쟁점상업용건물의 취득당시 국세청장이 일괄산정하여 고시한 가액이 없으므로 쟁점상업용건물의 토지 및 건물의 각각의 기준시가를 적용하여 계산한 토지 및 건물의 개별 환산가액 합계액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO취득한 OOO(건물면적 10.05㎡를 이하 “쟁점건물”이라하고, 토지면적 5㎡를 이하 “쟁점토지”라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 이하 “쟁점상업용건물”이라 한다)를 OOO원에 양도하였고, OOO 청구인은 처분청에 양도소득세 과세표준 예정신고시 쟁점상업용건물의 취득가액이 불분명하다고 하여 쟁점건물과쟁점토지를 구분하지 아니한채 쟁점상업용건물의 양도당시 기준시가를 기준으로 아래 〈표1〉과 같이 쟁점상업용건물의 취득가액(환산가액)을OOO원으로 계산하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다가, 〈표1〉 OOO 처분청에 쟁점상업용건물의 취득가액(환산가액)을 아래 〈표2〉와 같이 쟁점건물 및 쟁점토지별로 각각 양도당시 기준시가를 기준으로 계산하면 취득가액(환산가액)이 OOO원이 되어 납부할 양도소득세가 OOO원이므로 OOO원을 환급하여야 한다는취지로 경정청구하였다. 〈표2〉
• 나. 처분청은 OOO 위 경정청구에 대하여 “취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산하는 경우 쟁점상업용건물은 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 부동산이므로 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령제164조 제6항에 따라 토지 및 건물을 통합하여 산정한 환산취득가액으로 하여야 하므로 경정하여야 할 이유가 없다”고 거부통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 당초 청구인이 양도소득세 예정신고시 취득가액을 환산하면서 소득세법제99조 제1항 제1호 다목에 의한 기준시가를 적용하였으나, 동 규정에 따른 상업용건물의 최초고시일은 OOO이어서 쟁점상업용건물의 취득일OOO 당시에는 기준시가 고시가 되지 않아 같은 법 제99조 제1호 가목 및 나목에 의해 환산한 기준시가 (같은법 시행령 제164조 제6항)로 취득가액을 환산하여 경정청구하였다. 처분청의 경정청구 거부처분은 첫째 고시된 기준시가가 없는데도 환산하여 계산한 기준시가로 취득가액을 계산하는 것은 불합리한 것으로 법에도 없는 위법한 처분이고, 둘째 환산가액을 계산할 시 적용한 기준시가가 동일한 기준시가가 아니고 성질이 다른 2개의 기준시가를 적용하는 것으로 산출된 환산가액이 불균형을 이루기 때문에 부당하다. 즉,소득세법제99조 제1항 다목에 의한 기준시가로 환산가액을 산정하든지, 같은 법 제99조 제1항 가·나목에 의한 기준시가로 환산가액을 산정하여야 할 것으로 위 성질이 다른 기준시가를 적용하여 환산가액을 산정하는 것은 산출된 가액이 불공정하여 법에도 없는 처분이다. 또한, 처분청이 제시한 판례OOO는 토지와 주택을 구분하지 않고 합하여 환산한다는 것으로 청구인이 주장하는 이 건과는 그 내용이 다른 것이다. 따라서, 청구인이 2014.5.13. 양도한 쟁점상업용건물에 대한 양도차익은 소득세법제99조 제1항 제1호 가·나목에 의한 동일한 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점상업용건물의 취득가액을 확인할 수 없어소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호가 정한 환산가액으로 그 취득가액을 적용하는 경우, 환산가액 산정의 기초가 되는 ‘취득당시 기준시가’를 결정함에 필요한 기준시가에 대하여 규정한소득세법제99조 제1항 제1호가 2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되면서 “토지(가목)”, “건물(나목)”, “공동주택·오피스텔 및 상업용건물(다목)”로 구분하여 상업용건물도 토지와 건물을 따로이 기준시가를 산정하지 않고 국세청장이 일괄·고시하도록 정하고 있다. 쟁점상업용건물과 같이 통합하여 기준시가가 고시되는 경우로서 기준시가가 고시되기 전에 취득한 상업용건물의 취득당시 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제6항에 따라 산정하도록 구체적으로 규정하고 있다. 또한, 기준시가가 통합 고시되는 오피스텔 및 상업용건물 이외에 공동주택, 개별주택의 경우도 기준시가가 고시되기 전의 ‘취득당시의 기준시가’에 대하여 토지와 건물의 가액을 합하여 환산하도록 규정하고 있으므로 청구인이 양도소득세 예정신고시 산출한 기준시가는 합당한 방식이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 상업용건물의 취득당시 국세청장이 일괄산정하여 고시한 가액이 없으므로 상업용건물의 토지 및 건물 각각의 기준시가를 적용하여 계산한 토지 및 건물의 개별 환산가액 합계액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: 〈별지〉기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOO 청구인(매도인)과 OOO(매수인) 간에 맺은 쟁점상업용건물에 대한 부동산매매계약서를 보면, 매매가액은 OOO원이고 쟁점토지 및 쟁점건물로 구분기재되어 있지 아니하다.

(2) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내역이 나타난다. (가)쟁점건물의 2005년 건물기준시가는 OOO원, OOO년 건물기준시가는 OOO원이다. (나) 쟁점상업용건물의 단위면적(㎡)당 기준시가는 2014.1.1.(고시일자) 현재 OOO원/㎡, 2005.1.1.(최초고시일자) 현재 OOO원/㎡이다. (다) OOO 개별공시지가는 OOO이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점상업용건물의 실지취득가액을 확인할 수 없어소득세법 시행령제176조의2 제2항 제2호의 환산가액으로 그 취득가액을 적용하는 경우 위 환산가액 산정의 기초과 되는 ‘취득당시 기준시가’를 결정함에 필요한 기준시가를 쟁점상업용건물의 취득당시 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액이 없으므로 쟁점토지 및 쟁점건물별로 각각 그 취득당시 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하나, 같은 법 시행령 제164조 제6항에서 소득세법제99조 제1항 다목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 상업용건물(이에 부수되는 토지를 포함함)의 취득당시의 기준시가는 상업용건물의 최초고시당시 기준시가에 취득당시 토지·건물 기준시가 합계액을 상업용건물의 최초고시당시의 토지·건물의 기준시가 합계액으로 나눈 비율을 곱하여 계산하도록 규정하고 있는 바, 위 법령과 다르게 쟁점토지 및 쟁점건물별로 각각 취득당시 기준시가를 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제164조(토지·건물의 기준시가 산정) ④부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다.

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑩ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 및 괄호 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (괄호 생략)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (괄호 생략)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가