쟁점부동산에 대한 임차인 등의 점유는 정당한 유치권의 행사로 보기 어려운 점, 쟁점용역비용은 기존의 건물을 그대로 임대사업에 활용하기 위해 지출한 비용으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점부동산의 취득일 이후에 임대사업자 등록을 하고 쟁점용역비용을 지출한 점 등에 비추어 쟁점용역비용은 부동산임대사업에 지출된 비용으로 보는 것이 타당함
쟁점부동산에 대한 임차인 등의 점유는 정당한 유치권의 행사로 보기 어려운 점, 쟁점용역비용은 기존의 건물을 그대로 임대사업에 활용하기 위해 지출한 비용으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점부동산의 취득일 이후에 임대사업자 등록을 하고 쟁점용역비용을 지출한 점 등에 비추어 쟁점용역비용은 부동산임대사업에 지출된 비용으로 보는 것이 타당함
ooo세무서장이 2014.6.30. 청구법인에게 한 2012년 제1기 부가가치세 ooo원, 2012년 제2기 부가가치세 ooo원, 2013년 제1기 부가가치세 ooo원, 2013년 제2기 부가가치세 ooo원 합계 부가가치세 ooo원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 부가가치세 과세사업과 면세사업을 겸영하는 겸영사업자가 아니어서, 불공제한 쟁점매입세액은 공통매입세액이 아니며, 부동산 임대 과세사업을 위한 매입세액이므로 전액 공제대상 매입세액에 해당한다. (가) 청구법인은 처분청에서 2012년 제1기 부가가치세 예정신고분에 대한 환급 현장확인 결과, 쟁점매입세액을 공통매입세액으로 보아 토지 감정가액 비율(74.5%)에 상당하는 매입세액을 불공제함에 따라 그 이후 과세기간에도 쟁점매입세액을 매출세액에서 불공제하여 부가가치세를 신고․납부하였다. (나) ｢부가가치세법｣에 의하면, 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 그 실지 귀속을 구분할 수 없는 매입세액을 공통매입세액으로 정의하고 있고, 공통매입세액에 해당할 경우에만 안분하여 계산하도록 규정하고 있으므로, 청구법인은 부가가치세 과세사업인 부동산 임대업으로 사업자등록을 하여 과세사업만을 영위하는 법인이며, 청구법인은 과세사업과 면세사업을 겸영하는 겸영사업자가 아니어서 쟁점매입세액은 공통매입세액이 아닌 전액 공제 대상 매입세액에 해당하는 것이다. (다) 청구법인은 부동산 임대사업자로서 2012년 제2기 부가가치세 과세기간 중에 실제로 부동산 임대 공급가액 ooo원이 발생되어 매출세액으로 신고하였으며, 쟁점부동산을 리모델링하여 부동산 임대업에 공할 목적으로 설계용역계약을 체결한 점, 청구법인은 복잡한 권리관계로 가치가 하락된 실물 부동산을 취득하여 정상화 작업 후 정상적인 임대행위를 통한 임대수익을 통해 수익을 실현하는 것을 목표로 하는 실물형 부동산 펀드인 사실 등에 비추어 쟁점매입세액은 부가가치세 과세사업인 임대업과 관련된 매입세액으로서 전액 공제되는 매입세액인 것이다. (라) 설령 쟁점부동산을 임대 목적이 아닌 매각 목적으로 취득한 것으로 볼 수 있다 하더라도, 쟁점부동산 매각 시에는 부가가치세 과세대상인 건물가액과 면세대상인 토지가액의 안분 문제만 있을 뿐, 청구법인이 과세사업과 면세사업을 겸영하는 겸영사업자가 아닌 한, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용하는 재화를 공급한 것으로도 볼 수 없기 때문에 쟁점매입세액은 전액 공제 대상 매입세액에 해당하는 것이다.
(2) 쟁점매입세액은 매출세액에서 불공제되는 토지 관련 매입세액에 해당되지 않아 전액 공제되는 매입세액으로 보는 것이 타당하다. (가) 처분청이 제시한 심사결정례와 판례의 사실관계는 모두 취득 등기접수일(계약체결일) 직전이나 직후에 지급된 금액으로서 취득과 관련된 부대비용으로 볼 수 있는 반면, 쟁점매입세액은 모두 세법상 취득일(등기접수일) 이후에 계약체결되어 지급된 금액으로서, 취득과정에서 발생된 취득부대비용이 아니며, 법원에서도 청구법인의 취득사실을 인정하여 건물명도소송 재판을 진행하여 청구법인이 승소한 사실이 확인되므로 세법상 취득시기(등기접수일)가 완료된 사실을 부인하고 취득부대비용으로 보는 것은 불합리하므로, 세법상 취득일 이후 발생. 지출된 쟁점매입세액은 취득부대비용으로 볼 수 없다고 사료된다. (나) 설령, 취득부대비용으로 본다고 하더라도 쟁점부동산 점유자들은 불법 점유자들(명도소송에서 청구법인이 승소한 사실로 확인됨)이므로 이 건 점유권은 건물에만 관련된 것으로서 토지와는 무관한 것이어서 쟁점매입세액에는 토지 관련 매입세액이 포함되어 있지 않아 전액 공제 대상 매입세액인 것이다. (다) 처분청에서 인용한 심사결정례 및 대법원 판례의 사실관계는 모두 법률상 적법한 권리가 있는 점유권자(유치권자)에게 지급한 점유이전 합의금 내지 유치권 포기대가로 지급한 금액으로서 점유권(유치권)의 행사범위가 건물과 토지가 모두 포함된다고 볼 수 있는 반면, 이 건의 경우에는 건물 불법 점유자들을 정리하기 위한 명도용역비용(이하 “쟁점용역비용”이라 한다)으로서 건물 불법 점유자들의 점유권 행사범위가 건물에만 미치는 것으로 보는 것이 타당하다고 판단되므로 명도용역비용은 건물 관련 용역비용에 해당하여 전액 공제 대상 매입세액인 것이다. (라) 토지와 건물을 포함한 부동산 가치 상승요인을 보면, 통상 토지가액은 주변시세를 감안한 평당 가격이 일정한 반면, 건물을 불법 점유하고 있는 부동산의 경우 건물 불법 점유자들의 정리하기 위한 명도용역비용은 전적으로 건물에만 관련된 비용으로서, 건물 불법 점유자들을 정리함으로써 부동산 가치가 상승하는 경우 그 가치 상승분은 모두 건물 가격 상승분으로 보는 것이 합리적이므로, 쟁점부동산 가격 상승분에는 토지가격 상승분이 없는 것으로서 쟁점용역비용은 건물과 관련된 것으로 보아 전액 공제 대상 매입세액에 해당하는 것이다.
(1) 청구법인은 당초 쟁점부동산을 취득한다고 하더라도 유치권자 및 ooo임차인연합위원회 구성원 등의 유치권 행사에 의하여 제한이 있는 소유권을 취득할 수밖에 없었으므로 아래 <표1>과 같은 ooo 유한회사, 법무법인 ooo으로부터의 쟁점용역비용은 쟁점부동산 중 토지취득과 관련된 ‘취득부대비용’에 해당하는 것이다.
(2) 유치권의 성립요건인 ‘점유’는 사회통념상 유치권자가 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하는 것으로서 유치권 행사범위에는 쟁점건물 뿐만 아니라 쟁점건물이 들어서 있는 부지 전부가 포함되었던 것으로 보아야 하므로 쟁점용역비용은 쟁점건물 뿐만 아니라 쟁점토지에 대한 완전한 소유권의 확보를 위하여 지급된 금액으로 쟁점매입세액에는 토지 취득에 관련된 매입세액(｢부가가치세법 시행령｣ 제80조 제1호)이 포함되어 있다고 봄이 타당하다.
(3) 또한, 청구법인이 제공받은 이 건 용역은 쟁점부동산을 둘러싼 분쟁해결을 위한 것으로서 원만하게 분쟁이 해결될 시에는 기존의 부동산 가치가 현저히 상승할 것으로 기대된다는 사실에 비추어볼 때, 쟁점용역비용은 쟁점건물뿐 아니라 쟁점토지의 가치상승에도 기여하는 것으로 볼 수 있으므로 쟁점매입세액 중 토지감정가액 비율만큼의 금액은 토지의 자본적 지출 관련 매입세액이라고 보는 것이 타당하다(대법원ooo판결도 이와 같은 취지이다).
(4) 따라서, 쟁점매입세액 중 토지 부분에 해당하는 매입세액을 매출세액에서 공제하지 아니한 청구법인의 당초 부가가치세 신고는 정당한 것이어서 이에 대한 경정청구는 이유 없다.
(1) 부가가치세법(2013.6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제17조【납부세액】① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 “납부세액”이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 “매출세액”이라 한다)에서 다음 각 호의 세액(이하 “매입세액”이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 “환급세액”이라 한다)으로 한다.
1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용할 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액
② 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
6. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 포함한다)에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액 (2) 부가가치세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것) 제60조【매입세액의 범위】⑦ 법 제17조 제2항 제6호에서 "대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매입세액을 말한다.
1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액
3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액 제61조【매입세액의 안분계산】 ① 사업자가 과세사업과 면세사업(비과세사업을 포함한다. 이하 이 조 및 제61조의 2에서 같다)을 겸영하는 경우에 면세사업과 관련된 매입세액의 계산은 실지 귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액”이라 한다)은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총 공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산하고, 확정신고를 하는 때에 정산한다. 면세사업에 관련된 매입세액〓공통매입세액×면세공급가액/총공급가액
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 과세기간 중 과세사업과 면세사업의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 당해과세기간에 있어서의 안분계산은 다음 각 호의 순에 의한다. 다만, 건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적이 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.
1. 총매입가액(공통매입가액을 제외한다)에 대한 면세사업과 관련된 매입가액의 비율
2. 총예정공급가액에 대한 면세사업에 관련된 예정공급가액의 비율
3. 총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율.
(1) 청구법인의 사업은 4년 만기 펀드로 복잡한 권리관계로 인해 가치가 하락된 실물 부동산을 취득하여 정상화 작업 후 정상적인 임대행위를 통한 임대수익을 실현하는 것을 목표로 하는 실물형 부동산펀드로 중도 환매가 불가능하다.
(2) 쟁점부동산은 ooo 상권 내 복합상가(오피스, 상업시설, 호텔 등)로 건물명은 ooo이며 지상 23층, 지하 6층 규모의 건물(부지면적 11,420.2㎡, 연면적 123,210.49㎡)이며 1996.9.2. 개장하였다.
(3) 청구법인의 2012년 제1기～2013년 제2기 부가가치세 신고 및 경정청구 내역은 아래 <표1>과 같다.
(4) 쟁점부동산의 매수대금 및 감정가액은 다음 <표3>, <표4>와 같다. (5) 쟁점매입세액에 대한 세부내역은 다음 <표5>와 같다.
(6) 쟁점부동산 매매계약서의 주요 내용은 다음 <표6>과 같다.
(7) 청구법인은 쟁점매입세액이 정당한 유치권자의 유치권 행사에 관련한 취득부대비용이 아니라 청구법인의 소유권 등기(취득일) 및 부동산임대 사업자 등록 이후 쟁점부동산내의 불법 점유자들에 대한 임대사업정상화를 위한 사업과 관련한 공제되어야 할 매입세액이라고 주장하며 건물 명도 관련 및 리모델링 용역계약서, 건물인도 판결서(ooo법원 2013.1.31. 선고) 등 입증서류를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 명도 관련 용역계약서 등의 주요내용은 다음과 같다.
1. 청구법인 본사와 ooo 유한회사 간 계약서에 의하면 청구법인은 ooo 유한회사(이하 “ooo”라 한다)에게 쟁점부동산의 명도 및 이를 위한 이해관계인들과의 협의 또는 합의 및 그에 따른 명도비용의 지급 등에 필요한 권한을 위임하였다.
2. ooo는 위임받은 권한으로 주식회사 ooo(이하 “ooo”이라 한다) 등과 다음과 같이 용역계약 등을 체결하였다.
3. ooo와 ooo 주식회사(이하 “ooo”이라 한다) 간 계약내용에 의하면 ooo는 쟁점부동산의 건물관리업과 건물관리용역업을 하는 ooo으로부터 영업권 양수도 및 점유권 포기에 대한 양수도대금 ooo원을 ooo에게 지급하는 계약을 체결하였다. (나) 쟁점부동산을 임대용도로 사용하기 위하여 청구법인과 주식회사 ooo와 리모델링 관련 용역 계약의 내용은 다음과 같다.
1. 쟁점부동산의 지하 6층부터 지상 23층까지 건축물 일반사항 실사 업무[층별 면적 및 거리 실측에 의한 건축 도면화 작업, 건물외관 실사(외장재형태 등 육안실사), 리테일 MD 컨설팅 협조 범위(건축법, 소방법 확인), 천정고 단면도 현황, 결과물]
2. 지하 2층～지상 2층 상환경개선방안 검토, 설계 및 공사일정, 개략공사비 검토 등 설계용역 (다) ooo 주식회사와 ooo 패션타운 내 ooo 쇼핑몰 중 상업시설의 MD 컨설팅 용역(개발환경 분석, 상권분석 및 경쟁시설 분석, Tenant Tapping, 상품개발 계획, 임대매출 산정)을 계약하였다. (라) 건물인도 소송 판결서(ooo법원 제41민사부, 2013.1.31. 선고)에 의하면 법원은 쟁점부동산내 건물의 불법 점유를 인정하여 건물인도소송에서 청구법인이 승소하였다.
(8) 부가가치세 환급 현장확인 결과 내역 및 현장확인 결과통지서에 의하면 처분청은 2012년 제1기 예정 부가가치세 조기환급 현장확인을 실시하고 법무법인 ooo과 거래한 매입세액 ooo원 중 토지 감정가액 비율(74.5%)에 해당하는 ooo원을 토지 관련 매입세액으로 보아 불공제하였으며(2012.5.14. 통지), 2013년 제1기 확정 부가가치세 일반환급 현장확인을 실시하여 ooo와 거래한 매입세액 ooo원을 토지 관련 매입세액으로 불공제(2013.9.16. 통지)한 사실이 나타난다.
(9) 처분청은 청구법인의 경정청구에 대하여 과세사실판단자문위원회의 의결결과 쟁점매입세액을 토지의 취득과 관련된 매입세액으로 불공제대상이라고 의결하였는데 그 이유는 다음과 같다. (가) 임차인 등의 점유로 인해 유치권행사에 제한이 있는 건물 및 토지를 취득하고 임차인 등을 정리하기 위해 지급한 쟁점용역비용 등은 쟁점부동산 취득과정에서 명도를 위해 지출한 것으로 명도용역계약서에도 토지 및 건물 명도라고 명확히 기재되어 있으므로 토지 취득(안분계산)과 관련한 매입세액으로 판단된다. (나) 완전한 양수를 위해서는 명도비용을 지불하여야 점유를 할 수 있고 리모델링을 한 후 재 임대할 수 있으므로 사용수익 전까지의 지급비용은 자산 취득가액에 포함되는 것으로서 명도용역 비용은 쟁점부동산의 건물뿐만 아니라 부수토지의 가치상승에도 기여하는 것으로 보아야 한다. (다) 유치권 행사범위에는 건물뿐만 아니라 토지도 포함되어 있으며 유치권 행사로 소유권 취득에 제한이 있음을 알고 매수하였고 쟁점용역비용 등을 지출하여 완전한 소유권을 취득하였으므로 쟁점매입세액은 토지 관련 매입세액으로 보아 불공제하는 것이 타당하다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 토지관련 매입세액을 불공제하는 취지는 토지가 ｢부가가치세법｣상 면세재화이어서 그 자체의 공급에 대해서는 매출세액이 발생하지 않으므로 그에 관련된 매입세액도 공제하지 않는 것이 타당하다는 데 있고, ｢부가가치세법 시행령｣ 제60조 제7항 에서 매출세액에서 공제하지 아니하는 토지 관련 매입세액은 토지의 취득 등에 관련된 매입세액 또는 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액으로 규정되어 있는 점, 청구법인이 제시한 판결서에 의하면 이 건 쟁점부동산에 대한 임차인 등의 점유는 정당한 유치권의 행사로 보기 어려운 점, 쟁점용역비용은 소유권 취득 후 쟁점부동산의 명도와 관련하여 지급된 비용으로 건물을 철거하여 신축하기 위한 비용이 아니라 기존의 건물을 그대로 임대사업에 활용하기 위해 지출한 비용으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점부동산의 취득일 이후에 임대사업자 등록을 하고 쟁점용역비용을 지출한 점 등에 비추어 쟁점용역비용을 부동산임대사업에 지출된 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 쟁점매입세액을 매입세액 불공제 대상인 토지 관련 매입세액으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.