰하였으며, 동 감정평가기관은 쟁점부동산 감정시 감정평가에 관한 규칙에 의거 토지는 공시지가기준법(비교표준지 선정), 건물은 원가법으로 평가하였고, 본 감정평가의 목적은 ‘일반거래(증여)’, 감정평가서 제출처는 ‘세무서’라고 기재되었으며, 각 평가기관이 감정한 내역은 아래와 같다. <감정평가 내역>

(5) 살피건대, 청구인은 감정가액을 취득당시의 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정가액은 평가기준일로부터 3년이 경과한 2012.8.1. 감정되어 상증법 시행령 제49조 제1항 규정(평가기준일 전후 3개월)을 충족하지 못하는 점, 감정평 가의 목적이 증여세 기한후신고 및 양도소득세 신고를 위한 세무서 제출용으로 기재되어 있는 점, 거래를 통한 다른 교환가격 등이 확인되지 않는 점 등을 종합하면, 처분청이 쟁점부동산의 취득당시의 기준시가를 시가로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.