쟁점아파트의 양도가액에 대한 청구주장은 받아들이기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.10.30. 취득하여 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 취득가액을OOO으로, 양도가액을 OOO으로 하여 2003년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO세무서장은 매수인이 쟁점아파트를 OOO 양도하고 OOO 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 OOO으로 신고하고 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 제출함에 따라 처분청에 실가상이자료로 통보하였다.
• 다. 처분청은 OOO까지 청구인의 쟁점아파트 양도가액 조사를 실시하여 청구인이 쟁점아파트를 OOO에 양도한 것으로 보아 신고가액과의 차액에 대하여 2014.1.2. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점계약서에는 계약서 작성일자가 OOO, 중도금 지급일 OOO., 잔금 지급일 OOO로 되어 있으나 쟁점아파트의 부동산 등기부등본에는 등기원인일 OOO., 등기접수일 OOO로 하여 매수인에게 소유권이전 등기가 된 것으로 보아 쟁점계약서는 허위계약서임이 명백하다. (2) 쟁점아파트 중개인은 청구인으로부터 위임받아 양도가액 OOO의 매매계약을 하였다는 증빙서류로 OOO 발급한 청구인의 인감증명서사본을 제출하였으나, 청구인은 부동산매도용으로 OOO 인감증명서를 발급받은 사실만 있어 부동산 매매계약을 위임받아 매도하였다는 중개인의 확인서는 명백한 허위이다. (3) 처분청이 추가로 제시한 매매계약서(이하 “추가계약서”라 한다)는 쟁점계약서와는 중도금과 잔금일자는 물론 금액도 상이하고 계약일자까지도 등기원인일과 동일하게 작성되어 신빙성이 없다. (4) 청구인이 제시한 계약서는 이삿짐센터의 서식을 사용하였고 쟁점계약서 및 추가계약서는 ‘전국부동산중개협회’가 인쇄된 서식을 사용하였다고 하나, 청구인은 그러한 매매계약서가 별도로 있는 줄 몰랐고, 실제로 쟁점아파트 양도 당시 계약서는 의례적으로 중개인이 작성하여 거래 당사자가 각각 도장만 찍으면 계약이 이루어지는 것이 일반적이었고, 양도소득세를 신고납부할 당시의 계약서에는 매도인과 매수인의 도장이 정상적으로 찍혀있었고, OOO 중개인도 인정하여 도장을 날인한 바 있음에도 매도인의 도장이 날인되어 있지 않은 쟁점계약서와 추가계약서를 진실된 계약서로 인정한 것은 중대한 판단착오이므로 청구인이 신고한 OOO을 실제거래가액으로 인정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점아파트의 매매를 공인중개사 OOO에게 위임하였고, 중개인의 확인에 의하면 청구인이 매수인과 거래금액을 줄이기로 합의했다며 양도가액 OOO의 부동산매매계약서를 작성해 줄 것을 요구하였으나 이중계약서는 작성할 수 없어 작성 및 날인을 거부하였고, OOO 청구인 또는 청구인으로 추정되는 사람이 찾아와서 계약서에 중개인 도장이 빠졌다고 날인해 달라고 해서 내용도 확인하지 않고 엉겁결에 도장을 찍어주었으나 도장을 찍어준 날을 자필로 표시를 하였으며, 쟁점아파트는 신규 아파트로 매매사례가가 층에 따라 OOO까지 거래되었고 쟁점아파트 양도가액은 OOO이 틀림없다고 진술하였다. (2) 쟁점아파트 매수인은 쟁점계약서에 의하여 취득가액을 신고하였고, 2003년 당시 청구인과 매수인간 쟁점아파트 양도가액을OOO으로 하여 작성한 거래사실확인서는 사실이 아닌 것으로 확인된다. (3) 청구인은 쟁점아파트 등기부등본의 소유권이전등기일과 쟁점계약서상의 잔금청산일 등이 상이하여 쟁점계약서가 허위라 주장하나, 쟁점계약서의 특약사항에는 “중도금 잔금 지급기일은 매도인, 매수인이 합의하에 조정토록 하고 조정이 안 될 시는 본 계약을 다시 쓰기로 한다.”로 표기되어 있어, 매수인이 쟁점아파트의 양도가액 OOO에서 전세보증금 OOO을 제외하고 실수령액 OOO을 수령하기로 작성한 추가계약서를 세무조사시 추가 제출하였고, 청구인 수령액 OOO의 정산내역은 계약금과 중도금 중 OOO을 OOO의 마이너스 통장 상환, 이주비 OOO과 건축부담금 OOO 지급, 나머지 OOO 중 OOO가 청구인에게 OOO을 입금하여 특약사항란의 잔금청산일 조정약정에 따라 청구인과 매수인이 합의하여 OOO 잔금이 청산되었고, 이 합의에 따라 청구인은 OOO. 부동산매도용 인감증명을 발급받아 매수인에게 전달하였으므로 쟁점계약서가 실계약서이다.

쟁점아파트의 실제 양도가액이 얼마인지 여부

• 나. 관련법률 (1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. 제97조(양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점아파트를 OOO 취득하여 OOO 매수인에게 단기 양도하고, OOO 실지거래가액으로 양도가액 OOO, 취득가액 OOO으로 양도소득세를 예정신고하였으나, 처분청은 매수인이 취득가액으로 신고한 OOO과 쟁점계약서에 의하여 쟁점아파트의 실제 양도가액을 OOO으로 보아 2003년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다. (2) 쟁점아파트의 부동산 등기부등본에 의하면 등기원인일을 OOO., 등기접수일을 OOO로 하여 매수인에게 소유권이전등기 되었고, 청구인은 쟁점아파트에 OOO 채권최고액 OOO의 근저당권을 설정하였으며, 근저당권말소등기는 양도하기 전인OOO. 한 것으로 확인된다. (3) 청구인과 처분청은 각각 아래 <표>와 같이 쟁점아파트 양도관련 매매계약서를 제출하였는바, 청구인 제시 계약서 및 쟁점계약서의 중개인은 모두 나라부동산 OOO로 나타난다. (4) 처분청은 쟁점아파트 중개인 OOO로부터 2013.10.24. 받은 확인서를 제출하였으며 주요내용은 다음과 같다. (5) 쟁점아파트 매도대금을 입증할 금융거래내역은 청구인의 언니가 청구인의 통장으로 입금한 자기앞수표 OOO과 현금 OOO만 있는 것으로 나타나고 그 외의 금액은 입증되지 않았다. (6) 청구인은 쟁점아파트 매도를 위임한 적이 없다고 주장하면서, OOO이 OOO 조회한 OOO 청구인의 인감증명 발급내역을 제출하였고, 쟁점아파트의 부동산매매용으로 OOO 한건이 발급된 것으로 나타난다. (7) 청구인은 조카 소유의 쟁점아파트와 같은 동 101-407에 대하여 OOO 체결한 부동산매매계약서를 제출하였으며, 양도가액은 OOO으로 표기되어 있으나, 공인중개사는 기재되어 있지 아니하다. (8) 쟁점아파트는 12층 중 7층이고 공급면적 112㎡, 전용면적 84.94㎡으로 OOO의 인터넷 사이트에서 쟁점아파트와 같은 단지 같은 면적의 양도 당시 시세를 조회한바, 2013년 2월의 평균 시세는 최저 OOO, 최고 OOO이고, 계약월인 2013년 3월의 평균 시세는 최저 OOO, 최고 OOO이었으며, 소유권이전 등기일인 2013년 4월의 평균 시세는 최저 OOO 최고 OOO으로 나타난다. (9) 이상의 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도소득세 신고 당시 제출한 계약서상의 금액 OOO이 실제 양도가액이라고 주장하나, 쟁점아파트 중개인 OOO가 쟁점아파트의 매매대금이 OOO임을 확인하고 있는 점, 쟁점계약서상의 특약사항에는 전세보증금OOO을 승계하는 것으로 되어 있어 실제에 부합하는 것으로 보이는 점, 쟁점아파트가 12층 중 7층인 점을 감안하면 쟁점계약서상의 OOO이 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.