감정평가법인이 평가기준일로부터 6개월이 경과하여 평가한 쟁점부동산의 감정가액을 취득가액으로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인이 2012.6.1. 상속으로 취득한 OOO의 대지 122㎡와 그 지상건물 98.9㎡(1～2층 단독주택 91.53㎡ 및 지하 1층 7.37㎡ 근린생활시설, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2013.12.5. OOO천원에 양도한 후, 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일(2012.6.1.) 현재 개별주택 공시가격인 OOO천원으로 평가하여 양도소득세를 신고하였다가, 2014.6.5. 감정가액의 평균액 OOO천원(감정가액 작성일 2014.3.10.)을 취득가액으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 제출한 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액은 상속개시일로부터 6개월이 경과하여 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없다 하여 2014.7.14. 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 상속개시 당시 쟁점부동산의 개별주택 공시가격은 시가를 반영하지 못한다. (가) 상속개시 당시 쟁점부동산의 개별주택 공시가격은 OOO백만원이나 대지의 개별공시지가는 1㎡당 OOO천원으로 쟁점부동산의 토지 공시지가는 OOO천원에 해당하여 개별주택 공시가격은 대지 공시지가에도 미치지 못하여 시가로 보기 어렵다. (나) 쟁점부동산 인근에 위치한 주택의 토지는 공시지가의 169.81%, 191.05%에 실지 거래가 이루어졌는데, 상속개시 당시 건물을 포함한 쟁점부동산의 개별주택가격은 토지 공시지가의 76.34%에 불과하여 상속개시 당시 시가를 반영하지 못하고 있다.

(2) 감정가액이 매매사례가액에 비추어 시가에 근접한다. (가) 청구인이 상속당시 별도로 상속세 신고를 하지 아니하였고, 기한 후 신고를 하였지만 공신력 있는 감정기관에 의뢰하여 소급하여 평가한 감정가액이 존재한다면, 이를 시가로 인정하는 것이 타당하고, 기준시가는 과세의 편의를 위해 사용되는 금액이지 감정평가액보다 더 합리적인 시가라고 할 수 없으며, 이는 소급감정의 경우에도 차이가 없다 할 것이다. (나) 비록 상속개시일 이후 6개월이 지난 후에 소급하여 감정이 이루어졌지만 그 감정가격은 공신력 있는 감정평가법인 2곳에서 이루어졌고 동 감정가액의 경우지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률등 감정평가 이론의 평가방법에 근거하여 객관적이고 합리적인 평가방법에 따라 평가된 가액으로 교환가액을 적정하게 반영한 시가라 할 것이다. (다) 감정평가법인들이 평가한 토지가격 OOO천원은 쟁점부동산 토지 공시지가 OOO천원의 165.68%에 해당하는 가격으로 쟁점부동산 인근주택의 매매사례에 비추어 보아도 적정하다 할 것으로 상속개시당시 쟁점부동산의 단독주택 공시가격이 시가를 반영하지 못하고 있으므로 감정가액의 평균액인 OOO천원을 취득가액으로 인정하여야 한다. (3)상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 시가에 관한 규정은 예시적 규정으로 보아야 한다. (가) 과세관청은 시가의 범위를 좁게 해석하여 소급감정가액을 인정하지 아니하는 등으로 법적 안정성에 중점을 두고 있지만, 대법원은 정상적이고 합리적으로 평가한 소급감정가액도 시가에 포함된다고 해석함으로써 시가의 범위를 폭 넓게 인정하고 있으므로 비록 소급감정되었지만 그 감정가액이 적정하게 이루어졌는지를 확인하고, 조작되거나 왜곡된 사실이 없고 관련 법에 따라 객관적이고 합리적인 방법에 의해 감정가격이 산정되었다면 시가로 수용하여야 할 것이다. (나) 대법원도 감정가액을 시가로 인정하고 있고, 소급감정가액이라 하여 시가를 부인하지 않고 있다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 작성된 감정평가법인의 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정할 수 있다고 주장하나, 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록소득세법 시행령제163조 제9항에 규정하고 있고, 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액은 시가에 포함되는 것으로 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 규정하고 있는바, 상속개시일로부터 약 1년 10개월이 경과하여 작성된 2 이상의 감정평가법인의 감정가액의 평균액을 쟁점부동산 취득시점의 시가로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 2 이상의 감정평가법인이 상속개시일로부터 6개월이 경과하여 쟁점부동산을 평가한 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(이하 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(이하 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일 현재 단독주택 공시가격(시군구 안내)으로 평가하여 신고하였다가, 아래 <표1>과 같이 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액으로 경정청구를 제기하였다.

○○○

(2) 청구인이 제시한 2개의 감정평가법인이 쟁점부동산을 감정평가한 내역은 다음과 같다.

○○○

(3) 청구인이 제시한 인근 주택의 실지매매사례가액(감정평가법인이 제시한 사례)은 다음과 같다.

○○○

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,소득세법제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어 양도가액에서 공제할 취득가액은 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하며, 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법제60조에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 같은 조 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정되어 있는바, 이 건의 경우 쟁점부동산의 상속개시일은 2012.6.1.인데 청구인이 제출한 주식회사 OOO감정평가법인 및 주식회사 OOO감정평가법인이 쟁점부동산을 평가한 시점은 상속개시일로부터 약 1년 10개월이 경과한 2014년 3월경이므로, 그 감정가액은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서 규정한 ‘평가기준일 전후 6개월 이내’의 기간 중 당해 자산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액에 해당하지 아니하여 이를 쟁점부동산의 시가로 보기 어려우므로, 청구인이 제출한 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없다 하여 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.