쟁점주택의 전소유자는 주택건설업자로 사업자등록이 되어 있지 아니하는 등 전소유자를 주택건설사업자로 볼 근거가 없고, 청구인의 취득계약 당시 세입자가 이미 입주한 것으로 보이는 점 등에 비추어 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 등의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점주택의 전소유자는 주택건설업자로 사업자등록이 되어 있지 아니하는 등 전소유자를 주택건설사업자로 볼 근거가 없고, 청구인의 취득계약 당시 세입자가 이미 입주한 것으로 보이는 점 등에 비추어 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 등의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2002.3.14. 전소유자로부터 쟁점주택을 계약금 OOO원, 2002.3.15. 중도금은 공사대금을 충당할 목적으로 입주 전에 받은 전·월세금 OOO원을 승계하기로 하고, 잔금 OOO원(은행대출금 OOO원 포함) 합계 OOO원으로 취득하였고, 2002.5.19. 송파구청에 401호를 제외한 쟁점주택에 대하여 임대 사업자등록을 필하였다. (2) 청구인은 2010.3.16. 쟁점주택 전체를 일괄 양도하면서, 쟁점주택 중 401호에 대하여는 다른 보유주택이 2채가 있어 1세대1주택 비과세로 잘못 신고한 것으로 사료되나, 이를 제외한 쟁점주택은 매매계약서 특약사항 4번에 ‘중도금(OOO원)은 현 세입자의 전·월세금을 승계 대체키로 함’이라고 기재되어 있으나, 이는 전소유자가 공사자금 조달을 위하여 사전에 전·월세금으로 받은 금액이며 매매계약일 현재 입주한 사실이 없다. (3) 전소유자가 주택건설업자에 해당되는지 여부는 청구인이 매매 당시 확인할 수 없었던 사항으로, 다세대주택을 신축양도한 전소유자가 종합소득세 신고를 하지 않고 양도소득세 신고를 하였다고 하나 이는 전소유자가 쟁점주택을 사업자등록을 하지 않은 상태로 신축 후 자금부족으로 계약일 1일만에 중도금 및 잔금을 동시에 정산하고 절세를 위하여 양도소득세로 신고했는지는 알 수 없는 사실이다. (4) 따라서, 청구인은조세특례제한법제99조의3 제1항의 ‘신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’ 규정 및 국세청 예규(서면4팀 -2109, 2005.11.8.)를 적용하여 양도소득세를 신고·납부한 것이므로 청구인이 거주한 401호에 대한 양도소득세를 제외한 과세처분은 취소되어야 한다.
(1) 조세특례제한법(2001.12.29. 법률 제6538호로 개정된 것) 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】➀ 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득 하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매 계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
(2) 청구인이 제출한 송파구청장이 발급한 임대사업자등록증에 의하면, 2004.5.19. 쟁점주택 중 401호를 제외한 8세대에 대하여 임대사업자등록을 한 것으로 나타난다.
(3) 처분청이 청구인에 대하여 2013.3.11.～2013.3.25. 기간에 실시한 양도소득세 조사(종결)복명서에 의하면, 전소유자는 2001.12.17. 쟁점주택을 신축, 보존 등기한 후 2002년 3월 양도소득세를 신고하였고, 당시 신고서 검토결과 전소유자는 미등록 주택신축판매업자로 국세통합전산망으로 확인되나 추후 자료통보 및 과세자료처리 등에 대하여는 확인이 되지 아니하는 것으로 나타나고, 쟁점주택의 취득가액은 OOO원으로 매매대금 지불방식이 세입자 11가구의 전월세금 OOO원을 승계 대체하는 것으로 기재되어 있어 매매계약일 당시 세입자가 입주한 사실이 확인되는 등 전소유자의 주택건설사업자 해당여부의 불분명, 세입자의 매매계약일 당시 입주한 사실 등으로 양도소득세 감면요건에 부합하지 아니하므로 청구인이 신청한 감면을 부인한다는 내용 등이 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 쟁 점주택의 전소유자는 주택건설업자로 사업자등록이 되어 있지 아니하였고, 전소유자를 주택건설사업자로 볼 만한 사업이력이 없으며, 청구인의 쟁점주택 취득계약서상 하자보수는 쟁점주택을 건축한 김동익이 한다고 기재되어 있어 전소유자를 주택건설업자로 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점주택 매매계약일 당시 세입자가 입주하지 않았고, 중도금 OOO원은 공사대금을 충당할 목적으로 입주 전에 받은 전월세금을 승계하였다고 주장하나, 이에 대한 세입자 전월세 계약서 및 임차보증금 사용내역 등을 제시하고 있지 아니 하였고, 청구인의 주장대로라면 쟁점주택은 사용승인 일 인 2001.11.16. 이후 양도일인 2002.3.14.까지 약 4개월간을 공가상태였던 바, 전소유자 입장에서는 건축비 등 충당을 위해서 쟁점주택 신축 즉시 전·월세 임대를 개시했을 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택 중 401호를 제외한 부분의 양도에 대해 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.