쟁점토지의 상속개시일 당시 개별공시지가를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2012중0506

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2004.10.22. 피상속인 박OOO의 사망으로 울산광역시 OOO 전 235㎡ 및 같은 동 436 전 674㎡ 합계 909㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속받고 상속세를 무신고하였으며, 이에 대해 상속개시지 관할 세무서장인 OOO세무서장은 쟁점토지의 상속재산가액을 개별공시지가인 OOO원으로 하여 상속세(납부세액은 OOO원)를 결정하였다.
• 나. 청구인은 2011.8.5. 쟁점토지를 양도한 후 쟁점토지의 취득가액을 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 2009.10.6. 작성한 감정평가서에 의한 감정가액 OOO원과 주식회사 OOO 부산울산지사(이하 OOO”이라 한다)가 2009.10.5. 작성한 감정평가서에 의한 감정가액 OOO원의 평균액 OOO원(OOO원을 OOO원으로 계산오류)으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 다. 청구인의 주소지 관할 OOO세무서장은 소급하여 감정한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다 하여 당초 결정한 개별공시지가를 취득가액으로 하여 2014.5.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 과세예고통지를 하였고, 청구인이 2014.5.20. 서울특별시 OOO(신림동)로 주소지를 이전하자 과세예고통지한 내용을 과세자료로 처분청에 통보하였다.
• 라. 처분청은 이에 따라 2014.8.5. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 취득일인 2004.10.22.(상속개시일) 현재 자연녹지지역이었으나 제1종 주거지역으로 변경된다는 소문이 자자하여 가격이 상승한 상태로 있다가 상속개시일로부터 6개월 이내인 2005년 3월 울산광역시 도시계획결정 고시에 따라 개발제한구역인 자연녹지지역에서 제1종 일반주거지역으로 변경되었는바, 이에 따라 전답의 가격이 인근의 대지와 유사하게 상승하였고, 당시 이 지역의 주민들은 제1종 일반주거지역으로 변경된 후 전답의 가격이 종전보다 5배 이상 상승한 것으로 보고 있다. 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 당시 쟁점토지의 시가에 관하여 OOO과 OOO에 소급감정을 의뢰하여 얻은 감정가액의 평균액을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 한 것이고, 상속세 및 증여세법(이하 "상증세법"이라 한다) 제60조 제1항 및 제2항에서 규정하고 있는 ‘시가’는 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 보고 있는바, OOO과 OOO이 감정한 감정가액은 적정한 비교표준지를 선정하고 지가변동률, 쟁점토지의 위치·형상·환경·이용 상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적으로 평가한 것이므로 소급하여 감정한 가액이라 하더라도 이를 상속개시일 당시의 시가로 보아야 하며, 따라서 OOO과 OOO이 평가한 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 공신력 있는 감정평가법인의 객관적이고 합리적인 방법에 따라 평가한 감정가액은 소급하여 감정한 가액이라 하더라도 상속개시일 당시의 시가로 보아야 하므로 감정평가법인들이 평가한 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 상증세법 제49조 제1항에서 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매·감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액, 경매가액 또는 공매가액 등으로 보고 있는바, 이 건의 경우 감정기관의 감정평가서 감정평가일이 2009.10.5. 및 2009.10.6.로 상속개시일인 2004.10.22. 전후 6월의 기간 내에 존재하지 아니하여 관련 법령에 부합하지 아니하므로 청구인이 제시한 소급감정가액을 상속개시일 당시의 시가로 볼 수 없어 소급감정가액을 부인하고 상속개시일 당시의 개별공시지가를 취득가액으로 산정하여 부과한 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 상속개시일 당시 개별공시지가를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2011.7.25. 법률 제10898호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

(2) 소득세법 시행령(2011.8.30. 대통령령 제23113호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2011.7.25. 법률 제10907호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2012.1.25. 대통령령 제23527호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내용은 다음과 같다. (나) 쟁점토지에 대한 상속세 결정내용은 다음과 같다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 감정평가법인들의 감정평가내역은 다음과 같다.

(3) 청구인은 2014.11.20. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 청구인은 상속개시 당시 상속세 신고의무를 몰라 상속세 무신고하였고, 2009년경 상속가액이 상속개시 당시의 거래가액보다 비현실적으로 낮다는 것을 알게 되어 감정평가법인 두 곳의 감정평가서와 상속세 신고서를 OOO세무서에 접수하여 그대로 처리된 줄 알고 2011년 쟁점토지를 양도하고 세무서에 제출한 감정평가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였는데 취득가액이 잘못되었다고 세무서에서 연락이 와 확인한 결과 2009년 청구인이 신고한 기록은 아무 곳에도 없다는 것을 알게 되었으며, 상속재산이 오지에 있는 관계로 개발이 전혀 되지 아니하여 상속개시 당시의 시가는 감정가액이 맞다는 취지의 진술을 하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 공신력 있는 감정평가법인이 객관적이고 합리적인 방법에 따라 평가한 감정가액은 소급하여 감정한 가액이라 하더라도 상속개시일 당시의 시가로 보아야 하므로 OOO과 OOO이 평가한 감정가액의 평균액이 상속개시 당시의 시가로서 쟁점토지의 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 상속개시일은 2004.10.22.인데, 감정평가법인들이 쟁점토지를 평가한 시점은 상속개시일로부터 4년 11개월이 경과한 2009.10.5. 및 2009.10.6.이므로, 그 감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 “평가기준일 전후 6개월 이내”의 기간 중 당해 자산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액에 해당하지 아니하여 이를 쟁점토지의 시가로 보기 어려운 점(조심 2012중506, 2012.3.8. 외 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점토지의 상속개시일 당시 개별공시지가를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.