양도 부동산의 취득 당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 등 7필지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 보유하다가 OOO에게 양도한 후, OOO 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 2012년 귀속 양도소득세OOO를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액에 대한 계약서나 금융증빙 없이 OOO(직전 소유자로 윤정은의 아들)의 확인서만을 제출함에 따라 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적 증빙이 없어 실지취득가액이 불분명하다 하여 쟁점부동산의 신고취득가액을 부인하고소득세법제97조 제1항 및 제114조에 따라 실지양도가액을 기준으로 환산한 OOO을 취득가액으로 하여 OOO의 양도소득금액을 산정하여 2014.2.11. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 취득 당시 우리나라에서 명성이 있었던 라이브까페로 운영되던 곳이기에 주변부동산의 가격보다 높은 가격인 OOO에 취득한 후 리모델링을 하였으나, 취득가액으로 입증할 계약서는 소유권이전등기가 끝나면 별로 중요하게 생각하지 않았으며 시골에서 여러 번 이사를 다니다 보니 분실하였는바, 처분청이 15년이 지난 매매계약서를 요구하는 것은 무리한 것이고, 취득대금도 청구인이 결혼하기 전 수년간 직장생활을 하여 모은 돈을 금융기관이 아닌 사금고에서 운영하다가 잔금 중 일부를 지급하고 부족한 것은 배우자의 돈으로 지급하였기에 관련된 금융자료의 제출도 불가능하여, 양도자(대리인 OOO으로 청구인의 배우자와 형제지간으로 불리는 친한 관계자로 카페운영자금 부족시 OOO으로부터 차용한 사실이 있음)의 확인서를 그 증빙으로 제출하였고, 동 확인서가 계약서보다 더 신빙성이 있는 것임에도 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 객관적인 증빙이 부족하다는 이유로 이를 부인하고 환산가액을 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 OOO에 조회한 쟁점부동산의 ‘취득당시(1999.4.21.) 지방세 과세표준액’이 OOO으로 확인되었고, 2012년 양도당시 기준시가OOO와 실지거래 양도가액OOO을 비교할 때 기준시가 대비 98.7%OOO로 확인되나, 1999년 취득당시 기준시가OOO와 청구인이 주장하는 실지 취득가액OOO이 기준시가 대비 387.3%OOO인 점에서 청구인이 주장하는 취득가액은 객관적인 증빙이 뒷받침되지 않는 한 쟁점부동산의 실지가액가액으로 인정할 수 없다. 일반적으로 계약금·중도금·잔금의 형태로 고액의 대금지급이 이루어지는 부동산 거래의 특성상 OOO이라는 취득가액에 대한 대금지급 증빙 중 일부라도 존재하고 있을 것임에도, 이의신청 및 심판청구 시점까지 전혀 제출하지 못하는 점을 감안할 때 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고내용 중 취득가액에 대하여 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 없는바, 그 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당한 것으로 보아 법 소정의 환산가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 결정·고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제18조【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】① 세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

(2) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (괄호안생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 아래〈표1〉과 같이 토지와 건물로 구성되어 있고, 국세통합관리시스템상 자료상 1998.3.15.부터 1999.4.30.까지 OOO가 OOO1에서 OOO이라는 상호로 일반음식점을 운영한 사실이 확인되고 있고, 청구인의 쟁점부동산 취득 경위에 대한 주장에 의하면, 쟁점부동산의 취득당시인 1999년 OOO에는 쟁점부동산에서 운영하던 OOO이 유일한 라이브까페(쟁점부동산의 소유자 OOO의 아들 OOO이 까페를 운영)로 우리나라에서 유명한 록밴드가 출연하는 것으로 이름이 널리 알려진 명소였으나, 가수 전**이 OOO에서 대마초를 피워 사회적인 물의를 일으켜 운영자가 계속 영업을 할 수 없게 되어 전 소유자 OOO이 양도함에 따라 청구인이 이를 취득(OOO이 OOO을 대리하여 양도함)한 것이고, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 2004년까지 까페와 식당 운영자에게 임대하다가 2004년에 리모델링을 하여 양도일 현재 공장으로 임대한 것으로 나타나고 있다. 〈표1〉쟁점부동산 취득 및 양도내역<생략> (2) 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고내역을 보면, 청구인은 1999.4.21. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 OOO에게 양도한 후, OOO 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 2012년 귀속 양도소득세OOO를 신고․납부하였는바, 처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다 하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 부인하고소득세법제97조 제1항 및 제114조에 따라 실지양도가액을 기준으로 환산한 OOO을 취득가액으로 하여 과세한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 양도소득세 신고당시 취득가액인 OOO이 실지거래가액이라고 주장하면서 직전 소유자인 OOO의 아들로 실질적으로 쟁점부동산의 양도에 관한 의사결정을 하였다는 OOO의 확인서(2012년 10월 작성)를 제출하였는바, 그 내용을 보면 쟁점부동산을 청구인에게 OOO에 양도한 것이라고 확인하고 있을 뿐 이와 관련된 추가적인 입증자료의 제시는 없으며, 나머지 리모델링을 하면서 지출하였다는 금액에 대한 증빙제시도 없다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것(조심 2011서244, 2011.3.8., 조심 2010중3762, 2010.12.29., 같은 뜻임)이나, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 관련된 계약서 및 금융증빙 등 구체적인 관련서류를 제출하지 못하고 있고, OOO으로부터 회신받은 1999년 4월 청구인 OOO의 취․등록세 신고 과세표준이 기준시가보다 적은 OOO으로 확인되었으며, 2012년 양도당시 기준시가OOO와 실지양도가액OOO을 비교할 때 기준시가 대비 98.7%로 확인되는 반면 1999년 취득당시 기준시가OOO와 청구인이 주장하는 실지취득가액OOO을 비교하면 기준시가 대비 387.3%로 나타나고 있어 청구인이 주장하는 거래가액이 실지거래가액이라고 특정하기 어려운 점, OOO의 확인서상 금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명할 뿐만 아니라, 리모델링비를 포함한 청구인이 주장하는 취득가액에 상당하는 매매대금이 실지 지급되었음을 입증할 만한 금융거래내역 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산의 취득대금으로 지급된 사실도 확인되지 않는 점 등에 비추어소득세법제97조 제1항 제1호 나목에서 규정한 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보이므로, 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.