쟁점분양권과 유사한 아파트의 매매가액이 쟁점양도가액과 유사하고, 중개인이 확인한 가액을 양도가액으로 본 것은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.10.4. OOO호의 조합원입주권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 OOO원에 양도한 후 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO세무서장은 양수인 이OOO(이하 “매수인”이라 한다)의 쟁점분양권 취득가액을 OOO원으로 결정하여 2012.9.5. 양도소득세를 고지하였다가, 매수인의 이의신청에 따른 심리결과 매수인의 취득가액을 OOO원으로 결정한 후 처분청에 과세자료를 통보하였는바, 처분청은 청구인의 양도가액을 OOO원으로 경정하여 2013.4.12. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.8. 이의신청을 거쳐 2013.11.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권의 양도가액 적정여부에 대하여 보면, 매수인의 취득가액이 OOO으로 결정된 근거는 당시 거래중개인의 거래사실확인서와 양도당시 인근아파트 거래가액 계약서 사본 및 실제예상가액을 평균한 부동산 뱅크지 등의 거래가액이다. 양도당시 청구인은 국가적인 경기침체와 청구인의 현금유동성위기와 맞물려 경제적으로 큰 어 려움이 있었기에 급하게 쟁점분양권을 양도할 수밖에 없었다. 사업계획 승인일 당시 공동주택가격은 OOO원, 조합원 분담금은 OOO원, 두 금액의 합계액은 OOO원으로서 청구인의 양도가액은 합리적으로 추정한 위 합계액 이상이므로 양도가액이 지나치게 낮다고 의심할 여지가 없다.소득세법제114조 제7항에서와 같이 매매사례가액을 양도가액으로 정할 수 있는 경우는 실거래가액이 인정되지 않거나 확인할 수 없는 경우에 한정되므로 처분청의 결정처럼 매매사례가액이 있다 하여 실지거래가액을 부인할 수는 없는 것이다.

(2) 청구인의 계약서보다 중개인의 거래사실확인서와 부동산 뱅크지의 매매가액이 더 우선될 수 있는지 여부에 대하여 보면, 실거래가액 입증방법이나 판단기준은 소득세법 시행령제169조 제1항 제1호에 근거하며 서류가 미비하거나 오류가 발견된 경우 같은 법 제114조, 같은 법 시행령 제176조의2의 규정에 따라 가장 합리적인 방법으로 결정되어야 할 것이다. 청구인은 양도소득세 신고당시 양도가액 OOO원이 기재된 계약서를 제출하였고 매수인과의 거래사실확인서 및 매수인의 인감증명서까지 제출하여 실지거래가액이라는 신빙성을 더하였다. 하지만 매수인이 주장하는 양도가액의 근거는 해당거래와는 매도인의 사정이나 양도시기가 다른 주변아파트 매매사례가액과 부동산 중개인의 확인서 뿐이다. 매수인이 주장하는 양도가액은 금융증빙을 동반하지도 못하고 있고 중개사실확인서는 임의적 서류로서 계약서의 신빙성을 뒷받침하는 부수적인 증빙자료이거나, 계약서의 분실 등으로 인하여 실지거래가액의 증빙이 불가능할 때 대체적으로 증빙하는 서류이다. 거래 공인중개사는 본인이 거래사실 확인서를 OOO세무서장에게 제출하였으나 검인계약서와 거래당시에 금융거래 증빙 등 근거자료를 제시하여야 한다. 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 매매계약서와 거래상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 입증하여야 한다. 하지만, 처분청은 계약서, 거래사실 확인서의 흠결이 있다는 점을 입증하지도 아니하고 매수인의 확인서만으로 청구인에게 재결정을 통보하였다. 매수인의 도장이 날인되어 있고 인감증명서가 첨부되고 거래사실확인서가 첨부된 가액보다 거래당시 중개인의 확인서가 더 신뢰성이 있는지 재조사하여야 한다.

(3) 부동산 중개인의 확인서만으로 과세가 가능한지 여부에 대하여 보면, 청구인이 제출한 매매계약서와 거래확인서는 사실임이 틀림없다. 그러나, 처분청에서 잘못된 판단으로 거래증빙을 인정하지 아니하였 다면 중개인의 확인서 또한 객관성이 결여되어 거래증빙이 될 수 없다. 청구인의 매매계약서가 거래증빙으로 부인된다면 거래증빙은 매수인이 제시한 중개인의 확인서 뿐이다. 중개인의 확인서만 제시할 뿐 매매계약서, 객관적인 금융자료의 제시가 없을 경우에는 실지거래가액을 인정할 수는 없다. 위와 같이 신빙성과 합리성을 가진 부동산 매매계약서와 계약당시의 거래사실 확인서, 매수인의 인감증명서 보다도 중개인의 거래사실 확인서를 우선하여 양도소득세를 과세처분한 것은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서의 양도가액이 실지거래가액으로서 부동산 중개인의 확인서와 양도당시 다른 물건의 거래가액을 근거로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점분양권과 같은 동의 위층이며 양도시기도 거의 동일한 것으로 확인되는 비교대상아파트1의 매매사례가액이 시가로 보이는 점, 쟁점분양권의 중개인과 동일한 중개인이 중개한 건으로 청구인이 제출한 계약서, 거래사실확인서와 필체가 같으며, 쟁점분양권과 같은 단지 내에 위치해 있으며 동일평형인 비교대상아파트2의 거래가액이 OOO원으로 확인되는 점, 쟁점분양권의 중개인인 정OOO이 매매가액을 OOO원으로 확인서를 작성하였으며 청구인이 제출한 계약서는 본인이 매매가액을 낮추어 작성한 계약서라고 확인서를 작성하여 준 점 등으로 볼 때, 청구인이 제출한 계약서는 중개인이 있음에도 불구하고 쌍방합의에 의해 작성된 계약서로서 실제계약서라고 주장하는 것은 신빙성이 없어 보이는 반면 중개인 정OOO이 확인해준 매매가액 OOO원이 실지거래가액으로 판단되므로 쟁점분양권의 양도가액을 OOO원으로 결정하여 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 실지양도가액
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.10.4. 쟁점분양권을 OOO원에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다.

(2) 매수인은 2011.8.11. OOO호를 OOO원에 양도한 후 1세대 1주택으로 보아 무신고하였고, OOO세무서장은 매수인이 동 주택 외 다른 부동산을 소유한 것으로 확인하여 청구인이 양도세 신고시 제출한 계약서를 확보하여 취득가액을 결정한 후 양도소득세를 고지하였다.

(3) 이에 매수인은 매매당시 공인중개사인 정OOO의 확인서 및 당시 동일평형의 양도계약서를 제시하며 이의신청을 하였고 OOO세무서장은 이를 인용하여 취득가액 OOO원으로 결정하여 처분청에 양도소득세 과세자료를 통보하였다.

(4) 과세자료를 통보받은 처분청은 청구인의 양도가액을 OOO원으로 결정하여 고지하였고 청구인은 이에 불복하여 2013.7.8. 이의신청을 하였다.

(5) 청구인은 양도소득세 신고당시 제출하였던 계약서는 실제 거래한 계약서라고 주장하면서 계약서 및 매수인과 작성한 거래사실확인서, 매수인의 인감증명서를 제출하였다.

(6) 매수인이 OOO세무서장에게 제출한 이의신청에 대하여 심리한 주요내용은 다음과 같다. (가) 취득당시 동일평형의 실제 매매계약서 2건 및 공인중개사의 확인서를 제시하였고 내용은 다음과 같다. <동일평형 거래현황> (OO: O,OO) (나) OOO세무서 담당공무원이 중개인 정OOO과 통화하여 확인한 내용은 다음과 같다. 쟁점부동산의 양도는 금융관계가 복잡한 상황의 양도였으며 상황은 정확히 기억나지 않지만 양도가액이 OOO원인 것은 확실하고 동 금액에 대하여 문제가 된다면 책임질 수 있다고 진술하였으며, 축소계약서에 작성된 양도가액인 OOO원의 금액이 어떻게 산정되었는지는 정확히 기억나지는 않지만 OOO원에 조합원 분담금액인 OOO원을 더한 금액이 실제적인 양도가액인 것 같으며, 당시 평균 OOO원 정도의 프리미엄이 붙어 거래되었다고 진술하였다. 양도인(청구인)이 양도세 신고당시 제출한 계약서는 축소계약서로 본인이 직접 작성하였으나 당시에는 통상적으로 축소계약서에는 중개인이 빠진다고 진술하였다. 또한 전 양도자가 양도소득세 신고를 중개인에게 위임했다고 진술한 것에 대하여 당시 양도소득세 신고는 세무사가 하였다고 진술하였다. (다) 매수인은 영수증을 대부분 분실하여 현재 보관하고 있는 납부영수증만 제시하였고 그 내용은 다음과 같다. <조합원 분담금 및 회차별 납부일자> (OO: O) <매수인이 제출한 분담금 납부 영수증> (OO: O)

(7) 쟁점분양권의 분양시 일반분양가격은 다음과 같이 확인된다. (OO: O, OO)

(8) 처분청의 담당공무원이 2013.7.26 청구인과 통화OOO 하여 확인한 내용은 다음과 같다. 너무 오래된 일이라 양도대금으로 수령한 금액이나 수령방법 등은 잘 기억이 나지 않으며 통장을 확인해 봐도 양도대금에 해당하는 금액이 나타나지 않는다. 당시에 채무가 있어 양도대금으로 채무를 갚았고 계약은 OOO부동산 정OOO이 중개하였다.

(9) 청구인이 제출한 부동산매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

(10) 살피건대, 청구인은 쟁점분양권의 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점분양권과 유사한 아파트의 매매가액이 OOO원, OOO원으로 나타나는 점, 쟁점분양권의 중개인이 매매가액을 OOO원으로 확인서를 작성하였으며 청구인이 제출한 계약서는 본인이 매매가액을 낮추어 작성한 계약서라고 확인하고 있는 점, 청구인이 제출한 계약서는 중개인이 있음에도 불구하고 쌍방합의에 의해 작성된 것으로 되어 있는 점 등으로 보아 처분청이 청구인이 제시한 양도가액을 부인하고 OOO원을 실지 양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.