추계과세대상인지 여부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.6.15. OOO 소재 다가구주택(연면적 513.34㎡, 지하 1층, 지상 3층, 10가구, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 임대업으로 사업자등록을 마치고 임대업을 영위하였다.
• 나. 처분청은 2013.9.9.∼2013.9.28. 실시한 개인사업자 통합조사 결과, 청구인이 2008∼2012년 기간 중 월세수입 합계 OOO원 및 보증금에 대한 간주임대료 합계 OOO원을 과소신고하였다고 보아 2013.11.12. 청구인에게 종합소득세 합계 OOO을 각 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 실지조사에 의하여 청구인의 종합소득세를 경정하였으나, 청구인의 수입금액에 대한 누락률은 49.81～69.45%로서 매출에 대한 허위기장율이 높으므로 추계에 의하여 경정하는 것이 타당하다. 한편, 추계결정시 장기임대 다가구주택에 해당하는 단순경비율 또는 기준경비율을 적용하여야 한다. 즉 국세청의 경비율 고시에서는 장기임대 다가구주택에 대한 경비율 적용범위에 대하여 조세특례제한법 시행령 제97조 에 따라 주택임대신고서를 관할 세무서장에게 제출한 임대사업자(2001.1.1이후 임대사업개시자인 경우 주택임대신고서를 제출할 필요 없음)로 규정하고 있는바, 청구인의 경우 임대사업자 등록을 하였고, 매년 면세사업장 현황신고를 하였다. 그리고, 조세특례제한법 제97조 에서는 5호 이상, 5년 이상의 임대를 하여야 한다고 규정한바, 다가구 주택은 특별한 명문규정이 없는 한 세법상으로는 공동주택으로 취급되어 1채의 다가구주택이라도 호별로 계산하여 5호 이상의 국민주택으로 임대사업자가 될 수 있다고 할 것으로서, 청구인의 경우 쟁점주택을 국민주택규모 이하의 10호를 5년 이상 임대하였으므로, 장기임대 다가구주택에 해당하는 경비율의 적용이 가능하다.

(2) 처분청은 2011년과 2012년 과세기간에 대하여, 청구인이 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 합계액이 OOO원을 초과하는 것으로 보아 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제25조의 총수입금액계산의 특례에 따라 임대보증금에 대한 간주임대료를 수입금액에 산입하였다. 그러나, 소득세법 제25조 에서는 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎥ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2013.12.31.까지는 주택수에 포함하지 아니하도록 규정한바, 다가구주택은 특별한 규정이 없는 한 공동주택으로 취급되어 1채의 다가구주택이라도 호별로 계산하여야 한다. 이에 따라 쟁점주택의 ‘호별’로 임대면적과 기준시가를 산정하면, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하이므로 쟁점주택은 주택수에 포함되지 아니한다. 따라서, 청구인은 소득세법 제25조 에 따른 총수입금액계산의 특례요건에 해당하지 아니하므로 임대보증금에 대한 간주임대료는 수입금액에서 제외되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 종합소득세 과세표준과 세액은 실지조사결정이 원칙으로, 추계결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 그 소득금액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 예외적으로 허용되는 것으로, 매출에 대한 허위기장율이 높다는 사유는 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제143조에 규정한 추계결정 사유에 해당하지 아니한다. 처분청은 청구인의 임대차 계약서 및 월세가 입금된 계좌를 통하여 매출누락을 확인하였고, 조사과정에서도 간편장부로 신고한 필요경비 외 부외경비가 추가로 있는 사실을 발견하지 못하였으며, 청구인도 부외경비를 제출하거나 입증하지 못하는바, 처분청의 실지조사에 의한 부과처분은 정당하다.

(2) 청구인은 국민주택 규모 이상 및 기준시가 3억원 초과의 아파트 2채와 다가구주택인 쟁점주택을 보유하였으므로 소득세법제25조에 따라 간주임대료 OOO원을 총 수입금액에 산입한바, 소득세법 제25조 및 같은 법 시행령 제53조 제8항에 따라 적용되는 같은 법 시행령 제8조의2 제3항 제1호에서 ‘다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산’하도록 규정되어 있으므로, 각 호별로 주택수를 계산하여야 한다는 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점

① 추계과세 대상인지 여부

② 간주임대료를 누락하였는지 여부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 청구인의 2008～2012년 귀속 종합소득세를 조사한 결과, 청구인이 월세 매출 누락분과 보증금에 대한 간주임대료 미반영분을 과소신고하였다고 본바, 청구인의 신고 및 처분청의 경정내역은 <표1>과 같고, 처분청의 경정에 따른 수입금액 누락율은 49.81～69.45%이다.

○○○ (나) 처분청은 청구인의 임대차 계약서 및 월세가 입금된 계좌를 통하여 매출누락을 확인하였고, 소득세법 제25조 에 따라 2011년도 보증금 OOO만원에 대한 간주임대료 OOO만원 및 2012년도 보증금 OOO만원에 대한 간주임대료 OOO만원을 산정하여 이를 수입금액에 포함하였다. (다) 처분청은 조사과정에서도 간편장부로 신고한 필요경비 외 부외경비가 추가로 있는 사실을 발견하지 못하였다는 의견이며, 청구인은 처분청의 조사 및 심판 단계에서 부외경비를 제출하거나 입증한 바는 없다. (라) 부동산등기부등본에 의하면 쟁점주택은 10가구로 구성된 다가구주택으로서, 각 호별로 구분등기되어 있지 않은 것으로 나타나고, 개별주택가격확인서에 의하면 쟁점주택 1채의 기준시가(개별주택가격)는 2011년 OOO만원, 2012년 OOO만원으로서, 2012년 기준시가를 각 호별 면적으로 안분하면 아래 <표2>와 같이 OOO만원으로 나타난다.

○○○ (마) 청구인은 쟁점주택 외에 아래 <표3>과 같이 기준시가(공동주택 공시가격)가 3억원을 초과하는 공동주택 2채를 소유한 것으로 나타난다.

○○○

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 수입금액에 대한 허위기장율(49.81～69.45%)이 높으므로 추계에 의하여 경정하여야 한다고 주장하나, 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사 방법에 의하여 소득금액을 결정하는 것이 원칙이며, 추계결정방법에 의하여 이를 결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어, 달리 과세관청이 그 소득금액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것(조심 2008중3853, 2008.12.26. 외 다수 같은 뜻임)으로서, 신고누락한 수입금액에 대응하는 필요경비에 대한 추가입증자료를 제시함이 없이 당초 신고내용이나 장부 및 증빙미비를 이유로 소득금액을 추계결정할 수는 없다 할 것인바, 청구인은 당초부터 수입금액을 줄여 신고하면서 심리일 현재까지 필요경비가 과소계상되었다고 인정할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 부동산임대업의 업종 특성상 수입금액 누락율이 높다는 사유만으로 각 과세연도의 소득금액을 추계에 의해 경정할 수는 없다고 할 것이다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제25조 제1항 에서는 주택을 임대하고 보증금을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입(算入)하되, 다만, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2013년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니하도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 소득세법 제25조 제1항 에서 주택 수를 산정함에 있어 다가구주택인 쟁점주택은 ‘호별’로 면적과 기준시가를 산정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제25조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제53조 제8항 및 이에 따라 준용되는 같은 법 시행령 제8조 제3항 제1호에서 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에만 각각을 1개의 주택으로 계산한다고 규정하고 있는바, 쟁점주택의 경우 부 동산등기부등본상으로 각 호별로 구분등기되어 있지 않으므로 쟁점주택은 전체를 1개의 주택으로 보아야 할 것이다. 따라서, 청 구인이 쟁점주택을 포함하여 3주택을 소유하고 있고 해당 주택의 보증금 합계액이 모두 3억원을 초과하여 소득세법 제25조 에 따라 임대보증금에 대한 간주임대료는 총수입금액에 산입되어야 할 것이므로, 간주임대료를 누락하였다고 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 일부개정되기 전의 것) 제25조【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2013년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조【필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제80조【결정과 경정】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제143조【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모·종업원수·원자재·상품 또는 제품의 시가·각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량·전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.

1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2015년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

• 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액
• 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액
• 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액. 다만, 법 제160조제3항에 따른 복식부기의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 2분의 1을 곱하여 계산한 금액 1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

• 다. 부동산임대업, 전문·과학 및 기술서비스업, 사업시설관리 및 사업지원서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술·스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업，가구내 고용활동: 2천400만원 제8조의2【비과세 주택임대소득】 ① 법 제12조 제2호 나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.

② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 건축법 시행령 제34조 제3항 에 따른 피난안전구역의 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

③ 법 제12조 제2호 나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 제53조【총수입금액계산의 특례】③ 법 제25조 제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조 제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

2. 제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

⑧ 법 제25조 제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. (3) 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법 시행령 제150조의2 제6항 및 제7항을 준용한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (4) 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 임대 주택법 제2조 제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1. 임대 주택법 제2조 제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 지방세법 시행령 제112조 에 따른 1구를 1호의 주택으로 본다. (5) 지방세법 시행령 제112조【주택의 구분】 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1가구가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 본다. 이 경우 그 부속토지는 건물면적의 비율에 따라 각각 나눈 면적을 1구의 부속토지로 본다.