청구인이 보유기간이 1년 미만인 농지와 8년자경 감면대상 농지를 일괄양도하고 세부담을 회피할 목적으로 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 처분청이 이를 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인이 보유기간이 1년 미만인 농지와 8년자경 감면대상 농지를 일괄양도하고 세부담을 회피할 목적으로 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 처분청이 이를 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 양도경위 청구인은 결혼 후 계속하여 영농에 종사하는 농민으로서 농업수입만으로 생활이 어려워 남편은 택시를 운전하고, 청구인은 밭농사를 위주로 영농에 종사하던 중 노동력이 상대적으로 적게 소요되는 논을 구입하여 영농에 사용할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였다가 이웃에게 OOO원 상당의 보증으로 인한 연체이자 등을 상환하기 위하여 공장용지로 사용하겠다는 매수자가 있어 부득이 쟁점부동산을 양도한 것이다.
(2) 쟁점①부동산 매매와 관련 (가) 쟁점①부동산 중 399-8은 1차선 농로와 일부 연접하여 있고 도로와 비교하여 약 2m 정도 저지대에 위치하고 있으며, 418-4는 도로와 접한 부분없이 399-8 안쪽으로 위치하고 있고, 현재 주식회사 OOO가 사용하고 있는 공장용지에 비해 2～3m 정도 높은 상태에 위치하고 있다. (나) 처분청은 감면대상 토지와 1년 미만 보유토지를 일괄 양도하면서 토지 필지별로 매매계약서가 각각 작성되지 아니하였다 하여 당사자가 산정한 가액으로 구분하여 표기한 것을 인정할 수 없다는 것은 개인의 계약 자치를 부인함은 물론 법리를 잘못 오인한 판단이다. (다) 처분청은 399-8은 도로와 연접하여 있고 공시지가가 높음에도 불구하고 평당 OOO원에 거래하면서 오히려 도로와 연접된 부분도 없고 공시지가가 낮은 418-4의 가격을 평당 OOO원으로 정한 것은 실질적인 가치를 반영하지 아니하고 감면세액을 많이 받기 위해 당사자 임의로 작성한 것이라고 하나, 이는 토지의 위치, 형태, 이용상황 등을 종합하여 가격을 달리 산정할 만한 합리적인 이유가 없는 경우로 조세를 부당하게 과소 신고하거나 감면을 과대 계상할 목적이 있는 경우로 제한하여야 할 것이다. (라) 399-8은 공장용지로 사용하기 위해서는 성토가 필수적인 답이고, 418-4는 오히려 성토에 필요한 흙을 공급하며 평탄화할 수 있는 상태에 있어 위치, 형태, 이용상황에 현저한 차이가 있어 가격차이를 유발할 수 있는 충분한 이유가 있다. (마) 쟁점②부동산과 같이 답을 성토하는데 평당 약 OOO원의 추가비용이 소요되고, 418-5가 없었다면 더 많은 비용이 소요되었을 것이다(주식회사 OOO 대표이사인 이OOO가 쟁점①부동산을 취득하고 공장부지 조성을 위한 성토작업으로 OOO원을 부담하였음). (바) 처분청이 선정한 가격이 합리적이라면 1년 미만 보유한 399-8은 성토없이 평당가액이 OOO원으로 계산되고, 주식회사 OOO가 성토작업을 하며 소요된 비용(OOO원)을 합하면 OOO원이 되는데, 유사한 상황의 쟁점②부동산은 평당 OOO원에 양도하면서 거의 동일한 수준의 토지를 40%이상 높은 가격에 거래할 수는 없다(399-5, 399-6은 도로와 접해 있지만 399-8은 OOO에서 소유하던 399-38, 399-39에 둘러싸여 입지조건이 열악하고 OOO에 의한 감정평가액에서도 399-5, 399-6은 1㎡당 OOO원이고 399-8은 OOO원임). 399-5, 399-6을 평당 OOO원을 들여 평당 OOO원에 거래하면서 이보다 실질적인 가치가 적은 399-8을 성토없이 OOO원에 거래할 수 없고 오히려 성토없이 OOO원에 거래한 것이 높은 가격을 받고 양도한 것으로 인정됨이 타당하다. (사) 성토 후 399-8이 도로와 연접하여 높은 가치를 가진다고 볼 개연성은 있으나 418-4가 지번만 구획되었을 뿐 전체가 공장부지로 사용하고 있으므로 위치에서 발생할 수 있는 가격차이와 필지별 가격차이가 없어야 정상이나 공시지가는 현실을 반영하지 못하고 있다. (아) 위와 같이 위치, 형태, 이용상황이 다르고, 매수자가 필요한 상황인 점, 이용목적을 위해서는 추가적인 성토가 필수적인 토지와 성토에 필요한 흙을 공급할 수 있는 토지인 점, 성토를 위해 추가적인 비용이 평당 약 OOO원이 소요되는 점을 감안할 때, 청구인이 거래한 가격은 합리적인 가치를 반영한 객관적인 가격이다.
(1) 청구인은 감면대상 토지(418-4)와 1년 미만 보유토지(399-8)를 동시에 양도하면서 추가적인 성토공사가 예상되는 답이 성토작업이 필요없는 전보다 낮은 가격에 거래함에 상당한 이유가 있고, 합리적인 매수자라면 당연히 청구인이 매매한 가격으로 거래함이 타당하다고 주장하나, 매매계약서상 기재된 필지별 매매계약금액은 감정평가 등 합리적인 기준없이 청구인의 요구에 의하여 추상적인 공사 예상비용을 고려하여 작성된 양도가액으로 ‘양수인 이OOO의 확인서’에 의해 확인되고, 성토공사가 예상되는 답이 성토작업이 필요없는 전보다 낮은 가격이 형성되는 객관적인 근거를 확인할 수 없다.
(2) 개별공시지가가 현실을 반영하지 못하기에 추가적인 성토작업예상, 이용목적 등 합리적 가치에 따라 필지별 양도가액이 결정되어야 한다는 청구주장과 관련하여, 쟁점①부동산을 살펴보면 1년 미만 보유토지(399-8)의 경우 도로와 연접해 있는 반면 감면토지(418-4)의 경우 도로와 떨어져 접근성이 용이하지 못하고, 개별공시지가를 살펴보면 2011년도 양도당시 399-8은 OOO원인 반면 감면토지인 418-4는 OOO원으로서 상대적으로 낮게 산정되어 있음을 알 수 있다.
(3) 개별공시지가를 산정함에 있어 가격결정에 중요한 요소가 ‘토지의 용도’ 와 ‘도로조건 및 공적규제’ 사항이 지가결정에 중요한 항목으로 이러한 토지 특성항목에 따라 가격이 결정되는 만큼 고시된 개별공시지가는 적정하다 판단되며, 1년 미만 보유 토지보다 지가결정요인이 떨어지는 감면토지의 매매가액을 높게 하여 신고한 것은 감정평가없이 감면대상토지와 단기보유 토지의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보여진다. 이는 일괄양도에 따른 필지별 토지가액의 구분이 불분명한 경우로 임의로 안분한 것으로 보아야 할 것이며,소득세법제100조【양도차익의 산정】및 같은 법 시행령 제166조 법 제⑥항【양도차익의 산정 등】, 부가가치세법 시행령제48조의2 제④항【과세표준의 안분계산】에 따라 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분청의 처분은 정당하다.
(1) 청구인이 신고하고 처분청이 산정한 양도가액 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 신고 및 처분청의 양도가액 산정내역 (OO: O)
(2) 등기부등본에 나타나고 있는 쟁점①부동산․쟁점②부동산의 취득․필지분할 및 양도내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점①부동산․쟁점②부동산의 취득 및 양도내역
(3) 쟁점부동산의 연도별 공시지가 변동내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산의 연도별 공시지가 내역 (OO: O)
(4) 쟁점①부동산 관련 부동산매매계약서에는 399-8 답 1,097㎡은 매매대금 OOO원, 418-4 전 1,012㎡은 매매대금 OOO원이라고 구분 기재되어 있다.
(5) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점①부동산을 매수한 이OOO의 사실확인서에는 이OOO가 399-8(답)은 지대가 낮아 차후 토목공사비가 몇 천만원 들어야 하기 때문에 평당 OOO원, 418-4(전)는 평당 OOO원으로 구분 표시하여 계약서를 작성하였다는 내용이 기재되어 있다. (나) 쟁점②부동산 관련 부동산매매계약서에는 418-5 전 1,312㎡, 399-5 답 1,260㎡, 399-6 답 1,606㎡, 399-40 답 470㎡ 합계 4,648㎡를 OOO원에 일괄 양도한 것으로 나타나 있다. (다) 쟁점②부동산을 매수한 오OOO의 배우자인 이OOO의 거래사실확인서에는 이OOO이 답 3필지는 매도인이 약 OOO원을 들여 성토작업을 완료한 상태에서 지목이 전인 토지와 지면 높이가 똑같아 어떤 땅이 더 비싸고 싸고 구분할 필요가 없어 일반적인 거래 관행으로 평당 OOO원에 매매하기로 하고 일괄계약서를 작성하였다는 내용이 기재되어있다. (라) 청구인이 제시한 쟁점②부동산 중 418-5 전 1,312㎡를 제외한 토지에 대한 성토공사시 2011.8.18. 작성된 공사도급계약서 내용에는 399-5 답 1,260㎡, 399-6 답 1,606㎡, 399-40 답 470㎡ 합계 3,336㎡를 공사금액 OOO원(부가가치세 포함)에 도급계약서가 작성되었고, 공급자인 OOO주식회사가 청구인에게 세금계산서를 발행한 내용이 나타난다. (마) OOO이 주식회사 OOO에게 의뢰하여 감정한 쟁점②부동산의 감정평가내역(담보평가, 가격시점 2011.2.11.)에는 1㎡당 399-5가 OOO원, 399-6은 OOO원, 399-8은 OOO원으로 평가한 내역이 나타난다. (바) 청구인은 위 부동산 주변을 촬영한 사진을 제시하고 있다.
(6) 처분청은 이 건 이의신청결정서에서 쟁점②부동산이 사실상 합필된 토지이고, 매수한 토지 전체를 공장부지로 사용하고 있는 매수자 입장에서 보면 개별공시지가는 의미가 없으므로 청구인과 매수자 사이에 거래된 각각의 필지에 대한 가격을 동일하게 하여 일괄 양도한 가액을 면적기준으로 안분한 것이 타당하다는 취지로 결정하였다.
(7) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점①부동산의 양도가액을 합리적인 가치를 반영하여 객관적인 가격으로 구분신고하였다고 주장하나,소득세법제100조 제1항 및 제2항에서 ‘양도가액을 실지거래가액에 의한 때에는 취득가액도 실지거래가액(환산가액도 포함)에 의하고, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다’고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제6항에서 ‘소득세법제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다’고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 청구인이 쟁점①부동산에 대하여 구분한 양도가액[399-8 OOO원(OOO원／㎡, 1년 미만 농지), 418-4 OOO원(OOO원／㎡, 감면농지)]이 기준시가로 안분한 가액과는 반대로 나타나고 있는 점, 청구인이 제시한 증빙 등으로 쟁점①부동산에 대하여 청구인이 구분한 양도가액이 당시 시세를 반영한 정당한 가격임이 입증되었다고 보기 어려운 점 등으로 보아 1년 미만 농지의 단기양도와 8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면에 따른 조세회피 목적이 없었다고 보기 어려우므로, 처분청이 쟁점①부동산의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 이를 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.