쟁점수수료를 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2011.11.11. OOO 임야 495㎡(이하 “양도토지”라 한다)를 주식회사 삼OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 OOO에 취득하여 2012.6.26. 임OOO에게 OOO에 양도하였으나 양도소득세 등을 무신고한 사실을 확인하고, 2014.1.9. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.2. 이의신청을 거쳐 2014.8.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구외법인과 양도토지에 대한 토지분양대행 용역계약을 체결하면서 분양조건으로 분양대금은 3.3㎡(평)당 OOO으로 하되 그 초과금액은 분양대행수수료로 지급하고 분양과 관련한 모든 비용은 청구외법인에서 부담하기로 약정하였으며, 청구외법인은 양도토지의 분양을 위해 노력한 결과, 양도토지는 임OOO에게 OOO에 분양(양도)되었고 청구외법인은 위 분양대행 용역계약에 따라 분양가액 OOO 중 분양대행수수료 OOO(이하 “쟁점수수료”라 한다)을 제외한 나머지 OOO을 청구인에게 양도가액으로 지급하고 쟁점수수료에 대하여 부가가치세 및 법인세 등을 신고하였다. 청구외법인이 수행한 분양대행용역은 일반적인 부동산 중개업과는 그 업무의 성격이나 내용, 성과 및 소요 비용 등이 전혀 다르기 때문에 중개수수료보다 더 높을 수밖에 없고, 청구외법인 또한 실제로 분양대행용역을 공급하면서 사무실 임대료, 판매원의 성과수당 및 일반직원들의 급여 등 상당한 비용(1개월 동안 OOO)에 지출하였으며 청구인도 단기간 내에 평당 OOO의 양도차익을 얻을 수 있다면 투자가치가 있다고 보아 거래에 응하게 된 것이므로 쟁점수수료의 금액이 거래관행에 비하여 지나치게 높다고 보기 어려울 뿐만 아니라 단지 청구외법인의 대표자가 청구인의 아들이라는 이유만으로 비정상적인 거래로 보는 것은 부당하다. 이와 같이 청구인이 양도토지의 양도대가로 실제 입금받은 금액은 OOO이고, 청구인 뿐만 아니라 OOO 등이 소유한 토지의 분양대행시에도 청구인과 동일한 방식으로 거래하였음에도 청구인에 대해서만 쟁점수수료를 필요경비에서 공제하지 아니한 것은 과세형평에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점수수료는 총 양도가액의 약 73%에 달하여 통상의 부동산 거래관행에서 지급하는 중개수수료율(1,000분의 4 내지 9)에 비하여 지나치게 과다하고 청구외법인의 경우 그 대표자가 청구인의 아들이고 양도토지의 전 소유자로서 청구인과 특수관계에 있는 점 등에 비추어 청구인이 실제 지출한 비용으로 보기 어렵고, 청구인이 제시하는 최영미 등의 거래는 국세통합전산망(TIS)상 양도소득세 신고·결정내역이 없어 청구인과 동일한 방식으로 거래하였는지 여부 등이 불분명하므로 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점수수료를 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1)소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 다.사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인은 2011.11.11. 청구외법인으로부터 OOO 1,286㎡(이 중 495㎡ 부분은 양도토지임)를 OOO(3.3㎡당 약 OOO)에 취득한 사실, 청구외법인은 2010.11.9. 분동산매매 및 분양대행업으로 개업하였다가 2012.12.31. 폐업하였고, 동 법인의 대표자인 문OOO은 청구인의 아들인 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 제출한 양도토지에 대한 분양대행 용역계약서에 의하면, 주요 약정내용으로 청구인을 매도자로 하고 청구외법인을 분양대행자로 하여 매매계약서를 작성하고 분양대금은 고객이 청구외법인의 계좌로 입금하되 청구인은 토지대금을 제외한 금액을 즉시 청구외법인의 계좌로 입금하기로 하며, 청구외법인은 분양대금 중 평당 OOO을 초과하는 금액을 분양대행 수수료로 하고 분양대행에 따른 사무실 임대료, 직원급여 및 각종 수당, 통신비, 필지분할비용 및 기타 제경비 일체를 부담하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 부동산등기부등본에 의하면 양도토지는 2012.6.26. 청구인에서 임OOO으로 소유권이 이전된 것으로 나타나고, 청구인은 당시 임OOO의 자금이 부족하여 지인의 자금으로 분양대금을 조달한 관계로 타인OOO 명의로 2012.1.30.부터 2012.5.31.까지 7차례에 걸쳐 양도토지의 분양대금 합계 OOO을 청구외법인의 OOO계좌에 입금하였고 위 분양대금 중 분양대행수수료 OOO(쟁점수수료)을 제외한 나머지 OOO을 2012.5.4. 청구외법인의 OOO계좌로부터 지급받았다고 주장하면서 청구외법인의 예금통장 사본 등을 제출하였다.

(4) 국세통합전산망(TIS)에 의하면 청구외법인은 쟁점수수료에 대하여 세금계산서 등을 발행한 것으로 나타나고 청구외법인의 법인세 신고서 및 재무제표 일부 계정내역은 아래 <표>와 같다. <표> 청구외법인의 2012사업연도 법인세 신고서 등 주요 내용

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시하는 쟁점수수료의 경우 양도가액의 73%, 양도차익의 94%에 각각 달하는 금액으로 이와 같은 높은 비율과 많은 금액을 분양대행수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 이례적인 것으로 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려울 뿐만 아니라, 청구외법인의 경우 양도토지의 전 소유자이고 청구인의 아들이 동 법인의 대표자인 점 등에 비추어 쟁점수수료를 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.