취득가액 환산시 양도당시 고시되어 있는 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 정당.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1993.3.27. 취득한 OOO 토지 69.95㎡, 건물 134.48㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2012.2.21. 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 매매계약서 및 등기부등본상 OOO백만원이고, 취득가액은 불분명하다고 보아 환산가액인 OOO백만원 으로 하여 2013.10.11. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산이 1세대 2주택으로 양도소득세 과세대상에 해당하고, 취득당시 매매계약서를 분실하여 실지취득가액을 알 수 없어 환산가액으로 과세하는 것은 인정하지만, 처분청은 취득가액을 환산하면서 분모는 2011.4.30. 고시된 기준시가OOO로 하고 분자는 취득당시 고시된 기준시가로 환산한 가액OOO으로 하여 환산취득가액을 OOO백만원으로 산정하였으나, 분모의 기준시가를 2012.4.30. 고시된 OOO백만원으로 적용하지 아니하고 2011.4.30. 고시된 OOO백만원을 적용한 것은 부당하다. 대법원도 “신축주택 취득일로부터 5년이 되는 날에 그 연도의 기준시가가 고시되지 않았더라도 사후에 그 연도의 기준시가를 알 수 있다면 취득일로부터 5년이 되는 날이 속한 연도의 기준시가를 적용하는 것이 타당하고 그 직전연도의 기준시가를 적용하는 것은 위법하다”고 판결(대법원 2013.1.31. 선고 2012두8588)한 바 있어 양도일(2012.2.21.) 현재 2012년도 기준시가가 고시되지 않았더라도 양도소득세 신고기한인 2012.4.30. 고시된 기준시가OOO가 존재함으로 취득가액 환산시 분모로 이 기준시가를 적용하는 것이 타당하다. 또한, 위 판례에서 “ 소득세법 시행령제164조 제3항은 취득일 또는 양도일에 그 연도의 기준시가가 고시되지 아니한 경우 부득이 그 직전연도의 기준시가를 적용하도록 한 예외적인 규정이므로 사후에 그 연도의 기준시가를 알 수 있다면 위 규정을 유추․확대 적용할 것이 아니다”고 판시하고 있으므로 처분청이 취득가액 환산시 해당 연도의 기준시가를 적용하지 아니하고 직전사업연도의 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령제176조의2에서 환산한 취득가액 계산시 분모는 “양도당시 기준시가”이며, “양도당시 기준시가”는 같은 법 시행령 제164조 제3항에서 새로운 기준시가가 고시되기전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하도록 규정하고 있어 쟁점부동산에 대한 취득가액 환산시 계산식의 분모(양도당시 기준시가)에 양도일 직전의 기준시가를 적용하여 취득가액을 산정한 것은 정당하다. 또한, 청구인이 제시한 판례(대법원 2013.1.31. 선고 2012두8588)는 조세특례제한법 제99조 3 제1항 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 관하여 거주자가 신축주택을 취득하여 그 취득일로부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택의 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상금액에서 차감시 양도소득금액 계산방법에 관한 내용의 판결로 다음 산식과 같이 전체 양도소득금액을 ‘취득일로부터 양도일까지의 기준시가 상승분’ 중 ‘취득일로부터 5년이 되는 날까지의 기준시가 상승분’이 차지하는 비율로 안분하여 양도소득세 과세특례대상인 취득일로부터 5년이 되는 날까지의 양도소득금액을 산정하는 것으로 취득가액 환산 계산시에는 적용할 수 없는 것이므로 청구인의 주장을 인정할 수 없다. 양도소득 금액 × (취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가) (양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)

• 가. 쟁점 취득가액 환산시 양도당시 고시되어 있는 기준시가를 적용 하여 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령: <붙임>
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 1993.3.27. 취득하여 2012.12.21. 최OOO 외1명에게 OOO백만원에 양도한 사실이 등기부등본과 청구인이 제시한 매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산에 고시된 주택공시가격은 다음과 같다. OOO

(3) 처분청의 취득가액OOO 환산내역은 다음과 같다. OOO

(4) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 살피건대, 취득당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우 소득세법 시행령제176조의2 제2항에 따른 환산취득가액을 계산함에 있어 공동주택의 취득 및 양도당시 기준시가는 소득세법제99조 제1항 제1호 라목 및 같은 법 시행령 제164조 제3항에 따라 취득 및 양도당시 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것인바, 처분청에서 쟁점부동산에 대한 취득가액 환산시 계산식의 분모(양도당시 기준시가)에 양도당시 고시되어 있는 기준시가를 적용하여 취득가액을 산정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <붙임> 관련 법령 (1) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제164조【토지․건물의 기준시가 산정】③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액