쟁점계약서(1)에 의하면 청구법인이 제공한 분양대행용역은 조건부 용역공급이라기보다는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때를 공급시기로 볼 수 있고, 쟁점계약서(2)는 조합이 쟁점상가를 양도하고 받지 못한 미수금을 상환받기 위한 목적으로 작성된 것으로 보이는 점 등에 비추어 부가가치세 및 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점계약서(1)에 의하면 청구법인이 제공한 분양대행용역은 조건부 용역공급이라기보다는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때를 공급시기로 볼 수 있고, 쟁점계약서(2)는 조합이 쟁점상가를 양도하고 받지 못한 미수금을 상환받기 위한 목적으로 작성된 것으로 보이는 점 등에 비추어 부가가치세 및 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점분양대행용역의 분양대행계약서에 따라 쟁점분양대행용역의 공급시기는 책임분양금을 전액 완납하는 시점으로 보는 것이 타당하다. 2011.4.28.자 분양대행계약서(이하 “쟁점계약서(1)”이라 한다) 제4조 제3항의 도표상 내용을 보면 분양대금 입금과 관련하여 분양대금의 잔금란에 판매차액(판매액-관리처분가)이 OOO원 이하인 경우 분양대행수수료의 50%를 지급하도록 되어 있고, 도표의 하단에서 판매차액이 OOO원 이하인 경우에 한하여 청구법인이 판매액 전액을 입금할 경우 청구법인이 판매차액의 50% 금액 내에서 인출을 요청할 경우 조합은 요청일로부터 3일 이내에 이를 인출해 주어야 한다고 기재되어 (1) 쟁점분양대행용역의 분양대행계약서에 따라 쟁점분양대행용역의 공급시기는 책임분양금을 전액 완납하는 시점으로 보는 것이 타당하다. 2011.4.28.자 분양대행계약서(이하 “쟁점계약서(1)”이라 한다) 제4조 제3항의 도표상 내용을 보면 분양대금 입금과 관련하여 분양대금의 잔금란에 판매차액(판매액-관리처분가)이 OOO원 이하인 경우 분양대행수수료의 50%를 지급하도록 되어 있고, 도표의 하단에서 판매차액이 OOO원 이하인 경우에 한하여 청구법인이 판매액 전액을 입금할 경우 청구법인이 판매차액의 50% 금액 내에서 인출을 요청할 경우 조합은 요청일로부터 3일 이내에 이를 인출해 주어야 한다고 기재되어
(3) 처분청은 ｢법인세법｣ 제40조 에 따라 익금이 확정되었고, 채권의 행사에 법률상 제한이 없다면 권리가 확정된 것이며, 그 이후 채무자의 무자력으로 인해 채권이 회수불능인 경우에는 채권을 대손처리하는 것이라는 의견이나, 쟁점분양대행용역은 책임분양조건이어서 청구법인이 분양금을 전액 완납한 경우에만 쟁점분양수수료를 조합에 청구할 수 있는 것이므로 권리가 아직 확정되지 않은 상태이고, 채무자인 조합은 무자력으로 인하여 청구법인에게 대금을 지급하지 않은 것이 아니라 쟁점분양수수료를 지급할 의무가 아직 없기 때문에 당연히 대금을 지급하지 않은 것이며, 만일, 청구법인이 분양금을 완납하지 않으면 오히려 청구법인에게 손해배상책임이 있는바, 쟁점분양대행용역에 대한 이미 권리가 확정되었고, 조합이 미수금을 회수하지 아니하기로 결정한 경우 이를 대손처리하여야 한다고 처분청의 의견은 명백히 사실관계를 잘못 판단한 것이다. (가) 청구법인은 2011년 4월에 책임분양조건의 쟁점분양대행용역에 대한 계약을 체결하였고, 쟁점계약서1 제3조 2호에서 계약체결일부터 6개월이 되는 날을 용역완료일로 명시하고 있으나, 부동산경기 침제로 인하여 미분양이 발생함에 따라, 배상 및 채권회수 방안 등을 조합측과 계속 협의하여 2011년 12월에 상가판매 변경계약서(이하 “쟁점계약서(2)”라 한다)를 다시 체결하였다. 따라서, 쟁점계약서(2)를 체결하여 분양대행용역이 계속 진행되고 있는 상황과 내용을 무시한 채 쟁점계약서(1)의 계약기간이 2011년 10월로 종결되었다고 하여 쟁점계약서(1)의 종료시점인 2011년 10월을 용역완료일로 보는 것은 부당하다. (나) 처분청은 쟁점상가가 OOO으로 소유권 변경등기가 완료되었으므로 쟁점계약서(2)의 계약체결 시점 또는 쟁점계약서(1)의 계약종료 시점에 청구법인의 분양대행업무가 사실상 종료되었다는 의견이나, 미분양이 발생함에 따라 조합측에서 책임분양금을 회수하지 못하게 되어 쟁점계약서(1) 제10조 제10항에 따라 계약해지사유가 발생하고, 쟁점계약서(1) 제4조 제8항에 따른 청구법인의 배상책임까지 발생하였기 때문에 청구법인과 조합측은 2011년 11월 수차례의 상호협의 하에 OOO에 쟁점상가의 소유권을 이전등기하고, 담보대출을 실행하여 27억원을 일단 회수할 수 있는 방안이 담긴 쟁점계약서(2)를 체결하게 되었는바, 담보대출을 실행하여 책임분양금을 일부 회수하기 위한 쟁점계약서(2)의 체결된 경위와 그 전후 사정을 감안하지 않고 단순하게 소유권이전등기가 완료되었으므로 청구법인의 쟁점분양수수료가 확정되었다는 처분청의 의견은 부당하다. 왜냐하면, 조합명의의 미분양상가를 OOO으로 소유권이전등기를 한 것은 담보대출을 실행하여 미분양금 중 일부를 회수하기 위한 목적을 달성하기 위한 방법에서 나온 것이고, 이러한 일부 회수 이후에도 여전히 미분양금 잔액이 남아 있는 상황이기 때문에 청구법인은 아직도 책임분양금을 완납하지 않은 상태이므로 쟁점분양수수료가 확정된 상태가 아니기 때문이다. 이는 쟁점계약서(2) 제2조에서 최종 미상환금액인 약OOO원을 회수하기 위한 방법으로 OOO의 제3자에 대한 판매행위를 허용한다는 내용을 규정한 것에서도 확인할 수 있다. (다) 처분청은 쟁점계약서(2)에서 특수관계에 있는 OOO이 쟁점상가에 대한 분양대행업무를 수행하는 것으로 체결되었으므로 청구법인의 분양대행용역은 완료된 것이라는 의견이나, 쟁점계약서(2)에 따라 쟁점상가에 대한 소유권이 OOO에게 이전등기가 되었으므로 쟁점상가의 소유자는 OOO인데, 처분청의 주장대로 자기가 소유하고 있는 상가에 대해 자기가 분양대행업무를 수행한다는 것은 법률적으로나 사회통념상으로 있을 수 없는 일이다. 왜냐하면, 분양대행이란 분양대행회사가 분양광고 등을 통해 원래의 소유자(조합)로부터 제3자(수분양자)에게 판매가 되도록 권유하는 것을 말하는 것이고, 판매란 자기(OOO)가 소유하고 있는 물건을 제3자에게 판매하는 것을 말하는 것이기 때문에 자기 물건을 제3자에게 팔면서 판매대행이라고 하지는 않기 때문이다. 쟁점계약서(2)에 계약당사자인 OOO이 신규 판매대행사라고 기재되어 있으나, 쟁점계약서(2) 제2조 제1항 첫문단 끝부분에서 OOO의 판매행위를 허용한다고 명시하고 있는 것에서도 알 수 있듯이 계약체결시 적절하지 못한 문구를 혼재하여 사용한데서 비롯되는 오해일 뿐이다. 따라서, 분양대행회사가 쟁점계약서(1)상 청구법인에서 쟁점계약서(2)상 OOO으로 바뀌었으므로 쟁점계약서(1)상 청구법인의 분양대행용역이 완료되었다는 처분청의 의견은 부당하다. (라) 처분청은 청구법인과 OOO이 체결한 약정서와 상가매입내역을 근거로 상호 채권대여를 하였으므로 이미 채권이 확정된 것이라는 취지의 주장을 하고 있으나, 약정서 및 상가매입내역상 계산된 용역수수료는 잔금청산시를 가정하여 조합측과 협의한 내용으로, 처분청의 주장처럼 미분양잔금을 청산하지 않았는데도 쟁점분양수수료 채권이 실제적으로 먼저 발생하여 OOO에 채권을 대여한 것이 아니라 조합측에서 쟁점상가를 OOO에 양도시 담보대출 실행액(OOO원)과 최종 분양미수금(약 OOO원)을 회수한다는 가정 하에서 쟁점계약서(2)를 체결할 당시 미리 역산하여 계약서에 이를 반영하게 된 것이다. 조합측 입장에서는 최종 미상환금액을 회수한다는 가정하에서 쟁점계약서(2)를 체결하게 된 것이므로 당연히 잔금을 청산한다는 가정에서 장차 지급하여야 할 용역수수료 금액을 계산에 산입할 수 밖에 없는 것이다. 쟁점계약서(2) 제1조에 명시되어 계산된 기분양분 입금액(OOO원)과 담보대출 후 최종 미상환금액(OOO원)의 계산근거는 아래 <표1> 및 <표2>와 같고, OOO이 쟁점상가 매입시 지급하여야 할 최종 잔금(OOO원)과 정확히 일치함을 알 수 있다. OOO 따라서, 쟁점계약서(2) 체결 시점에 조합측에서 청구법인에게 쟁점분양수수료를 지급할 의무가 있어서 미분양상가 판매대금에서 분양대행수수료 상당액을 상계한 것이 아니라 쟁점계약서(2)의 체결 후 OOO이 장차 제3자에게 쟁점상가를 판매완료하는 시점에 잔금(OOO원)이 청산된다는 가정 하에서 지급하여야 할 분양수수료를 미리 계산하여 계약서에 반영한 것이고, 청구법인과 OOO간에 체결된 약정서 역시도 채권이 확정되어 약정한 것이 아니라 잔금을 청산하는 시점에 받게 될 분양수수료에 대한 채권을 미리 계산상 약정해 둔 것에 불과하다. 실제로 OOO의 2011년도 재무상태표와 미지급금 계정별원장을 보면 상가매입대금(미지급금)이 총 OOO원이 발생하였고, 담보대출액 OOO원을 차입하여 상환한 후 남은 미지급금을 단기차입금 계정으로 대체한 것을 확인할 수 있다. 즉, OOO이 약정서에 따라 청구법인으로부터의 채권대여를 받았다면 미지급금계정을 사용하지 않고 청구법인으로부터의 차입금 계정을 사용하였겠지만 정상적인 상가매입이므로 미지급금 계정을 사용한 것이다.
(4) 조합의 채권 미회수 결정은 그 거래 상대방이 청구법인이 아니라 상가를 분양받은 OOO이고, 청구법인은 조합과 수분양자와의 분양계약체결에 따른 분양대행수수료를 수령할 권리가 있는 회사이므로 조합과 OOO 간의 채권감액결정 여부가 직접적으로는 청구법인의 분양대행수수료 채권에 영향을 주지는 않는다. 그러나, 청구법인은 책임분양대행용역을 제공하는 회사이고, 여기서, 책임분양이란 분양계약체결 대행업무뿐만 아니라 분양대금을 완납해서 지급할 의무를 이행할 책임이 있는 분양대행용역을 말하며, 조합의 결정으로 인하여 책임분양금을 지급하지 못하게 됨에 따라 청구법인이 이에 상당하는 분양수수료를 청구하지 아니하게 되었다는 것이다. 해산총회(2014.7.3.) 이후인 2015.1.26. 조합과 수분양자인 OOO 및 분양대행회사인 청구법인 간에 미수금(청구인 입장에서는 미수금에 상응하는 분양수수료)을 감액하기로 하여 서로 간의 채권채무관계를 종결하였는바, 조합의 해산총회에서 수분양자로부터 미회수하기로 결정한 금액에 상응하는 분양수수료는 청구법인이 조합으로부터 받을 수 없는 금액이므로 쟁점분양대행용역의 공급가액에서 차감하여야 한다.
(1) 용역의 공급시기에 대하여 ｢부가가치세법 시행령｣ 제22조 제1항 에서 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때로, 같은 조 제2항에서 기타조건부 용역을 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때로 규정하고 있고, ｢법인세법｣ 제40조 에서는 내국법인의 각 사업연도 익금과 손금의 귀속연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 책임분양조건의 계약이므로 ｢부가가치세법｣에 따라 조건부 용역공급에 해당되어 쟁점분양대행용역의 공급시기가 도래하지 않았다고 주장하나, 2011년 4월 시행사인 조합, 분양대행사인 청구법인, 시공사인 OOO 주식회사가 쟁점계약서ⓛ을 작성하였는바, 계약의 주요 내용은 분양대행용역의 계약체결일로부터 6개월 이내에 관리처분가액을 책임분양금으로 완납하는 조건이었으나, 청구법인이 이를 지키지 못한 상태에서 2011.11.30. 쟁점상가가 OOO으로 양도되어 소유권 이전등기가 완료되고, OOO은 조합으로부터 쟁점상가의 건물분에 해당하는 OOO원의 매입세금계산서를 수취한 후 2011년 제2기 부가가치세 환급신고를 하여 조사청으로부터 이를 환급받았다. 한편, 청구법인과 OOO과 2011.12.13. 작성된 대여금 약정서에서 청구법인은 OOO에 OOO원을 대여하였다. 쟁점계약서(2)는 청구법인, OOO 이외에도 조합 및 OOO 주식회사가 함께 작성한 공증력있는 계약서로서 OOO을 청구법인이 지정한 신규판매대행사로 규정하고 있고, 쟁점상가 중 2013년 OOO이 제3자에게 양도한 상가 101호 및 103호의 매매계약서를 보면 양도자가 OOO으로 되어 있으며, 매매대금도 OOO OOO은행 계좌로 입금되었다. 청구법인, 조합 및 OOO이 합의함에 따라 조합이 OOO에게 분양한 상가 분양금액 OOO원 중 쟁점대행수수료 OOO원을 상계처리하고, OOO은 그 차액만을 조합에 상가 매입대금으로 지급한 사실 등을 볼 때 미분양상가의 소유권이 조합에서 OOO으로 이전된 시점에 쟁점분양대행용역의 제공이 완료된 것으로 보아 이때를 쟁점분양대행용역의 공급시기로 보아야 한다.
(2) 청구법인은 2014.7.3. 조합해산총회에서 미수금 OOO원에 대해 미회수하기로 결정하였으므로 조합에 대한 쟁점분양대행용역의 공급가액도 감액하여야 한다고 주장하나, 조합이 미수금 OOO원을 미회수하기로 한 것은 청구법인의 이의신청이 기각결정된 이후의 사항이고, 청구법인이 제출한 상가 수익금 내역표에 의하면 부동산 시장의 악화 등으로 인하여 미수금 회수가 어렵워 이를 회수하기 위해서는 소송 등의 진행으로 상당한 시일이 소요될 것으로 예상되기에 조합원의 의결을 거처 미회수 하고자 하기로 한다고 기재되어 있으므로 이는 조합의 상가매매대금채권의 포기에 대한 것으로 쟁점분양대행용역의 공급시기 및 공급가액과는 무관하다.
(2) 조합이 미분양상가 매각대금 중 일부를 회수하지 않기로 결정한 경우 이에 상응하는 금액을 쟁점분양대행용역의 공급가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청의 심리자료 및 청구법인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청의 심리자료 및 법인등기부등본에 의하면, 청구법인은 1998.8.13. 설립(대표이사 김OOO)되어 OOO에서 건설·토목업을 영위하고 있고, OOO은 2006.3.10. 설립(대표이사 김OOO)되어 OOO에서 도․소매업를 영위하다가 2011.11.10. 부업종으로 부동산업 임대와 컨설팅을 추가한 것으로 나타나며, 청구법인과 OOO의 주주 현황은 아래 <표3>과 같다. (나) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에 의하면, OOO 제5구역 주택재개발정비사업조합이 신축한 상가의 분양 진행상황은 아래 <표4>와 같은 것으로 나타난다. (다) 청구법인이 2011.4.28. 조합(시행사) 및 OOO 주식회사(시공사)와 체결한 쟁점계약서(1)의 주요내용은 아래와 같다. (라) 처분청의 심리자료에 의하면 OOO 제5구역 주택재개발정비사업조합이 신축한 상가의 각 호별 분양예정가액, 책임분양금 및 분양대행수수료 내역은 <표5>와 같고, 청구법인은 102호 및 107-1호 분양분에 대하여 선급 분양대행수수료를 조합에 요청하여 OOO원을 수령한 후 세금계산서를 발행한 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 미분양으로 인하여 쟁점계약서(1)에서 약정된 업무수행기간까지 책임분양금을 조합에 납부하지 못하였고, 청구법인과 특수관계법에 있는 OOO이 쟁점상가(6개호)를 분양받았는바, 상가의 분양 현황은 아래 <표6>과 같은 것으로 나타난다. (바) 청구법인이 2011.12.13. 조합, 삼성물산 주식회사 및 OOO과 체결한 쟁점계약서(2)의 주요내용은 아래와 같다. (사) 처분청의 심리자료에 의하면 OOO은 쟁점상가를 조합으로부터OOO원(부가가치세 포함)에 취득한 후 건물분에 해당하는 공급가액 OOO원의 매입세금계산서를 수취하여 2011년 제2기 부가가치세 신고 시 매입세액공제를 받았고, 쟁점상가를 취득한 이후 OOO의 조합에 대한 미지급금은 아래 <표7>과 같은 것으로 나타난다. (아) 처분청의 심리자료에 의하면 OOO은 조합으로부터 쟁점상가를 취득한 후 101호 및 103호를 제3자에게 매매하였는바, 매매계약서에 매도인은 OOO으로 기재되어 있고, 매매대금은 OOO 명의의 계좌로 입금된 것으로 나타난다. (자) 처분청의 심리자료에 의하면 청구법인과 OOO이 체결한 약정서의 기재내용은 아래와 같은 것으로 나타난다. (차) 청구법인은 조합이 OOO으로부터 회수하지 않기로 결정한 채권금액에 상응하는 청구법인의 분양대행수수료는 조합으로부터 회수할 수 없는 금액이므로 이를 쟁점분양대행용역의 공급가액에서 차감하여야 한다고 주장하면서 2015.1.26. 청구법인, 조합 및 OOO간 작성한 정산 약정서(감액금액OOO원)를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살피건대, 기타 조건부 용역공급이란 역무의 제공 등이 완료되기 전에 그 대가를 완성도기준 등이 아닌 다른 기준에 따라 나누어 지급하기로 약정한 경우를 말하나, 쟁점계약서ⓛ 제3조에서 쟁점분양대행용역의 업무수행기간은 계약체결일로부터 6개월로 기재되어 있고, 제4조 제5항에서 책임분양금을 제외한 분양수입금은 대행수수료로 정산하여 청구법인에게 지급한다고 기재되어 있으므로 쟁점분양대행용역은 기타 조건부 용역공급이라기보다는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제22조 제3호 에 해당하여 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때를 그 공급시기로 볼 수 있는 점, 쟁점계약서ⓛ 제4조 제6항에서 청구법인이 책임분양금의 납부를 지연하는 경우 청구법인은 미분양상가의 소유권을 넘겨받아 이를 담보로 대출을 받아 조합에 입금하여야 하고, 소유권보존등기 이후에 미분양된 경우에는 청구법인의 비용으로 소유권을 이전하기로 하였는바, 청구법인이 지정한 OOO이 쟁점계약서ⓛ의 업무수행기간이 만료에 따라 미분양된 쟁점상가를 조합으로부터 모두 취득하여 소유권이전등기를 경료한 점, 청구법인, 조합 및 OOO은 쟁점계약서ⓛ의 업무수행기간 만료에 따라 쟁점계약서(2)를 작성하면서 청구법인의 분양대행수수료를 정산하여 상호간의 채권채무를 확정하였고, 쟁점계약서(2)는 조합이 쟁점상가를 OOO에 양도하고 받지 못한 미수금을 상환받기 위한 목적으로 작성된 것으로 보이는 점, 쟁점계약서(2)에서 OOO이 신규 판매 대행사로 기재되어 있고, OOO은 조합으로부터 취득한 쟁점상가를 제3자에게 매매하면서 매매계약서에 매도인을 OOO으로 기재하였으며, 매매대금을 자신의 계좌로 수령하였는바, 쟁점상가는 OOO이 자신의 계산과 책임으로 양도하였다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점분양대행용역이 2011년에 완료된 것으로 보이므로 이 건 부가가치세 및 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 청구법인, 조합 및 OOO은 쟁점계약서ⓛ의 업무수행기간 만료에 따라 쟁점계약서(2)를 작성하면서 청구법인의 분양대행수수료 수입을OOO원으로 정산하여 상호간의 채권채무를 확정하였다고 보이는 점, 청구법인은 2011.12.13. OOO과 약정서를 작성하여 조합에 대한 분양대행수수료 채권에 해당하는 금액인OOO원을 OOO에 대한 대여금으로 전환하였는바, 청구법인에게는 OOO에 대여금 채권만 남아 있을 뿐 조합에 대한 분양대행수수료 채권은 모두 회수된 것으로 보아야 하는 점 등에 비추어 조합이 OOO으로부터 회수하지 않기로 결정한 채권금액에 상응하는 청구법인의 분양대행수수료를 쟁점분양대행용역의 공급가액에서 차감하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.