청구인이 주택신축판매업을 영위하지 아니한 것으로 보아 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO동 368-7 전 284㎡, 같은 곳 374-4 창고용지 39㎡, 같은 곳 59-2 임야 26㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다) 지상에 청구인의 명의로 다세대주택 8호를 2009.12.18. 신축하여 매매한 후, 부동산업(주택신축판매업)을 영위한 것으로 하여 단순경비율로 소득금액을 추계하여 2010년․2011년 귀속 종합소득과세표준 확정신고를 각각 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점토지에 대해 양도소득세 조사를 실시하여 종합소득과세표준 확정신고 내용을 부인한 후, 2010.1.4. 청구인이 쟁점토지만을 정OOO에게 OOO천원에 양도한 것으로 보아 2013.7.12. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.26. 이의신청을 거쳐 2013.12.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2009년 6월 작성된 공사계약서상 내용은 일면 청구인은 토지를 건축업자인 정OOO에게 양도하고 단순히 명의만 청구인으로 하였다는 의심을 살 만하다고 보여지나, 다음과 같은 사유로 실제의 내용은 주택신축판매업이 맞다고 보아야 할 것이다. 일반적인 상관행상 주택신축판매나 상가 판매시 토지 소유자가 건축업자와 계약시 분양가액에 관계없이 일정금액만 토지소유자가 요구하고 이를 건축업자가 수용하여 계약을 하는 경우가 빈번한 것이 현실이며 이에 비추어 볼 때 토지 등 대금 명목으로 OOO천원을 받기로 한 것에 불과하고 토지를 정OOO에게 매각하였다거나 이면약속이 있었던 것은 아니다. 또한, 청구인은 건축비 부담을 하였으나 건축업 자가 자신이 건축비를 부담할테니 신축하자고 하였으며 분양해서 판매 시 세금이 토지 매각보다 절세가 된다는 판단에 따라 행해진 것이다. 공사와 관련한 모든 비용, 분양과 관련한 모든 제세금은 건축업자가 책임지고, 분양과 동시에 청구인에게 토지대금을 지급한다는 공사계약서 제3조〜5조의 내용을 보면 토지의 양도로 보아야 할 것이나, 실제 집행내용을 보면 설계비 OOO천원, 외벽공사비용 OOO천원을 청구인이 부담하여 대출금과 분양금액에서 충당하였다. 또한, 준공 후 청구인의 명의로 소유권보존등기가 마쳐져 OOO억원의 대금을 확보하기 위해 2010.1.15. OOO억원, 2010.3.18. OOO천만원, 2010.6.22. OOO억원을 대출을 받았고 이에 대해 신축주택 중 일부를 근저당설정을 하여 주었다. 따라서, 공사계약서상 공사와 관련한 모든 비용과 제세공과금을 건축업자가 부담한다는 내용이 있다 하더라도 이는 토지 소유자가 일정금액을 정하여 이 금액을 받기로 보장을 받는 일반적으로 통용되는 계약내용으로 단순히 토지를 양도하고 종결된 것이 아닌 건축과 관련하여 계속적으로 관여하고 대금의 일부분을 부담한 것은 주택신축판매업에 해당됨에도 쟁점토지의 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 건축업자 정OOO에 대한 OOO지방검찰청 OOO지청의 불기소결정서 이유에서 정OOO가 청구인 소유 쟁점토지를 OOO천원에 매입하고 그 토지 지상에 8세대 다세대주택을 신축하기로 약정한 사실이 인정된다고 밝히고 있으며, 청구인과 정OOO간의 민사소송 중 OOO지방법원 OOO지원 제2민사부 판결문 판단부분정OOO가 청구인에게 토지의 대금으로 OOO천원, 설계비용으로 OOO천원 합계 OOO천원을 지급하기로 하였고···에서도 토지대금으로 사실규정하고 있고, 청구인이 지출한 건축비는 건축업자가 청구인에게 지급하라는 내용과 함께 청구인이 계약내용과 달리 건물을 담보로 대출을 받거나 한 것은 분양실적이 저조하였기 때문이라고 하였으며 건물은 건축업자 정OOO의 소유로 판단됨을 적시하고 있다.

(2) 청구인과 정OOO간의 민사소송 중 OOO고등법원 제9민사부 조정판결에서도 정OOO가 청구인에게 지급할 토지대금으로 규정하고 있고, 청구인은 조사 시 공사계약의 세부내역을 알 수 있는 시방서·공사내역·공사 하도급 상황·공사대금지급 관련서류 등을 제출할 것을 요구하였으나 정OOO에게 있어 제출할 수 없다고 진술하는 등 청구인이 수취한 OOO천원은 토지의 양도에 대한 대금으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세로 과세해야 하는지 아니면 쟁점토지만 양도한 것으로 보아 양도소득세로 과세해야 하는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 항변서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 건축물대장에 의하면, 쟁점토지 지상에 다세대주택 8세대가 청구인의 명의로 2009.12.18. 사용승인(허가일: 2008.11.20., 착공일자: 2009.7.16)되어 신축된 것으로 나타난다. (나) 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 부동산업(주택신축판매업)을 영위하는 것으로 하여 단순경비율에 의하여 소득금액을 추계하여 2010년 귀속분 종합소득과세표준 확정신고 시 수입금액을 OOO천원, 소득금액을 OOO천원, 납부할 세액을 OOO천원으로, 2011년 귀속분 종합소득과세표준확정신고 시 수입금액을 OOO천원, 소득금액을 OOO천원, 납부할 세액을 OOO천원으로 하여 종합소득세를 각각 신고한 것으로 확인된다. (다) 처분청이 제출한 조사서 및 양도소득세 결정결의서에 의하면, 청구인 명의로 주택이 신축되어 매매되었으나, 공사계약서의 내용 및 실질을 볼 때 청구인은 건축업자 정OOO에게 쟁점토지만을 OOO천원에 양도한 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 OOO천원, 양도가액을 OOO천원으로 하여 청구인에게 양도소득세 OOO천원을 2013.7.8. 결정·고지한 것으로 확인된다. (라) 청구인 및 처분청이 제출한 공사계약서에 의해, 청구인(갑)은 쟁점토지를 OOO천원으로 정하여 제공하고 분양 후 우선하여 대금을 지급받고, 정OOO(을)는 자기의 부담으로 주택신축 및 분양을 책임지기로 2009년 6월에 약정한 것으로 나타나며, 그 계약서 주요내용은 다음과 같다. 공사명: OOO동 주택신축공사 공사기간: 2009.6.24.∼2009.12.31. 갑: 청구인, 을: 정OOO 제3조. “ 갑”은 대지(약105평)를 제공하고 “을”은 신축공사를 도면에 의하 여 시 공키로 하고 신축공사·건축허가·준공검사에 관한 모든 비용을 책임진

• 다. 제4조. 대지에 대한 금액은 OOO천원으로 정하고 주택 분양과 동시에 우선하여 “갑”에게 지급한다. 제5. “을”은 주택의 실제 분양가액에 대한 소득세 및 제세금을 책임진다. 제7. “을”의 책임하에 신축건물을 분양키로 한다. 특약사항

2. 건축은 “갑” 명의로 행하며 갑은 계약해제 사유가 발생하지 않는 한 건축물에 대한 권리를 주장하지 못한다.

3. 건축 중 발생하는 안전사고 및 하자 발생은 “을”이 전적으로 책임을 진다.

4. 설계비 등은 OOO천원으로 정하고 “을”의 부담으로 하고 가능한 빠른 시일내에 정산한다.

6. “갑”은 계약해제 발생전까지는 담보제공 등 처분행위를 하지 못한다. (마) 쟁점토지의 등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지 지상의 다세대 주택 8세대는 2010.1.4. 청구인의 명의로 소유권 보존등기된 후 아래표와 같이 6세대는 2010년 중에 매매되었고, 2세대는 2011년 중에 매매 또는 경매된 것으로 나타난다. OOOOOOOOO (OO: OO, O) (바) 처분청이 제출한 정OOO가 청구인에게 제기한 부당이득금 소송에 대한 OOO지방법원 OOO지원의 판결문OOO에 의하면, 공사계약서에 기초하여 청구인은 토지대금 OOO천원을 지급받은 권리가 있고, 청구인이 지급한 외벽공사비 OOO천원, 설계비용 OOO천원, 담보대출에 따른 이자비용 OOO천원, 종합소득세 등 제세금 OOO천원은 모두 정OOO가 부담하여야 한다는 내용으로 판결하였고 아래와 같은 내용이 나타난다.

① 청구인은 정OOO를 대신하여 지급한 대출금이자 및 기타비용 등은 정OOO가 부담하여야 한다고 주장하였다.

② 청구인은 2009.11.18.〜2010.3.20. 기간 중에 다세대 주택 중 301호, 401호, 501호, 502호의 분양대금 중에서 OOO천원을 매수인으로부터 지급받았다.

③ 청구인은 2010.1.15.∼2010.6.22. 기간 중에 다세대 주택 중 302호, 401호, 402호, 201호를 담보로 은행으로부터 OOO원을 대출받아 OOO천원은 토지대금에 충당하고 OOO천원은 정OOO에게 송금하였다.

④ 정OOO는 청구인에게 토지의 대금 및 대출금 이자 등의 명목으로 2010.3.17. OOO천원, 2011.3.25. OOO천원을 각 지급하였고, 청구인은 담보대출이자 OOO천원을 은행에 지급하였다.

⑤ 외벽공사비용 OOO천원에 대해 정OOO는 청구인이 임의로 외벽공사를 하였으므로 비용을 부담할 이유가 없다고 주장했으나, 공사계약내용 및 건물 소유관계에 비추어 정OOO의 의사를 무시하고 공사를 강행할 수 있다고 보여지지 아니하므로 정OOO가 외벽공사비용을 부담하여야 한다. (사) 처분청이 제출한 정OOO가 청구인에게 제기한 부당이득금 소송에 대한 OOO고등법원의 항소심의 조정조서OOO에 의하면, 소송비용은 각자 분담하기로 하고 상호 유감을 표시하는 것으로 조정되었다. (아) 처분청이 제출한 청구인이 정OOO를 사기혐의로 고소한 사건에 대한 OOO지방검찰청 OOO지청의 불기소결정서OOO에 의하면 정OOO가 2009 년 6월경 청구인의 소유 쟁점토지를 OOO천원 매입하고 그 토지 지상에 8세대 빌라를 신축하기로 약정한 사실 및 2010.6.24.까지 토지대금 및 각종 세금명목으로 OOO천원 지급한 사실이 인정된다고 나타난다.

(2) 살피건대, 공사계약서에 의하면 그 명칭과는 달리 청구인은 쟁점토지를 OOO천원으로 정하여 제공하며, 계약해제 사유가 발생하지 않는 한 건축물에 대한 권리를 주장하지 못하도록 하였고, 정OOO는 자기의 부담으로 주택신축 및 분양을 책임지도록 계약한 사실이 확인되는 점, 청구인과 건축업자 정OOO와의 민사소송에서 청구인은 건축비용 등은 정OOO가 부담하여야 한다고 주장하였으며, OOO천원은 정OOO가 청구인에게 지급할 토지대금으로 규정하고, 청구인이 지급한 외벽공사비용 OOO천원, 설계비용 OOO천원은 모두 정OOO의 부담으로 하는 것으로 판결되었고, 더 나아가 신축된 다세대주택을 담보로 대출받아 청구인이 토지대금으로 충당한 대출금에 대한 이자 부분도 청구인과 정OOO간의 내부관계에서의 실질 건축물 소유자인 정OOO가 부담하는 것으로 판결된 사실이 있는 점, 처분청은 공사계약의 세부내역을 알 수 있는 시방서·공사내역·공사 하도급 상황·공사대금지급 관련서류 등을 청구인에게 제출할 것을 요구하였으나, 청 구인은 관련 서류가 정OOO에게 있어 제출할 수 없다고 진술한 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 주택신축판매업을 영위한 것이 아니라 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.