쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1990.4.26. OOO 소재 대 134.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OOO로부터 취득하여 2013.4.16. 남OOO에게 양도하고, 쟁점토지에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여 2013.6.30. 양도소득세를 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2013.9.23.～2013.10.11. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지가 ｢지방세법｣ 상 종합합산과세대상으로서 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제 OOO원을 부인하고, 2013.12.5. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.4. 이의신청을 거쳐 2014.6.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1990.4.26. 쟁점토지를 오피스텔 신축사업을 목적으로 취득하였으며, 오피스텔을 신축하기 위해 최선의 노력을 다하였으나 청구인의 귀책사유 없이 공동사업자인 홍OOO 소유토지의 경매로 인하여 사업이 중단된 것이고, 보유기간 내내 그 보유목적은 변동이 없었으며, 청구인은 사채를 써가며 거액의 지료 OOO원을 배상하는 사업의지를 보였으나, 거액의 사채에 따른 원리금 부담 등 자금난에 봉착하여 쟁점 토지를 경매로 양도하게 되었고, 청구인은 오피스텔 사업의 꿈을 접고 모든 재산을 잃게 된 것이다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 오피스텔을 신축판매하기 위하여 취득하였으나 관련 법상 청구인이 소유한 토지 단독으로는 오피스텔 신축허가가 나지 않아 연접한 홍OOO 소유의 토지와 함께 25:75의 지분으로 공동사업을 수행하게 된 것이며, 건설 과정에서 청구인의 귀책사유 없이 홍OOO의 토지가 경매로 소유권 이전되고, 쟁점토지에서 고령인 홍OOO가 지상권을 주장하는 단식농성을 하였으며 토지소유자의 구조물철거 및 토지명도소송 등 부득이한 사유로 건설이 중단된 것이다.

(3) 쟁점토지에는 실제로 건축허가를 적법하게 받아 건축 중인 구조물로써 지하 3층과 지상 5층의 형태로 남아 있었으며, 구조물의 사실상 철거일인 2011년 8월 이후부터 2년 내인 2013.2.21. 쟁점토지가 공매개시 되었으므로 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 것이고, 쟁점토지 소유기간의 100분의 80 이상을 사업에 직접 사용하였으므로 비사업용 토지에 해당하지 아니한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인의 쟁점토지 전체 보유기간 중 비사업용 보유기간이 20%를 초과하므로 쟁점토지는 비사업용 토지로 보는 것이 타당하다. (가) 쟁점토지 보유기간 중 ｢소득세법 시행령｣ 제168조의14 에 의하여 각 개별 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 기간이나 소유권과 관련한 소송이 계속 중인 기간 등 비사업용 토지로 보지 아니하는 기간으로 볼 수 있는 부득이한 사유가 존재하지 아니한다. (나) 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 1994년 8월경 공사를 중단한 이후 사인간 구조물철거, 지료지급 및 토지 인도청구 소송 등을 이유로 공사를 재개하지 아니한 채 사실상 방치하다가 쟁점토지를 양도한 것으로 이는 ｢소득세법 시행규칙｣ 제83조의5 제1항 제5호 에서 규정하고 있는 부득이한 사유에 해당하지 않는바, 쟁점토지 전체 보유기간 중 비사업용 토지의 기간이 20%를 초과하므로 ｢소득세법 시행령｣ 제168조의6 에 따라 쟁점토지는 비사업용 토지로 보는 것이다.

(2) 2011년 8월 구조물 철거 이후 2년 이내에 양도된 쟁점토지의 철거된 구조물에 대한 건축물 인정여부에 대하여 공사가 중단된 구조물에 대하여 건축물로 인정할 만한 입증자료가 부족하고, OOO구청장으로부터 회신받은 공문에 의하면 1997～2012년 과세기간 동안 쟁점토지는 종합합산과세대상으로 재산세가 부과되었으므로 철거된 구조물을 건축물로 보기 어려운바, 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① ｢소득세법 시행규칙｣ 제83조의5 제1항 제5호 의 범위에 전 소유자가 착공하여 건설 중에 있는 토지를 취득하는 경우도 포함되는지 여부

② 청구인에게 오피스텔 신축공사를 진행하다 중단한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

③ 쟁점토지 지상에 건축허가를 적법하게 받아 건축 중인 지하 3층과 지상 5층의 구조물이 남아 있었고, 건축물 철거일로부터 2년 이내에 양도하여 비사업용 토지로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내용은 다음 <표1>과 같다. OOO

(2) 쟁점토지의 양도가액, 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(3) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO법원 판결서(2006.5.12. 선고 2005가합31342 판결, 구조물 등 철거)에 의하면 건설공사 경위는 다음과 같다.

1. 청구인은 쟁점토지의 전소유자 김OOO과 OOO 대 419㎡(이하 “646-21 토지”라 한다)의 소유자 홍OOO가 공동으로 대지의 면적비율에 따른 지분(75:25)으로 이를 공유하기로 합의한 후 1989.6.1. 건축허가를 받아 지하 3층, 지상 10층, 연면적 3,692㎡의 건물을 신축하는 공사에 착수하였다.

2. 청구인은 1990.4.26. 김OOO로부터 쟁점토지를 매수하여 지하 3층부터 지상 2층까지 시공된 구조물에 대한 김OOO의 권리를 승계하고, 홍OOO와 공동으로 건물 신축공사를 진행하여 지하 3층부터 지상 5층까지 골조공사를 완료하였다.

3. 쟁점토지의 공사는 그 후 계속 진행되다가 1994.8.12.경 철근콘크리트 일체식 구조(Rahmen)로 지하 1층 내지 3층의 슬래브공사, 지상 1층의 기둥과 벽체, 층간바닥 슬래브공사, 지상2층 내지 5층의 기둥과 계단실의 벽체공사, 층간 바닥 슬래브공사가 완료된 상태(이하 “쟁점구조물”이라 한다)에서 공사가 중단되었다.

4. 646-21 토지에는 근저당설정등기가 되어 1997.3.10. 임의경매절차가 개시되었고, 1998.3.9. 박OOO 외 2인에게 경락되었다.

5. 2005년 4월～2010년 8월 홍OOO가 박OOO 외 2인에게 646-21 토지의 지상권을 주장하자, 박OOO 외 2인은 646-21 토지 위의 구조물철거, 지료지급 및 대지인도소송을 진행하여 소송결과(2005가합31342, 2008가합93327, 2010타기2386) 청구인은 쟁점구조물의 연대책임자로서 2011.4.22.～2011.7.29. 기간 동안 OOO법원 2006가합105912 지료청구사건 판결에 따른 홍OOO의 법정지상료 등 OOO원을 박OOO 외 2인에게 지급하고, 2011년 8월 쟁점구조물의 철거를 완료하였다. (나) 구조물의 건축 현황은 다음과 같다.

1. OOO법원 판결서(2010.8.9. 선고 2010타기2386 판결)에 의하면, 쟁점토지 위에는 지하 3층, 지상 5층, 연면적 2,443.9㎡의 쟁점구조물이 건설된 것으로 나타난다. OOO

2. OOO법원 제27민사부 2005가합31342(구조물 등 철거) 판결서 4쪽에 의하면, 동 법원은 쟁점구조물이 1994.8.12.경 독립된 건물로서 요건을 갖추었다고 봄이 상당하다 할 수 있으나, 청구인이 쟁점구조물에 대하여 사용승인을 얻어 건축물로 사용한 사실이 없는 것으로 나타난다고 판시하였다. (다) 심리자료에 의하면, 쟁점구축물의 건축공사 중단 사유와 관련하여 다음과 같은 사실관계가 나타난다.

1. 조사청의 양도소득세 조사 종결보고서에 의하면 처분청은 청구인이 쟁점구조물을 법령에서 정한 부득이한 사유 없이 1994.8.12. 공사를 중단한 이후 양도일까지 사실상 방치하였다는 의견이다.

2. 청구인은 공사도중 1994.8.12. 홍OOO의 자금난으로 중단하였으나, 1997.3.10. 646-21 토지가 임의경매 개시되어 1998.3.9. 경락되고 홍OOO와 청구인을 상대로 제기된 지상권 및 지료지급, 구조물 철거, 대지인도 소송(2005가합31342, 2008가합93327, 2010타기2386) 등으로 인하여 건설공동사업을 계속할 수 없었으므로 이는 건축공사를 중단한 정당한 사유에 해당한다고 주장한다. (라) 청구인은 쟁점구조물 철거 이후 2012.6.18. 임대를 목적으로 쟁점토지에 컨테이너를 설치하여 임대업을 영위하다가 2012.3.19. 한국자산신탁 주식회사에 신탁되어 2013.4.15. 경매로 양도하였다고 주장한다. (마) 한편,OOO구청장은 쟁점토지에 대하여 1995년부터 2005년까지를 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 과세하였다.

(4) 청구인은 2014.10.30. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 공동사업을 하게 된 경위로 쟁점토지는 134.9㎡로 면적이 작아 건축허가가 나오지 않는 토지이나 대로변이기 때문에 용적율과 건폐율이 크고 연접한 646-21 토지는 땅은 넓지만 4m도로에 접해 있어 건폐율과 용적률이 낮아 토지의 효율성을 높이기 위하여 동업이 불가피하였고, 동업자의 소유권분쟁으로 인해 쟁점구축물의 건축이 중단되었으며 행정관청의 건축허가 후 지하 3층부터 지상 5층까지 건설이 상당히 진행되었다 철거하였으므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 아니한다는 취지의 의견진술을 하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여

• 가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세평등의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임)하는 것으로, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 전 소유자인 김OOO이 연접토지의 소유자인 홍OOO와 공동으로 쟁점구조물에 대한 착공을 한 상태에 있어 법 문언상 청구인이 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 취득 후 건물에 착공한 것으로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
• 나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 연접된 토지와 일괄 사용되고 있어 쟁점토지 독립적으로는 건물 등을 신축할 수 있는 상태가 아니었고 동업자인 홍OOO의 보유토지에 대해 임의경매가 개시되었으며, 건물 철거 및 대지 인도소송이 진행 중으로 청구인은 쟁점토지만으로 건설공사를 계속할 수는 없는 정당한 사유가 있으므로 착공 후 부득이한 사유로 중단된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 공사중단의 정당한 사유라 함은 공사를 중단하게 된 사유가 관계 법령에 의한 건축의 금지나 제한, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상․사실상의 장애사유 및 장애정도, 행정관청의 중지명령 등 외부적인 사유에 의하여 불가피하게 공사를 진행할 수 없는 경우로 해석하는 것이 타당한바(조심 2009서2235, 2010.4.19., 같은 뜻임), 이 건의 경우 동업자인 홍OOO 보유토지의 임의경매와 건물 철거 및 대지 인도소송 등은 청구인의 내부사정인 것으로 법령상․사실상의 장애사유 및 장애정도, 행정관청의 중지명령 등 외부적인 사유로 인한 정당한 사유에 대해 청구인이 구체적인 입증과 증빙을 제시하지 않아 공사중단의 정당한 사유가 있었다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
• 다) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 법원 판결서에 의하면, 쟁점구조물은 최소한 신축공사가 중단된 1994.8.12.경에는 철근콘크리트 일체식 구조(Rahmen)로 지하 1층 내지 3층의 슬래브공사, 지상 1층의 기둥과 벽체, 층간바닥 슬래브공사, 지상 2층 내지 5층의 기둥과 계단실의 벽체공사, 층간 바닥 슬래브공사가 완료된 상태 독립된 건물로서 요건을 갖추었다고 보았으나, ｢건축법｣ 제22조 에서 건물의 사용검사처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가 사항대로 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 사람으로 하여금 건축한 건물을 사용･수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것으로 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니한 쟁점구조물은 독립된 건물로 볼 수 없어 그 부속토지인 쟁점토지 역시 별도합산과세대상토지에 해당하지 아니하는 점, 쟁점구조물 철거일인 2011년 8월로부터 쟁점토지의 양도일인 2013.4.16.까지의 기간이 2년 미만인 점 등에 비추어 쟁점구조물을 독립된 건물로 볼 수 없고 쟁점토지를 2년 이상 업무에 사용한 사실이 없어 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 부인하고, 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.