쟁점토지는 비사업용토지이므로 부동산매매업자에 대한 세액특례계산 대상이고, 추계과세 대상이라는 청구주장을 받아들이기 어려우나, 쟁점토지에 대한 분할비용은 필요경비에 산입하는 것이 타당하고 토지판매사원들에게 지급한 금액은 쟁점토지 중개에 대가로서 지급된 것인지 여부를 재조사함
쟁점토지는 비사업용토지이므로 부동산매매업자에 대한 세액특례계산 대상이고, 추계과세 대상이라는 청구주장을 받아들이기 어려우나, 쟁점토지에 대한 분할비용은 필요경비에 산입하는 것이 타당하고 토지판매사원들에게 지급한 금액은 쟁점토지 중개에 대가로서 지급된 것인지 여부를 재조사함
OOO세무서장이 2013.12.4. 청구인에게 한 2010∼2012년 귀속 종합소득세 합계 OOO의 각 부과처분은 1. 쟁점토지에 대한 토지분할비용 등 OOO원을 필요경비에 산입하고, 토지판매원들에게 지급한 금액이 쟁점토지 중개의 대가로서 쟁점토지의 매매실적에 따라 직접 지급된 것인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정하며,
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 부동산 양도에 따른 소득구분은 일반적으로 부동산매매업(사업소득)과 건설업(사업소득), 양도소득으로 구분되고, 어떤 소득으로 보는가에 따라 세부담이 달라지는바, 부동산의 양도로 인한 소득이 ｢소득세법｣상 부동산매매업으로 사업소득에 속하는지, 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다. ｢부가가치세법 시행규칙｣ 제1조 제2항 에서 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 ｢부가가치세법｣상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보고 있고, ｢부가가치세법｣상 1과세기간 내에 1회 이상 취득, 2회 이상 판매하는 경우 부동산매매업으로 본다는 관련 규정은 부동산매매업의 판단에 대한 하나의 예시에 불과한 점 등에 비추어 청구인은 부동산매매업에 대한 사업자등록을 하여 부동산매매에 대한 사업목적을 대외적으로 표방하였고, 2009년부터 2012년까지 농지 등 수십필지를 취득한 다음 토지를 정지·분합·조성·변경하여 소규모 택지를 조성, 매매하였는바, 사업목적으로 부동산을 거래한 것이므로 부동산매매업에 대한 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하는 것이 타당하다.
(2) 청구인이 영위하는 부동산매매업은 ｢소득세법｣ 제64조 에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정의 적용대상이 아니다. ｢소득세법｣ 제64조 의 규정은 부동산매매업자에 대하여 종합소득세액에 의한 산정방법과 양도소득세액에 의한 산정방법에 의하여 산출된 세액 중 많은 금액으로 종합소득세를 과세함으로써 부동산매매업자들에게 최소한 양도소득세율 이상의 세액을 납부하게 하여 부동산매매업자가 아닌 양도소득세 납세의무자들이 종합소득세 과세표준과 관계없이 일정세율 이상의 세부담을 하는 것과 균형을 맞추기 위한 규정으로 1994.12.22. 법률 제4803호에 의하여 신설된 ｢소득세법｣ 제64조 로 계속 존속하다가 부동산매매업자에 대한 비교과세는 실무적으로 계산만 복잡하고 납세자의 신고불편을 초래하며, 세무행정상의 어려움이 많아 세제를 단순화하기 위해 1995.12.29. 법률 제5031호로 폐지되었다. 그후, 1세대 3주택자에 대한 중과세 규정이 2004.1.1. 도입되면서 ｢소득세법｣ 제64조 에 비교과세 규정이 신설되었고, 2007.1.1. 이후에는 1세대 2주택자와 비사업용토지에 대한 중과세 규정이 시행되면서 비교과세대상이 되었으며, 2009.1.1. 이후에는 미등기전매에 대해서 양도소득세의 미등기전매세율(70%)을 적용하도록 개정되었다. 위 규정은 ｢소득세법｣ 제104조 제1항 제4호 부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익에 대한 과세규정으로 동 규정의 취지는 투기를 목적으로 하는 2주택 또는 3주택, 비사업용 토지 소유자 등에 대한 양도소득세 중과세와의 과세형평성을 유지하기 위한 것으로 청구인과 같이 부동산매매업으로 관할세무서에 사업자등록을 하고 정상적인 사업소득을 영위하는 사업자에게까지 확대적용할 수는 없다. 만약, 위 규정을 정상적인 부동산매매업자에게까지 적용되는 것으로 해석하면 부동산매매업을 하는 모든 사업소득자는 비교과세대상을 벗어날 수 없고, 이는 입법취지에 맞지 않다.
(3) 거주자가 ｢소득세법｣ 제70조 의 규정에 의한 과세표준확정신고를 함에 있어 소득분류를 잘못하여 종합소득을 양도소득으로 또는 양도소득을 종합소득 등으로 신고한 경우에는 같은 법 제81조 제1항의 신고불성실가산세를 적용하지 아니하는 것이고, 다만, 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에만 신고불성실가산세를 적용할 수 있는 것이다. 청구인은 부동산매매업을 전업으로 하고자 처분청에 2009.12.16. 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 쟁점토지의 매각이익에 대하여 성실하게 관할세무서에 종합소득세(부동산매매업)를 자진신고·납부하였고, 처분청 또한 그동안 이를 인정하여 왔는바, 쟁점토지의 양도는 부동산매매업에 해당함에도 불구하고 이를 양도소득세와 비교과세하면서 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세까지 과세하는 것은 위법·부당하다.
(4) 부동산매매업자인 청구인이 판매약정에 따라 자사 판매사원이 아닌 토지판매원들에게 지급한 금액(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 인정해야 한다. ｢소득세법｣ 제27조 제1항 에서 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, ｢소득세법｣ 제64조 및 같은 법 시행령 제122조 제2항은 부동산매매업자의 부동산 매매차익은 해당 토지의 매매가액에서 같은 법 시행령 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비와 양도소득기본공제(OOO원)를 차감한 가액으로 한다고 규정하면서 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 토지 등 부동산을 양도하기 위하여 지출하는 양도비 등으로서 직접 지출한 소개비는 양도소득의 필요경비에 해당된다고 규정하고 있는바, 청구인이 부동산매매업을 영위하면서 약정에 따라 제3자인 토지거래를 알선․소개한 자들에게 지급한 소개비는 토지를 정지·분합·조성·변경하여 분할매매하면서 불특정다수인을 매수인으로 유인하기 위하여 불가피하게 지급한 것으로 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당되므로 개인사업자인 토지판매자원들에게 지급한 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다. 청구인은 부동산매매업을 사업목적으로 하고 있고, 소개비 등에 대한 약정서, 지급자료, 소개비 수령자들의 종합소득세신고서 사본 등을 처분청에 증빙으로 제시하였는바, 청구인의 거래통장이나 세금계산서, 매기 관할세무서에 신고된 원천징수내역과 매년 5월에 신고한 종합소득세 신고상황 등에 의하여 실제로 소개비를 지출한 사실이 명백히 입증된다. 쟁점금액은 청구인이 고용한 판매사원에게 지급한 것이 아니고 청구인과 무관한 토지 분양․알선판매업자(개인사업자)들에게 소개 및 토지매매계약 성사 실적에 따라 차등지급한 것이므로 당연히 필요경비로 인정되어야 한다. 같은 법 시행령 제122조 제2항 및 제163조 제5항에 의하면 필요경비로 공제되기 위해서는 자산양도를 위하여 직접 지출한 비용이면서 동시에 제163조 제5항에 열거된 비용(증권거래세, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비)에 해당하여야 하는바, 쟁점금액은 위의 소개비에 해당한다.
(5) 2010년부터 2012년까지 청구인의 부동산매매업과 관련된 매입 및 매출 내역은 아래 <표1>과 같다. OOO 처분청은 ｢소득세법｣ 제64조 에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정을 적용하여 종합소득세를 과세하면서 쟁점토지에 대한 실비변상적인 지출비용 등 일체의 필요경비를 인정하지 아니하고, 2010년부터 2012년까지의 쟁점토지에 대한 양도차익OOO원에 대하여 종합소득세 OOO원을 과세하였다. 따라서, 처분청이 일체의 필요경비를 인정하지 아니한다면 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득은 부동산매매업에 대한 사업소득에 해당하므로 ｢소득세법｣ 제80조 및 같은 법 시행령 제143조에 따라 소득금액을 추계결정하여야 한다.
(1) 청구인은 청구인이 ｢소득세법｣ 제64조 에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정의 적용대상이 아니라고 주장하나, 부동산매매업자로서 농지인 쟁점토지의 소재지에 거주하거나 이를 경작하지 아니하였고, 쟁점토지를 취득한 후 단순히 이를 분할하여 1년 이내에 모두 판매하였는바, 부동산매매업자가 비사업용 토지를 양도하는 경우에 해당하여 ｢소득세법｣ 제64조 에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정의 적용대상에 해당한다.
(2) 청구인은 부동산매매업에 대한 사업소득으로 하여 소득세를 정당하게 신고납부하였으므로 과소신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 매매차익에 대한 산출세액을 신고․납부하여야 할 세액보다 과소신고․납부하였으므로 과소신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 것은 정당하다.
(3) 청구인은 판매약정에 따라 고용관계가 없는 토지판매원들에게 지급한 소개비를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제64조 및 같은 법 시행령 제122조 제2항에서 부동산매매업자의 부동산 매매차익은 해당 토지의 매매가액에서 같은 법 시행령 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비와 양도소득기본공제를 차감한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세, 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비를 필요경비로 규정하고 있는바, 청구인이 소개비라고 주장하는 쟁점금액은 판매수당에 해당하여 부동산 매매차익 계산시 필요경비로 볼 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점금액을 약정에 따라 지급하였다고 주장하나, 조사 당시 관련 약정서가 없다고 진술하여 어떤 명목의 지출인지 여부가 불분명하고, 토지분할비용 등은 이에 대한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 않아 실제 지급하였는지 여부를 확인할 수 없으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다. 청구인이 소개비라고 주장하는 쟁점금액의 지급 내역을 살펴보면, 이OOO 외 19명에게 지급한 금액이 2010∼2012년 전체 금액 OOO원의 63%인 OOO원인바, 조사 당시 청구인이 제출한 자료에 의하면 이들에게 지급한 금액은 고정급과 판매실적에 따른 수당으로 구분되고, 이들은 팀을 이루어 영업을 하면서 팀장은 판매실적이 없어도 팀원의 판매실적에 따라 추가로 수당을 지급하였으며, 토지판매원들 중 금액이 미미한 직원은 잠깐 근무하다 퇴직한 직원이거나 안내데스크에서 일을 한 일용잡급인데, 이들에게도 3개월간은 고정급을 지급한 것으로 되어 있다. 또한, 토지판매원들에게 지급한 금액은 약정서 등 지급근거가 없을 뿐만 아니라 청구인이 판매원들에게서 자금을 차입하였다가 상환한다고 하는 등 청구인과 판매원들 간 자금거래가 빈번하여 쟁점금액에 대한 금융내역이 명확히 확인되지 않는다. 따라서, 청구인이 토지판매원들에게 지급하였다고 주장하는 쟁점금액은 단순한 소개비 가 아니라 판매실적에 따라 지급한 판매수당으로서 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제5항 제1호에 규정된 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 할 수 없으므로 부동산 매매차익 계산시 필요경비로 인정할 수 없다.
(4) 청구인은 소득금액을 추계결정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 부동산매매업자로서 ｢소득세법｣ 제64조 에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정을 적용하여 실지 취득 및 양도가액으로 산출세액을 계산하여야 하므로 소득금액의 추계결정대상으로 볼 수 없다.
② 쟁점토지를 양도하면서 토지판매원들에게 지급한 금액을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 청구인에게 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부
④ 소득금액을 추계결정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인은 아래 <표2>와 같이 쟁점토지(지목 전 또는 답)를 매입한 후 이를 단독주택부지로 이용할 수 있는 정도의 면적으로 분할하여 매입일로부터 1년 이내에 약 100여명에게 매매한 것으로 나타난다. OOO (나) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인은 ｢소득세법｣ 제64조 에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정을 적용하여 종합소득세를 신고하면서 아래 <표3>과 같이 쟁점토지의 취득가액 이외에 소개비, 임차료, 차량렌트비 등을 필요경비로 차감하였으나, 처분청은 쟁점토지의 취득가액만을 필요경비로 차감하여 청구인에게 종합소득세를 과세한 것으로 나타난다. OOO (다) 처분청의 심리자료에 의하면 처분청은 청구인의 이의신청 결과 쟁점토지에 대한 취득세 및 등록세OOO를 추가로 필요경비에 산입하여 2010～2012년 귀속 종합소득세 OOO을 감액경정한 것으로 나타난다. (라) 이의신청 결정서에 의하면 청구인의 이의신청 결과 쟁점토지의 분할 및 개발에 직접 대응되는 지출액이 있는지 여부를 재조사하여 이를 필요경비로 차감하도록 결정되었으나, 처분청은 2014.10.16. 청구인에게 경정할 사항이 없음을 통보하 였고, 청구인은 이에 대한 관련 증빙을 아래 <표4>와 같이 제출하였다. OOO (마) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에 의하면 청구인은 토지판매원들에게 아래 <표5>와 같이 쟁점금액을 지급하면서 이를 토지판매원들의 사업소득으로 보아 소득세(3%) 및 지방소득세(0.3%)를 원천징수한 것으로 나타난다. OOO (바) 청구인은 세무조사 당시 2013.9.4. 및 2013.9.27. 작성된 영업 활동 수당 지급 기준을 조사청에 제출하였는바, 그 내용은 아래와 같다.
1. 2013.9.4.자 영업활동지원비 지급 기준 OOO
2. 2013.9.27.자 영업활동수당 지급 기준 OOO (사) 청구인이 작성한 2010년 1월부터 2012년 12월까지의 월별 사업소득세 신고내역에 의하면, 월별로 토지판매원들에게 영업활동지원비 및 영업활동수당을 지급하면서 지급액의 3.3%를 원천징수한 후의 금액을 토지판매원들에게 지급한 것으로 나타나는바, 영업활동지원비 지급에 대해서는 별도의 내역이 기재되어 있지 않고, 영업활동수당 지급에 대해서는 매매토지 내역, 설날보너스, 차입금 상환, 부서장기자랑 시상금, 영업활동 추가지원, 추석보너스, 명절상여금, 여름휴가비, 직원해외연수 경비, 부서야유회 경비 등의 내역이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, ｢소득세법｣ 제64조 제1항 에서 대통령령으로 정하는 부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 종합소득 산출세액과 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 및 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 중 많은 것으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인은 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 지목이 전 또는 답인 쟁점토지를 취득하여 이를 1년 이내에 매매하였으므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 ｢소득세법｣ 제64조 제1항 의 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 적용하여 청구인에게 종합소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 부동산매매업자가 토지판매원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로서 직접 지급한 금액은 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당한다고 할 것이나, 청구인은 토지매매 이외에 차입금 상환 등 다양한 명목으로 토지판매원들에게 쟁점금액을 지급한 것으로 나타나므로 청구인이 토지판매원들에게 지급한 금액이 쟁점토지 중개의 대가로서 쟁점토지의 매매실적에 따라 직접 지급된 것인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(4) 다음으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도소득에 대하여 종합소득세를 성실하게 자진신고·납부하였고, 처분청도 이 건 과세처분 전까지 이를 인정하였므로 가산세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 처분청이 청구인에게 쟁점토지의 양도소득이 ｢소득세법｣ 제64조 제1항 의 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정의 적용대상이 아니라는 공적인 견해를 표명하였다고 보기 어렵고, 청구인에게 달리 가산세를 감면할 사유가 있다고 보이지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(5) 마지막으로, 쟁점④에 대하여 살피건대, ｢소득세법｣ 제80조 제3항 에서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제143조 제1항에서 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제1호에서 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우를, 제2호에서 기장의 내용이 시설규모·종업원수·원자재·상품 또는 제품의 시가·각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우를, 제3호에서 기장의 내용이 원자재사용량·전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우를 규정하고 있는바, 청구인의 경우 ｢소득세법｣ 제64조 제1항 에 해당하여 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정을 적용하였을 뿐 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에 해당하지 아니므로 소득금액을 추계결정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 다만, 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 추가적으로 지출한 금액이 있는지 여부를 직권으로 살피건대, 청구인이 토지분할비용 등으로 OOO원을 지출한 것이 확인되므로 이를 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.