경매에 의한 매각대금을 토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1987.3.7. 및 2002.12.6. OOO 목장용지 78,487㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 같은 리 15-51 목장용지 44,811㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 각각 취득한 후 2007.4.30. 김OOO에 대한 채무의 담보로 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 제공하여 채권최고액 OOO원의 근저당권설정등기가 경료되었고, 이후 김OOO이 신청한 OOO 부동산임의경매사건에서 매각대금 OOO원에 근저당권자인 김OOO에게 매각되어 2013.1.22. 김OOO에게 각 소유권이전등기가 경료되었으며, 청구인은 1989.12.4. OOO목장용지 52,661㎡(이하 “쟁점③토지”라 한다)를, 1987.3.7. 및 2002. 12.6. 같은 리 산413-4 목장용지 4,983㎡(이하 “쟁점④토지”라 하고, 쟁점①토지∼쟁점③토지와 함께 “쟁점토지”라 한다)를 각각 취득한바, 쟁점③토지 및 쟁점④토지에 관하여 2012.1.3. 구OOO가 신청한 OOO지방법원 OOO 부동산강제경매사건에서 매각대금 OOO원에 김OOO의 며느리인 이OOO에게 매각되어 2013.1.22. 각 소유권이전등기가 경료되었으나, 양도소득세를 신고·납부하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 조사결과, 쟁점토지의 경매절차상 매각대금을 양도가액으로 보아 양도가액을 합계 OOO으로 산정하여 2014.6.5. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 본 건 경매에 의한 매각대금 OOO원을 양도가액으로 보았으나, 이는 객관적인 교환가격인 시가로 보기 어렵다. 일반적으로 양도소득과 관련하여 시가는 ① 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, ② 시가로 인정하는 매매거래가액, 감정가액, 보상가액, ③ 상속세 및 증여세법 제61조 내지 제66조를 준용한 보충적 평가가액인바, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 의미하나 이는 객관적으로 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이다. 따라서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있는바, 쟁점토지에 대한 감정가액 OOO원, 기준시가 OOO만원에 비하면 경매 매각대금 OOO원은 현저히 과도하여 객관적인 교환가치를 나타내는 시가라고 보기 어렵다. 청구인의 채권자 김OOO이 쟁점토지를 매수하면서 적정한 시가인감정가액보다 훨씬 높은 OOO원을 제시한 이유는 향후 쟁점토지를 양도할 경우 부담할 양도소득세를 줄일 목적에서 비롯된 것으로, 김OOO이 부담할 양도소득세를 청구인이 부담하게 된 것이다. 더구나 청구인은 김OOO에게 담보를 제공할 당시 쟁점토지의 가격이 OOO원이나 될 것이라는 것은 전혀 예상하지 못하였다. 따라서, 쟁점토지 매각대금은 청구인이 담보를 제공할 당시 전혀 예상하지 못하였을 뿐만 아니라 채권자가 부담해야 할 양도소득세를 청구인이 부담하게 되는 부당한 결과가 발생한 것이다.
• 나. 처분청 의견 경매에 의하여 부동산소유권이 이전된 경우, 양도소득에 해당되는 것은 경락대금인바, 저당권실행을 위한 임의경매는 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로서 경락인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로, 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당되는 것이고, 양도소득의 대상은 경락대금이라는 것이 현재까지 대법원의 확립된 견해이다. 청구인은 본 건 경매에 따른 경락대금이 객관적인 교환가격인 시가로 보기 어렵고 청구인에게 매수인의 양도소득세를 부담시키는 결과가 되어 부당하다고 주장하나, 이는 독자적인 견해에 불과한 것으로서, ‘시가’란 상속세 및 증여세법상 상속 증여재산의 가액을 산정하기 위한 개념에 불과할 뿐이고, 소득세법 제96조 제1항은 양도가액은 ‘실지거래가액’에 따르도록 규정하고 있으므로, 실지거래가액인 경락대금을 양도가액으로 한 부과처분은 정당하다. 쟁점토지와 관련된 경매사건은 이른바 상계배당에 따른 것으로서, 상계배당에 해당하는 경우 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 사유에 해당하여 양도가액을 추계결정하여야 한다고 볼 수 없으므로, 실지거래가액인 경락대금을 양도가액으로 한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 경매에 의한 매각대금을 토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인에 대한 양도소득세 부과와 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1987.3.7. 및 2002.12.6. 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 취득한 후 2007.4.30. 김OOO에 대한 채무의 담보로 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 제공하여 이에 채권최고액 OOO원의 근저당권설정등기가 경료된바, 이후 김OOO이 신청한 부동산임의경매 사건OOO에서 매각대금 OOO원에 근저당권자인 김OOO에게 매각되어 2013.1.22. 위 김OOO에게 각 소유권이전등기가 경료되었다. (나) 청구인은 1989.12.4. 쟁점③토지를, 1987.3.7. 및 2002.12.6. 쟁점④토지를 각각 취득한바, 쟁점③토지 및 쟁점④토지에 관하여 2012.1.3. 구OOO가 신청한 OOO지방법원 OOO 부동산강제경매사건에서 매각대금 OOO원에 이OOO(위 김OOO의 며느리)에게 매각되어 2013.1.22. 각 소유권이전등기가 경료되었다. (다) 청구인은 쟁점토지를 경매로 양도하였으나 양도소득세를 무신고한바, 처분청은 아래 <표1>과 같이 양도가액은 부동산경매에 따른 매각대금 OOO원으로 하고, 취득가액은 1990.8.30. 이전 취득 토지로서 환산가액 OOO원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

○○○

(2) 청구인은 쟁점토지에 대한 경매매각대금 OOO원이 감정평가액 및 공시지가에 비하여 과다하므로 경매매각대금을 양도가액으로 인정할 수 없다고 주장하면서, 아래 <표2>와 같이 쟁점토지에 대한 감정평가 및 공시지가 자료를 제시하였다.

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따르도록 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 양도가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사할 수 있도록 규정하고 있으므로, 양도가액을 인정함에 있어 실지거래가액이 확인되는 경우에는 이에 따르고 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 등에 따르는 것인바, 경매에 의한 양도의 경우에는 경매매각가액이 실지거래가액에 해당하는 것이므로 쟁점토지의 경매매각가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등

(1) 소득세법 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(이하 생략) 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가