[요지] 청구인의 주장dl 일관성이 없고, 취득계약서내용과도 서로 일치하지 아니하는 점, 청구인이 제출한 계약 입금내역 중 4회로 나누어 입금된 ○억○,○○○만원은 청구인의 쟁점분양권의 양도대금 중 잔금 수취시점과 서로 일치하나, 나머지 입금액 △억△,△△△만원은 그 입금사유 등을 알 수 없어 청구인이 실지 지급한 프리미엄인지 여부가 불분명해 보이는 점, 청구인은 중개수수료를 지급하였다며 수표사본 ○매를 제출하였으나, 수표의 앞면만 복사되어 그 수령자가 이 건 중개인인지 여부를 알 수 없고, 매수자 측 중개인의 수수료까지 청구인이 부담하였다는 주장은 일반적인 상 관행에도 맞지 않는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구인은 2002.8.19. 전소유자 박OOO(이하 “전소유자”라 한다)로부터 경기도 OOO 토지 738㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득하여 2003.7.23. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에 양도하고, 2003.9.15. 취득가액을 OOO원으로, 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 2003.7.23.부터 2003.7.28.까지 전소유자와 그의 배우자 이OOO 명의로 입금된 OOO원만을 쟁점분양권의 프리미엄으로 인정하였으나, 2003.7.23.과 일치하지 아니한 2003.7.28. 입금분을 인정하는 등 그 기준을 알 수 없고 자의적인 기준으로 출금이 시작되기 전일인 2003.7.30.현재 전소유자의 금융거래 입금총액이 OOO원으로 나타나는바, 청구인이 전소유자에게 지불한 OOO원이 쟁점분양권의 프리미엄이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
(2) 처분청은 조OOO(OOO부동산)이 매매계약서상 중개사가 아니어서 인정할 수 없고, 김OOO(OOO)은 매수인 측이어서 OOO원의 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 당초 규정을 어기고 고액의 수수료를 받아간 중개인들이 구체적인 영수증 등을 해줄리 없고, 청구인이 수표사본(OOO원)을 제출한바, 이는 잔금일인 2003.7.23.자 OOO은행 구리지점에서 발행된 것으로 보아 거래와 관련된 개연성이 충분한 것이고, 쟁점분양권을 양도하면서 중개수수료로 양수인 측 중개인인 김OOO(OOO)과 양도인 측 중개인 조OOO(OOO부동산)에게 OOO원(현금 OOO원과 수표 OOO원)을 지급한 것이므로 이를 쟁점분양권양도에 대한 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인과 전소유자는 조사과정에서 쟁점분양권 거래시 지급한 프리미엄 금액이 OOO원이라 주장하다가 이후 이를 OOO원으로 번복하였고, 허위 작성된 영수증 등 증빙서류를 제출하여 처분청을 기만하더니 이 건 청구시에는 OOO원이라고 하여 주장내용을 수차 번복하고 있다. 청구인이 제출한 계좌입금내역 중 2003.7.23.경 4회로 나누어 입금된 OOO원은 청구인의 쟁점분양권의 양도대금 중 잔금수취시점인 2003.7.23.과 일치하여 청구인의 주장내용과 부합되고, 실제 프리미엄 지급액으로 판단되며, 그 외의 입금액 OOO원을 2003.8.18.부터 2003.12.24.까지 5회에 걸쳐 입금된 것으로 입금된 내역만 있을 뿐, 입금사유를 알 수 없어 청구인이 지급한 프리미엄인지 여부가 확인되지 않고, 위 입금내역 외에도 다수의 고액 입·출금거래가 확인되고, 그 무렵 전소유자와 여러 건의 부동산거래를 한 사실 등을 고려해 볼 때, 입금액의 자금용도가 프리미엄지급액인지 여부를 알 수 없다.
(2) 청구인 및 전소유자는 쟁점분양권 양도시 지급한 프리미엄에 대한 계약서를 작성한 사실도 없다고 일관되게 주장하면서, 전소우자 명의의 계좌입금내역을 증빙서류로 제출하였으며, 전소유자가 본인의 인감증명서를 첨부하여 제출한 자필경위서에서도 청구인이 쟁점분양권을 양도하고 2002.10.2. 명의 변경하였으며, 다만 프리미업 대금의 수수는 청구인이 쟁점분양권을 양도한 시점인 2003.7.23. 수취한 것으로 진술한바 있으나, 이 건 청구 시 주장내용을 번복하고 그 동안 존재하지 않았던 ‘계산사례중심으로 한 이익 배분방법’이라는 문건을 제출한 것은 허위로 작성된 것으로 볼 수밖에 없다.
(3) 청구인은 쟁점분양권에 대한 양도 시 필요경비가 없는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였음에도 중개수수료 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 OOO원권 수표사본 6매를 제출하였으나, 이는 중개수수료에 대한 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 청구인이 중개수수료를 지급하였다는 확인서를 제출한 중개인은 매매계약서에 기재된 중개인도 아닌 제3의 중개인이며, 대금을 지급한 구체적인 증빙도 없다. 설령 청구인의 주장대로 공동중개사실을 인정한다 하더라도 매수인이 OOO 측 중개인이 수수료까지 청구인이 부담하였다는 주장은 일반적인 상관행에도 맞지 않으며 OOO이 쟁점분양권을 매수할 때 관여한 금융기관에서 작성된 자료에 의하면 청구인이 주장하는 금액에 크게 부족한 금액(OOO원)이 중개수수료로 지급된 사실이 확인되므로 청구주장을 인정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
(1) 처분청은 2003.7.23.경 입금된 OOO원이 쟁점분양권의 양도대금 중 잔금수취시점인 2007.7.23.과 일치하므로 이를 프리미엄으로 보아야 한다며, 양도소득세 조사종결보고서, 계약금송금내역, 전소유자의 분양계약서, 취득 및 양도계약서, 양도시 작성한 허위매매계약서, 청구인 소명자료, 전소유자 자필경위서, OOO대출계산내역 등을 제출하였다. (가) 전소유자의 분양계약서(2002.2.18.)를 보면, 전소유자는 OOO로부터 쟁점부동산을 OOO원에 분양(계약금 OOO원, 2002.8.18. 중도금 OOO원, 2003.2.18. 잔금 OOO원)받은 것으로 나타난다. (나) 취득계약서(2002.3.15.)를 보면, 청구인은 매매대금을 OOO원(계약금 2012.3.15. OOO원, 잔금 2002.8.19. OOO원)으로, 특약사항 제1항에 본 계약은 분양권매매로서 계약금 OOO원과 중도금 OOO원을 납부한 상태의 계약이라고 기재되어 있다. (다) 청구인 소명서(2014년 4월)를 보면, 청구인은 쟁점분양권 취득(총 OOO원)시 전소유자에게 OOO원(전소유자 기불입금 OOO원, 프리미엄 OOO원)을 자신과 남편 심OOO의 계좌에서 출금·지급하였고, 2003.7.23. 중개비용으로 OOO원을 OOO 공인중개사에 지급하였다며 수표사본을 제출한 것으로 나타난다. (라) 양도계약서(2003.6.2.)를 보면, 매도인인 청구인과 매수인 OOO은 매매대금을 OOO원(2003.6.2. 계약금 OOO원, 2003.7.23. 잔금 OOO원)으로, 중개업자는 OOO 공인중개사 김OOO로 하는 계약을 각 체결한 것으로 나타난다. (마) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서(2014년 4월)의 주요내용을 보면 아래와 같이 기재되어 있다. ⓛ전소유자는 OOO의 택지개발계획에 따라 1990년 대 중반 조성된 경기도 OOO 인근의 상업용지를 2002.2.18. OOO로부터 OOO원에 분양받았으나, 계약금 OOO원을 납부한 상태에서 중도금 및 잔금을 납입할 만한 자금여력이 없어 2002.8.19. 분양권상태로 청구인에게 양도하였다.
② 매매계약서상 양도가액이 OOO원으로 확인되나, 청구인은 2003.9.30. 허위의 매매계약서를 제출하면서 양도가액을 OOO원으로 과소 신고하였으며, 청구인도 다운계약서 작성사실을 인정하였다.
③ 전소유자는 2002.8.19. 쟁점분양권 양도 후 양도차익이 없는 것으로 2002.10.21. 양도소득세 신고를 하였으나, 취득가액 확인을 위해 거래사실 확인을 요청하자 작성된 계약서는 없고, 현금 및 수표로 프리미엄 OOO원을 추가로 받았다고 진술하였다.
④ 전소유자는 2014.4.25. 오전 10시 30분경 처분청을 방문하여 쟁점분양권 양도시 분양가 외에 프리미엄 OOO원을 받기로 하고 당사자의 자금사정을 고려하여 청구인이 분양권을 양도하는 시점에수수하는 것으로 계약을 하였고, 이미 납입한 계약금 등은 2002.8.19.까지 정산하였고, 프리미엄은 청구인이 실제 양도시점인 2003.5.23. OOO원을 받았다고 진술하였고, 프리미엄 수취와 관련한 증빙으로 아래 <표>와 같이 2003.7.23. OOO원 등 총 9회에 걸쳐 본인 및 배우자 이OOO 명의의 예금계좌로 총 OOO원이 입금된 내역과 경위서를 제출하였다. <표1> 전소유자가 제출한 프리미엄 내역 (단위: 천원)
⑤ 양도시점인 2003년경은 IMF 경제위기를 지나면서 부동산경기가 살아나고 있었고, 특히 경기도 OOO 인근은 택지개발과 관련하여 부동산시세가 급등하던 지역이었으므로 단기간 내 고액의 양도차익이 발생한 점 등을 고려할 때 프리미엄을 수취하였다는 전소유자의 진술이 어느 정도 신빙성이 있는 것으로 판단된다.
⑥ 전소유자가 제출한 프리미엄 수취내역 검토결과, 2003.7.23.경 입금된 OOO원은 청구인의 잔금 수취시점과 일치하여 주장내용과 부응하나, 그 외 OOO원의 입금액은 입금시점이 2003.8.18.부터 2003.12.24.까지로 분산·입금되어 입금사유를 알 수 없을 뿐 아니라 동 입금내역 외 다수의 거래내역이 확인되는 등 입금액의 원천이 프리미엄 수취금액인지 여부도 전혀 확인되지 않는다. 따라서 2003.7.23.경 입금된 OOO원을 쟁점분양권의 프리미엄으로 인정하여 취득가액을 OOO원으로 결정한다.
(2) 청구인은프리미엄으로 OOO원을 추가 지급하였고, 중개수수료 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다며, OOO은행거래내역조회, 계산사례중심으로 한 이익배분방법, 권리의무승계계약서, 금융거래조회자료, 중개대상물 확인 설명서, 김OOO·최OOO 명함, (중개수수료)수표사본, 토지대장, 내용증명, 확인서 등을 제출하였다. (가) 계산사례중심으로 한 이익배분방법(2002.10.2. 전소유자·청구인, 청구인 배우자 심OOO) 주요내용은 아래와 같다. (나)수표사본(6매)을 보면, 2003.7.23. OOO은행 구리지점 발행 자기앞수표 6매(바가 37****16～21)를 제출하였으나, 앞면만 복사되어 이서된 사항을 알 수 없어 누구에게 귀속되었는지는 알 수 없는 것으로 나타난다. (다) 중개대상물 확인·설명서(2003.5.31.)를 보면, 2003.5.31. OOO 김OOO는 청구인과 매수인인 OOO의 의뢰로 중개대상물인 쟁점부동산에 대하여 권리관계, 국토이용·도시계획 및 건축에 관한 사항, 환경조건 등을 설명한 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인과 전소유자는 처분청 조사과정에서 쟁점분양권 거래 시 지급한 프리미엄이 OOO원이라고 주장하였다가 이후 이를 OOO원으로 번복하였고, 이 건 청구시 청구인은 OOO원이라고 주장하고 있어 일관성이 없어 보이고, 취득계약서내용(매매대금 OOO원, 계약금 2002.3.15. OOO원, 잔금 2002.8.19. OOO원)과도 서로 일치하지 아니하는 점, 청구인이 제출한 계약입금내역 중 2003.7.23.경 4회로 나누어 입금된 OOO원은 청구인의 쟁점분양권의 양도대금 중 잔금 수취시점인 2003.7.23과 서로 일치하나, 나머지 입금액 OOO원은 그 입금사유 등을 알 수 없어 청구인이 실지 지급한 프리미엄인지 여부가 불분명해 보이는 점, 청구인은 중개수수료로 OOO원을 지급하였다며 OOO원 수표사본 6매를 제출하였으나, 수표의 앞면만 복사되어 그 수령자가 이 건 중개인인지 여부를 알 수 없고, OOO 측 중개인의 수수료까지 청구인이 부담하였다는 주장은 일반적인 상관행에도 맞지 않는 점 등에 비추어 분양권 프리미엄이 OOO원이고 중개수수료가 OOO원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.