토지의 개발행위허가를 받아 개발행위에 소요된 공사비 등을 양도소득세 계산상 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 인정할 수 없음

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 처분청은 청구인이 2011.5.3. OOO으로부터 OOO(1,443㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 매수하여 2011.10.7. OOO에게 OOO원에 미등기전매하고 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 보아 2014.1.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다 나.청구인은 이에 불복하여 2014.1.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2011.2.9. 매도인 OOO과 쟁점토지 매매계약을 체결하고, OOO으로부터 토지사용승낙을 받아 답인 쟁점토지를 단독주택 부지로 조성하기 위한 관련 용역을 OOO 소재 OOO와 용역계약을 체결한 후, 2011.3.31. 개발행위허가신청서를 제출하였고, 개발행위허가를 받은 후에는 2011.4.18. 농지전용부담금 OOO원을 납부하였으며, 그 과정에서 OOO과 OOO원에 공사계약을 체결하여 부지조성을 위한 공사를 진행하면서 공사대금의 일부를 청구인의 통장에서 지급하였다. 공사를 진행하면서 매립되는 토사를 확인하는 일은 청구인의 대리인 OOO이 하였고, 공사대금은 OOO의 지휘 하에 일하는 OOO(OOO), OOO(OOO)에게 각 지급하였으며, 그 과정에서 쟁점토지의 중도금과 잔금도 2011.3.16.과 2011.5.30.에 각 지급하였다. 위와 같이 부지조성공사를 완료하여 청구인이 OOO에 토지거래허가를 신청하였으나 토지면적과 개발행위 허가면적이 일치하지 않아 토지거래허가가 불가하다는 통지를 받고 2011.7.13. 어쩔 수 없이 토지거래허가신청을 취하하였다. 그 후 OOO와 협의후 전체 매립면적 1,433㎡ 중 980㎡를 답에서 전으로 전환한 후 농지전환개발행위허가를 받고 쟁점토지 인근토지의 지주인 OOO 명의로 농지개발신청 후 토지거래 허가를 받아 OOO에게 등기이전 하였고, 불법매립된 453㎡의 토지는 원상복구된 상태에서 OOO의 개발행위허가를 받아 청구인 부담으로 OOO과 공사계약대로 성토한 후 2011.10.7. OOO에게 양도하였다. 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것은 사실이나, 위의 과정에서 투입된 비용들은 필요경비에 해당하여 양도소득세 과세표준에서 공제되어야 한다. 청구인이 쟁점토지를 양수한 후 쟁점토지에 대한 성토와 배수관로등의 공사가 있었는데, 성토와 관련하여 공사대금 중 일부는 청구인의 계좌에서 OOO의 계좌로 이체되었고, 나머지는 청구인의 OOO에서 현금으로 인출되어 현장여건상 청구인의 대리인인 OOO이 OOO의 하도급을 받은 OOO과 OOO에게 영수증을 받고 토사를 하역하는 대로 현금으로 공사대금을 지급하였다. 위 공사가 실제 수행된 사실은 대금지급 내역, 건축설계사무소와 체결한 용역계약서, 건축설계사무소의 사실확인서 등에 의해 확인되는 바, 위 공사에 소요된 비용을 자본적 지출로 보아 양도소득세 과세표준에서 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 주택관련 개발허가를 받아 토지의 가치를 증가시키려 하였다고 주장하나, 현지확인한 바에 의하면 쟁점토지는 거의 맹지에 가까워 좁은 입구조차 주민의 민원분쟁으로 토사반입에 어려움이 있고 길이가 약 200m에 달하는 등 토지의 형상이 건축행위를 하기에는 부적합하다고 판단되고, 소득세법 시행령제67조 제2항에서 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 자본적지출로 규정하고 있고, “건축행위와 관련된 비용은 건물신축 계획이 취소된 경우에는 기 지출한 설계비용은 필요경비로 공제받을 수 없다”는 해석사례OOO, “실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령제163조제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도 자산의 용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제한다”는 해석사례OOO등을 감안하면, 이 건의 경우 청구인은 집 앞의 전망이 가려질 것을 염려한 OOO과의 합의에 의하여 건축행위를 취소하고 원상회복한 것으로, 청구인이 복토작업과 관련하여 자본적 지출이라고 주장하는 비용은 건축허가와 관련하여 개발행위가 완성되지 아니하고 취소된 상태에서 OOO과의 합의에 의해 토지의 원상복구와 관련하여 지출된 경비가 쟁점토지의 가치를 현저히 증가시켰다고 볼 수 없고, 2011.4.18. 지출한 농지부담금 OOO원은 개발행위 취소와 더불어 환급받은 금액으로 필요경비가 될 수 없으며, 단독주택 부지조성을 위한 OOO와 용역계약을 하고 지불한 금액도 개발행위 취소로 인하여 필요경비로 인정받을 수 없고, 공사대금 OOO원은 공사계약자 OOO이 건설사업과는 무관한 자이고, OOO의 지휘 하에 일하였다고 하는 OOO(OOO)과 OOO(OOO)에게 지불된 금액의 법정증빙서류를 제시하지 아니하고 OOO의 거래확인서만 제출하고 있어 필요경비로 인정하기 어려우며, 현장확인시 청구인은 2011.4.25.부터 2011.5.18.까지 25톤 화물차 OOO분의 흙을 받았다고 진술하나, 이는 해당토지의 복토에 충분한 양의 흙이며 실제 현장확인에서도 확인한 바 해당토지에 복토를 하기 위한 시간은 길지 않음(현 해당 토지 소유자 OOO의 확인에 의하면 해당 토지 3분의2 가량을 복토하는데 약 OOO 분의 트럭으로 3일간에 정지작업까지 완료했다고 함)을 알 수 있었는데 현장관리인이라고 주장하는 OOO에게 2011년 3월부터 8월까지 매월 OOO원씩 지급하였다는 급여OOO는 당해 토지와 관련된 것으로만 볼 수 없어 필요경비로 인정될 수 없다. 또한, 청구인이 OOO과 거래했다는 계좌의 경우 우선 본인의 통장사본을 제출하지 못하고 있고, 개발행위를 허가받은 2011.3.31.부터 허가취소를 통보받은 2011.7.27.까지 통장거래액이 2011.3.3. OOO원이나, 동 거래금액이 쟁점토지와의 관련성을 찿기 어려우며, 허가취소 이후에 지불된 2011.8.9. OOO원은 공사 기간 이외에 지출된 금액이고, 2012.2.10. OOO원은 연도를 달리하여 거래한 금액으로 당해 토지와 관련된 필요경비로 보기 어려우며, OOO과의 통장거래 내역이 실제공사와 관련된 금액임을 증명 할 수 있는 것이 확인서뿐이어서 필요경비로 인정받을 수 있는 법정증빙서류를 제출하지 못하였으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 토지의 개발행위허가를 받아 개발행위에 소요된 공사비 등을 양도소득세 계산상 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서"기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

③ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따라 신고(주택법 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지에 대한 공사와 관련하여 지출한 비용의 증빙자료를 다음과 같이 제출하였다.

(2) 청구인은 위 비용지출내역을 종합하면, 쟁점토지의 양도소득세 계산시 다음 비용이 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하였다. (3)청구인은 공사계약서와 실제 지출내역의 차이가 발생하는 것에 대하여 청구인이 OOO에게 OOO원에 일괄도급하였으나, 공사현장이 거주지와 원거리에 있고, 허가면적을 초과하여 매립하는 등의 문제로 추후 다툼의 소지가 있어 현장작업을 원할히 하기 위해 장비사용료는 청구인이 현장관리인을 선임하여 직접 지급하였고, 장비사용료를 제외한 공사대금만을 OOO에게 지급하였기 때문이라는 주장이다. 또한, 당초 설계사무소와 수급인이 전체면적 1,433㎡에 대해 개발행위허가를 받을 수 있게 해주기로 하여 청구인은 전체면적을 매립하는 것으로 건설공사계약을 체결하였고, 설계사무소와 수급인은 허가사항 위반행위가 문제될 것이 없다고 청구인에게 이야기하였으나, 청구인은 허가를 못 받을 경우를 대비하여 장비사용료와 자재구입비를 제외한 나머지 공사대금과 설계비 잔금을 미지급하였고, 우려하였던 상황이 발생하여 원상회복에 따른 모든 책임을 수급인과 설계사무소에서 책임지고 이행하였기 때문에 원상회복에 따른 추가적인 비용은 발생하지 아니하였다고 주장하였다. 청구인은 당초 공사계약금액 OOO원은 장비사용료 OOO, 오폐수맨홀공사 및 기초공사비 OOO원으로 정당하다고 주장하였다.

(4) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 청구인은 건축신축부지를 조성하기 위해 2011.2.10. OOO으로부터 쟁점토지를 매입하는 계약을 체결하고, 2011.3.31. 개발행위허가를 받아 개발행위를 시행하던 중 쟁점토지와 연접한 지번에 거주하는 OOO이 자신의 집 앞에 건물이 들어서면 시야가 가려질 것을 우려하여 청구인에게 개발행위를 중단하고, 원 상태대로 돌려놓은 뒤 자산에게 쟁점토지를 팔 것을 요구하여 청구인과 OOO원에 계약을 체결하고 미등기로 OOO, OOO, 청구인 및 중개인 입회하에 OOO 명의로 계약서를 작성후 미등기 전매한 것으로 조사되었다. 그 과정에서 청구인은 쟁점토지를 답 상태로 만들기 위해 복토했던 3분의 2 정도를 다시 파내고 OOO에게 쟁점토지를 양도하였고, OOO은 쟁점토지에 대해 영농을 위한 토지조성을 허가받아 청구인이 깎아냈던 3분의 2를 다시 복토한 것으로 나타난다. 한편, 청구인이 처분청에 제출된 쟁점토지 관련 비용에 대해 처분청이 검토한 내용은 다음과 같다.

(5) 처분청이 제출한 증빙자료는 다음과 같다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 개발행위에 소요된 공사비 등의 비용을 쟁점토지의 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 현장관리인의 확인서, 설계사무소 담당자의 확인서, 공사수급인의 확인서, 공사작업자의 확인서, 거래내역서, 금융거래내역서, 공사도급계약서 등 사후에 작성된 자료이거나 공사비 지출사실의 입증과 직접 관련이 없는 자료만 제시하였을 뿐, 세금계산서, 계산서 등 공사비를 실제 지출하였음을 증명할 수 있는 객관적인 지출증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 제시한 금융거래내역은 해당 거래가 쟁점토지에 대한 공사비와 관련이 있는지 여부가 확인되지 아니하는 점을 종합하면, 쟁점토지의 양도소득세 계산시 청구인이 제시한 비용을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.