쟁점 토지를 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 충청남도 OOO 답 2,749㎡(이하 “종전토지”라 한다)를 1985.7.14. 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 취득하여 소유하고 있었는데 OOO이 환지방식으로 시행중에 있는 OOO 도시개발사업 구역에 종전토지가 포함됨에 따라 종전토지는 2010.1.13. 같은 리 OOO 상업용지 1,045.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 환지 예정지 지정‧고시되었다.
• 나. 처분청은 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 2013.11.25. 청구인에게 2013년 귀속 종합부동산세 OOO원과 농어촌특별세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 종전토지의 2010.1.1. 기준 개별공시지가는 1㎡당 OOO원이었으나 환지 예정지 고시 이후인 2011.1.1. 기준 개별공시지가는 1㎡당 OOO원으로 직전보다 3배 이상 급등하였는바, 청구인(1932년생)은 종전토지에서 농사로 생업을 영위하다 80세를 넘기면서 힘에 부쳐 지인들에게 임대를 주어 그 대가로 근근이 살아왔는데 청구인이 동의하지도 않은 도시개발사업으로 자경, 임대 등 소유권 행사(소득창출)를 할 수 없어 금전적, 정신적으로 막대한 손해를 보고 있고, 개발도 완료되지 않아 수익성 및 환금성도 예측할 수 없을 뿐 아니라 이를 제3자에게 매각하여 수익을 창출할 수도 없는 상황이며, 개별공시지가에 대한 이의제기 방법 및 절차도 모르고 있던 상태에서 OOO이 임의로 산정한 개별공시지가를 기초로 종합부동산세가 과세된 것이어서 부당하므로 단지조성공사와 환지등기가 완료된 후에 당시의 실질적인 정당한 평가방법에 따라 산정한 개별공시지가를 기초로 종합부동산세를 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 개별공시지가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 제1항 에 따라 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시하고 있어 개별공시지가 산정의 적법 여부는 같은 법 제12조 제1항에 따라 토지 관할 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청하는 방법으로 해야 하는 것이므로 개별공시지가 산정의 오류에 대하여 처분청에 제기할 수 없고, 처분청에서는 쟁점토지 관할 시장·군수 또는 구청장이 결정한 개 별공시지가를 근거로 이 건 종합부동산세 부과처분을 한 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 도시개발사업의 시행으로 소유권 행사를 할 수 없음에도 임의로 개별공시지가를 산정하고, 이를 근거로 종합부동산세를 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) OOO 도시개발사업과 관련한 OOO(시행자)의 고시 및 공고내용은 다음과 같다. (가) OOO는 OOO 개통 및 국도 21호선 확장에 따른 개발압력 증가로 예상되는 난개발을 미연에 방지하고, 부족한 도시기반시설의 확충을 통해 쾌적한 도시환경을 조성하며, 주택지를 안정적으로 공급하기 위하여 2008.1.21. 종전토지가 속한 OOO 370,158㎡(수차례 변경을 거쳐 369,789㎡로 확정)를 환지방식에 의한 도시개발구역으로 지정‧고시하였고, 2008.10.10. 개발계획수립고시를 하였으며, 2009.12.31. 단지조성공사에 착수하여 현재 공사중에 있고, 2014년 10월에 준공할 예정인 것으로 나타난다. (나) OOO 도시개발사업의 내용은 사업지구 369,789㎡를 주거용지 148,582㎡와 상업용지 19,338㎡ 및 공공시설용지(보류지와 체비지) 201,869㎡로 조성하는 것이고, 종전토지는 2010.1.13. 환지 예정지 지정에 따라 충청남도 OOO의 블록지번을 부여받았고, 권리면적은 1,045.6㎡이며, 동 토지는 상업용지에 해당하고, 효력발생일은 2010.1.13.인 것으로 나타난다.

(2) 종전토지와 쟁점토지에 대한 개별공시지가 고시내역은 아래 <표>와 같고, 2011.1.1. 기준 1㎡당 개별공시지가는 2010.1.1. 기준 OOO원에서 OOO원으로 192% 상승하였으나, 환지 예정지 지정 에 따른 감보면적을 고려할 경우의 상승률은 11%인 것으로 나타난다. OOO

(3) 처분청은 쟁점토지의 공시가격 OOO원에서 OOO원을 차감한 OOO원에 공정시장가액비율 80%를 곱한 OOO원을 과세표준으로 하여 산정한 종합부동산세 OOO원에서 재산세 OOO원을 공제하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다. (4) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 종합부동산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이고, 현실적으로 당해 재산을 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라고 할 것이므로 토지개발사업 진행으로 인해 재산권 행사에 제약이 있다 하여 달리 볼 수 없는 점, 도시개발법 제36조 제1항 에서 환지 예정지가 지정된 경우, 종전 토지의 소유자는 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 환지 예정지에 대하여 종전과 동일한 내용 의 권리를 행사할 수 있도록 규정하고 있는 점, 종전토지는 답으로서 재산세 분리과세대상 토지이나, 도시개발사업에 따른 환지 예정지 지정에 따라 감보된 면적을 제외한 쟁점토지는 상업용지로 전환될 예정이므로 답에 해당하지 않고, 도시개발법 제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자(OOO)가 그 도시개발사업에 제공하는 토지 중 일부는 분리과세대상이나, 쟁 점토지는 이에 해당하지 않으며, 쟁점토지는 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지 등에도 해당하지 않으므로 종합합산과세대상 토지에 해당하는 점, 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 따라 건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가에 이의가 있는 자는 같은 법률 제12조에 의한 이의신청 등에 의하여 구제를 받아야 하는 것이지, 종합부동산세 과세처분에 대한 다툼에서 개별공시지가 산정의 부당함을 이유로 하는 것은 타당하지 않은 점에 비추어 처분청에서 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 이 건 종합부동산세와 농어촌특별세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제11조 [과세방법] 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조 [납세의무자] ⓛ 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 (2) 지방세법 제106조 [과세대상의 구분] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. (단서 및 각 목 생략)

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
• 다. 제13조 제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다)용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 라. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호 에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지
• 마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지 제107조 [납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (단서 생략)

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자 (3) 지방세법 시행령 제102조 [분리과세대상 토지의 범위] ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. (단서 생략)

24. 도시개발법 제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 토지구획정리사업법(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제9조 에 따른 경제자유구역개발사업의 시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). (단서 및 각 호 생략)

36. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법 등(이하 이 호에서 "개발사업 관계법령"이라 한다)에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지(각 목 생략)

(4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 [개별공시지가의 결정‧공시 등] ① 시장‧군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시‧군‧구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정‧공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. (단서 생략)

② 시장‧군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할‧합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정‧공시하여야 한다. 제12조 [개별공시지가에 대한 이의신청] ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정‧공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장‧군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

(5) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제15조 [분할·합병등이 발생한 토지의 개별공시지가] ① 법 제11조제2항에서 “분할·합병등이 발생한 토지”라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률상 지목변경이 된 토지 (6) 도시개발법 제36조 [환지 예정지 지정의 효과] ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.