쟁점토지가 양도된 것으로 볼 수 없다고 주장하나, 매매계약서 및 청구인 문답서에 비추어 쟁점토지를 8억원에 양도하고 대금을 모두 수령하였고, 매매계약 해제는 구체적인 증빙이 부족해 보이는 등 쟁점토지가 양도된 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음
쟁점토지가 양도된 것으로 볼 수 없다고 주장하나, 매매계약서 및 청구인 문답서에 비추어 쟁점토지를 8억원에 양도하고 대금을 모두 수령하였고, 매매계약 해제는 구체적인 증빙이 부족해 보이는 등 쟁점토지가 양도된 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2011.9.1. 심OOO에게 쟁점1토지를 OOO에, 정OOO에게 쟁점2토지를 OOO에 매매하기로 계약을 체결하고 계약금과 중도금으로 OOO을 받았으며, 잔금은 2015.12.31.까지 OOO의 보상공고시 협의하여 처리하기로 하였고, 개발이 되지 않을 경우 지급받은 OOO을 매매대금으로 하여 매수인이 양도소득세를 부담하기로 하며, 조건이 불이행될 경우 매매계약을 원인무효로 하고 매수인이 담보로 받은 융자를 청구인이 채무인수하고 채권을 보전하기 위해 신탁등기를 해주기로 하였다.
(2) 이후 쟁점토지 매수인들은 부동산 개발계획의 불투명을 이유로 매매계약 해제를 요구하였고, 청구인도 제3자에 매매할 경우 더 많은 매매대금을 받을 수 있어 이를 수용하였고, 이에 따라 쟁점토지를 담보로 제공하여 대출받은 OOO, 즉 청구인에게 지급받은 OOO은 2013.11.25. 청구인이 대출을 인수하여 원상회복하였으며, 매수인 심OOO은 쟁점1토지의 신탁등기를 말소하였고, 매수인 정OOO는 쟁점2토지의 신탁등기를 말소중에 있다.
(3) 위와 같이 청구인과 매수인들 사이의 쟁점토지 매매계약이 합의해제되었고 그 원상회복으로 매도인이 받은 계약금과 중도금 OOO을 계약인수의 방법으로 매수인들에게 반환하였으며, 매수인들도 신탁등기를 말소하였거나 하고 있으므로, 청구인에게는 쟁점토지 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없어 양도소득세 부과처분은 위법하다.
(1) 쟁점토지의 매수인들은 향후 미등기전매를 위해 청구인과의 쟁점토지 매매거래를 완료하고도 소유권이전등기를 하지 않고 신탁등기라는 변칙등기를 한 것이다.
(2) 청구인은 잔금이 청산되지 않아 쟁점토지가 양도되지 않았다고 주장하나, 잔금이 거액임에도 지급 여부가 결정되지도 않고 협의 방법도 명확하지 않을 뿐만 아니라, 향후 미지급시에도 이를 강제할 방법이 전혀 없어 실제로 잔금이 남았다고 볼 수 없고, 매수인들이 쟁점토지를 담보로 2차례나 대출을 받았고, 필지분할·건물 철거․신축 등에 관한 사항을 모두 매수인 측이 진행하는 점 등으로 보아 매수인이 쟁점토지를 실제로 사용․수익하고 있으므로 유상양도로 보아야 한다.
(3) 청구인은 자신의 채무가 아닌 매수인의 채무에 대해 매수인을 수탁자로 담보신탁등기를 하였고, 신탁계약서상 우선수익자인 은행을 제외한 후순위수익자가 청구인이 아닌 매수인이며, 매수인이 자신의 의사에 따라 제3자에게 직접 매각이 가능하도록 되어 있으므로 쟁점토지의 소유권은 사실상 매수인들에게 이전되었다.
(4) 또한, 청구인은 매매계약이 해제되었다는 취지로 주장하나, 일부 필지의 신탁등기만 말소하여 계약이 해제되었다고 보기 어렵고, 잔금이 청산되어 유상 양도가 이미 완료된 상태에서 계약이 해제되더라도 양도소득세는 과세되는 것이며, 조세회피 목적의 매매계약 해제는 당초의 양도소득세 과세 처분에 영향을 미칠 수도 없으므로 당초 양도소득세 부과처분은 정당하다.
(1) 청구인이 2013.7.9. 조사공무원과 작성한 문답서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 전체 매매대금은 OOO이고, 매매대금 OOO, 계약금 및 중도금을 OOO으로 기재한 매매계약서가 진실된 것이며, 계약금 및 중도금 OOO은 매수인 측이 대출받아 청구인에게 지급하였고, 쟁점1토지와 쟁점2토지 매매계약은 별개의 거래가 아니며, 전체가 하나의 계약으로 계약서도 1장으로 알고 있고, 청구인이 양도한 4필지 토지의 총 양도가액은 OOO이다. (나) 매매가액이 OOO으로 되어 있는 계약서는 작성한 사실이 없고 그러한 계약내용은 잘 모른다. (다) 쟁점토지의 잔금 청산 및 명도일을 2015년으로 한 이유는 보금자리 사업의 지연 때문인 것으로 알고 있었고 청구인은 당장 OOO이 필요하여 매수인 측이 원하는 대로 계약을 하게 되었다. (라) OOO의 수용으로 토지 가치 상승이 예상되면 청구인이 계속 보유시 향후 이익이 더 발생함에도 심OOO 등에게 양도한 이유는, 당시에 청구인이 OOO 정도 있어야 채무 변제 등에 필요한 자금을 충당할 수 있었기 때문이다. (마) 매수인 측이 청구인의 급한 사정을 이용해 총액 OOO에 쟁점토지를 매수하여도 됨에도 4년 후에 OOO을 더 주겠다고 한 이유는, 양도한 토지의 시세가 OOO 정도 되었기 때문에 매수인 측이 OOO에 매수하기로 하여 거래가 성사되었고, 자금을 일시에 지급하기 어려워 본인이 급하게 필요한 OOO을 우선 받고 거래를 하게 되었다. (바) 청구인은 쟁점토지에 신탁등기된 사실을 모르고 있고 매수인 측에서 도장을 날인하여 달라고 하였으며, 신탁등기를 한 사실 자체를 잘 모르므로 중도금 등 매매대금 OOO을 받은 시기는 2011년 9월임에도 2011년 12월에 신탁등기를 한 이유도 알 수 없다. (사) 계약서에 2015년에 잔금을 협의하여 처리한다고 되어 있고, 이 부분은 매수인 측에서 청구인 명의로 집을 지어 양도소득세를 줄이는 것으로 알고 있으며, 2015년에 각종 세금 등을 정리하고 남는 금액이 있으면 청구인이 받은 것으로 알고 있다. (아) OOO의 개발이 진행되어 계약 내용에 따라 매수인이 청구인에게 OOO을 지급할 의무가 발생하였으나 이를 지급하지 아니하였을 때 청구인이 해당 금액의 일부라도 지급을 강제할 수 있는 조치가 있는지에 대해서는 한 번도 생각해 본 적이 없다. (자) 매수인 측에서 쟁점토지를 담보로 은행에서 돈을 빌려 중도금 OOO을 지급한 사실을 몰랐고, 청구인은 돈을 준다고 해서 은행에 같이 간 적은 있으나 쟁점토지가 담보로 제공된 사실은 몰랐으며, 만약 알았더라면 계약하지 않았을 것이다. (차) 쟁점토지는 개발제한구역에 위치하나 기존에 흙벽돌 집이 있어 건축허가를 받았고, 매매한 후에 매수인 측에서 흙벽돌 집을 철거하였으며, 건축 허가 이후 현재까지 착공을 하지 않은 것에 대하여는 매수인 측이 하는 부분이라 청구인은 잘 모른다.
(2) 청구인이 2011.9.1. 심OOO과 작성한 쟁점토지 매매계약서를 보면, 매매대금은 OOO, 계약금 및 중도금은 OOO, 부동산 명도는 잠정적으로 2015.12.31.까지로 되어 있고, 매도인은 잔금 전액 수령시 명의변경을 할 수 있는 모든 서류를 매수인에게 주기로 하고 매수인이 누구의 이름으로 명의변경을 하여도 상관하지 않기로 한다는 내용이 포함되어 있으며, 수기로 기재된 계약조건에는 “1) 계약금 중도금은 매수인 측에서 융자 OOO을 발생·지급하고 539평 분할하기로 함. 2) 잔금은 2015년 12월 31일까지로 하되, OOO 보상공고시 협의하여 처리하기로 함. 3) 2015.12.31.까지 OOO 개발이 안 될 경우 OOO 지급된 금액으로 소유권 이전하되 양도소득세는 매수인이 부담하는 조건임(불이행시 원인무효하고 채무인수는 매도인이 채무인수하고 모든 사항 포기함). 4) 은행이자는 매수인이 지불하고 채권보전을 위해 매도인은 신탁등기하기로 함”이라고 되어 있다.
(3) 매수인 심OOO의 어머니 김OOO는 쟁점토지를 담보로 제공하여 OOO에서 2011.9.9. OOO을 대출받았고, 이를 통하여 청구인은 2011.9.9. OOO, 2011.9.19. OOO, 2011.9.20. OOO 등 중도금 OOO을 지급받았다.
(4) 처분청이 제시한 소유권이전등기신청(신탁) 서류에 의하면, 등기원인일 2011.12.6., 등기의 목적은 소유권이전 및 신탁, 등기의무자는 청구인, 권리자는 심OOO으로 되어 있다.
(5) 쟁점토지 등기부등본을 보면, 청구인이 2002.11.19. 쟁점토지를 공매로 취득하여 2011.12.6. 심OOO에게 신탁등기하였고, 2011.9.9. 위 중도금 대출과 관련된 근저당권이 설정되었으며, 2013.11.25.에 쟁점토지 중 208-37, 208-38, 208-42번지는 신탁등기가 말소되고, 같은 날 계약인수로 채무자가 김OOO에서 청구인으로 변경(208-40번지는 채무자가 김OOO으로 유지되고 신탁등기가 말소되지 아니하였다)된 사실이 나타난다.
(6) 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 양도된 것으로 볼 수 없다는 취지로 주장하나, 쟁점토지 매매계약서 및 청구인이 작성한 문답서 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 OOO에 양도하고 그 대금을 2011년 9월까지 모두 수령하여 잔금이 청산된 것으로 볼 수 있고, 쟁점토지에 설정된 부동산담보신탁등기는 매수인 측의 편의를 위해 실행된 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점토지 명도일인 2015.12.31. 이전인 2013.11.15. 매매계약이 해제되었다고 주장하나, 계약해제를 뒷받침할 수 있는 구체적인 증빙이 부족해 보이고, 채무인수 및 신탁등기 말소 등은 처분청의 과세처분이 있은 후에 이루어진 점 등을 종합하면 처분청이 쟁점토지가 양도된 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.