쟁점토지에서 분할된 연접토지의 보상가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

[참조결정] OOOOOOOOOO

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2012.10.8. 피상속인 OOO(청구인들의 부)의 사망으로 상속받은 재산 중 OOO(788.7㎡, 이하 “쟁점1토지”라 한다) 및 같은 동 산 95-1 임야 338㎡ 중 6/11(184.4㎡, 이하 “쟁점2토지”라 한다), 같은 동 산 95-2 전 1,102㎡ 중 6/11(601.1㎡, 이하 “쟁점3토지”라 한다)에 대하여 각각 개별공시지가를 적용한 OOO으로 평가하여 상속세를 신고하였다.
• 나. OOO(이하 “조사관서”라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, OOO(이하 “쟁점4토지”라 한다), 같은 곳 산 95-6(이하 “쟁점5토지”라 한다), 같은 곳 산 95-7(이하 “쟁점6토지”라 한다)이 쟁점1·2·3토지를 모번지로 하여 2012.2.28. 분할된 상속재산임에도 상속세 신고시 이를 신고누락한 사실과 쟁점4·5·6토지를 모번지로 하여 같은 동 469-2, 같은 동 산 95-8, 같은 동 산 95-9(이하 “매매사례1토지”라 한다)가 아래의 <표1>과 같이 2012.4.6. 분할되고, 2012.5.16. 공공용지 협의취득계약이 체결되어 각각 OOO에 매매된 사실과 쟁점5·6토지를 모번지로 하여 같은 동 산 95-10, 같은 동 산 95-11(이하 “매매사례2토지”라 한다)이 2013.1.11. 추가 분할되고 2013.9.6. 각각 OOO에 추가 수용된 사실을 확인하여, 쟁점1·2·3토지 및 신고누락한 쟁점4·5·6토지에 대하여 각각 분할되어 2012.5.16. 계약 및 수용된 매매사례1토지 거래단가를 적용하여 총 OOO원을 결정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 개발제한구역에 해당하는 지역으로 수십년간 개발되지 못하고 전(田)과 임야로 묶여 있는 상태인데 이를 수용가치가 있는 하천공사시의 보상가액과 동일시하게 시가를 적용한다는 것은 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항에서 규정하는 시가의 개념을 잘못 이해하여 행한 처분인바, 동 규정에 의하면 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’을 시가로 보는 것으로서 쟁점토지와 같이 수용되지 아니한 인근 토지가 개발제한구역에 해당하여 이용의 가치가 전혀 없는 상황인 점을 감안한다면 매매사례토지의 보상가액과 동일한 가액으로 불특정 다수인이 자유롭게 거래할 것으로 기대하는 것은 일반상식에 전혀 맞지 않으므로 쟁점토지의 상속재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대한 재산평가 적용가액은 지방자치단체가 토지 매수 등을 위해 쟁점토지에서 분할된 토지의 보상가액을 적용한 것으로서 쟁점토지는 매매사례1토지와 보상시점에서 ‘위치·용도·종목 및 기준시가’가 동일하고, 쟁점토지는 2이상 감정평가액을 근거로 피상속인과 특수관계 없는 지방자치단체OOO와 거래된 객관적인 시가에 해당하므로 쟁점토지에 대한 상속재산평가 적용단가는 상증법 시행령 제49조 제5항에 따른 ‘매매사례가액’이면서 또한 같은 조 제1항 2호의 ‘2이상 감정기관의 평균액’에 유사한 금액에 해당하고, 청구인이 제시하는 질의회신 사례는 모두 1989년 이전 사례로서 이후에 변경된 예규 등에 의해 본 건 처분에 적용될 수 없으며, 청구인은 ‘쟁점토지가 개발제한구역내 지역이므로 불특정 다수인간 거래가 없고, 잔여토지가 향후 보상가액만큼의 가액으로 거래될 수 없어 보상가액을 시가로 적용할 수 없다’고 주장하나 이에 대한 증거제시도 없으며 또한 잘못된 주장이므로 쟁점토지에 대한 상속재산 평가는 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 개발제한구역 내의 쟁점토지에 대한 상속재산가액을 평가함에 있어, 쟁점토지에서 분할된 연접토지가 상속개시일로부터 6개월 이내에 수용됨에 따라 보상된 가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다)

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액〔법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다〕이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 조사관서는 피상속인에 대한 상속세조사를 실시하여 쟁점토지의 가액을 매매사례가액을 적용하여 과세하였는 바, 쟁점토지 관련 주요 조사내용 및 과세논거는 다음과 같다. (가) 2011년 여름 OOO 산사태가 있은 후 OOO은 하천정비 사업차 쟁점토지를 포함한 일대의 하천부지를 매수할 목적으로 협의매수 또는 수용으로 취득하는 과정에서 쟁점토지가 2012.2.28. 1차 지번분할을 하였다가 매수토지의 면적을 줄이기 위해 다시 2차로 지번분할을 하여 2차로 지번분할된 매매사례1토지OOO의 면적만을 매수하였다. (나) OOO은 ① OOO(의뢰일자 2012.3.28, 평가기간 2012.3.29.～2012.4.2.) 및 ② OOO(의뢰일자 2012.3.28, 평가기간 2012.3.29.～2012.4.2.)에 의뢰하여 제출받은 감정평가액을 산술평균한 가격과 유사한 가액으로 피상속인과 공공용지협의취득 계약을 체결하고 등기이전한 것으로, 매매사례토지의 기준시가·감정가액·보상단가 등은 아래의 <표2> 및 <표3>과 같다. <표2> 매매사례1토지 <표3> 매매사례2토지 (다) 매매사례가액 토지는 감정평가시 개발제한구역이고, 토지거래계약에 관한 허가구역이라는 점을 고려하여 감정평가한 것으로 감정평가서에 의하면, OOO의 감정평가서의 Ⅰ-2. 평가기준에 ‘...표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황, 기타 가격형성상의 제요인과 인근지역 내 유사토지의 보상선례 등을 종합적으로 참작하여 평가하였음’이라고 설명하고 있고, Ⅲ-4. 도시계획 등 공법적 제한 상태에 ‘개발제한구역, 자연녹지, 토지거래허가구역임’을 명시하고 있으며, OOO의 경우 감정평가서 1페이지 Ⅱ-2-(1) 토지의 평가에 ‘...표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률 및 생산자물가상승률, 지역요인 및 개별요인, 기타요인 등을 종합적으로 참작하여 가격을 결정하였음’이라고 설명하고 있고, Ⅲ-4. 토지이용개획사항에 ‘개발제한구역, 자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역 등임’을 명시하고 있다. (라) 쟁점토지의 공시지가는 아래 <표4>와 같고, 2013.1.11. 추가 분할되고 2013.9.6. 수용된 연접 지번인OOO ‘매매사례2토지’는 각각 ‘매매사례1토지’보다 높은 가격인 OOO에수용되었으며, 청구인이 제시하는 질의회신 사례는 1989년 이전 사례로서 이후에 예규 등이 변경되었다. <표4>

(2) 쟁점토지는 개발제한구역내 토지로서 연접토지의 보상가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다는 주장인 바, 주요 주장논거는 다음과 같다. (가) 수용된 토지는 모두 아래 <표5>와 같이 하천부지에 접한 일부에 지나지 않는 곳으로 수용기관의 이용가치에 의하여 가액이 책정되었고, 감정평가전문가들과 서초구청의 의견을 들은 바에 의하여도 특수한 상황에 의하여 보상이 이루어졌다. <표5> (나) 매매사례가액을 적용하기 위해서는 위치와 면적 등 여러 가지를 고려할 때 그 대표성이 있어야 하는데, 산자락이 하천에 붙어 있어 수용된 부분과 그렇지 않은 부분을 동일시하는 것도 대표성이 없지만 면적을 비교하더라도 전체 면적의 OOO% 정도밖에 수용되지 않은 면적의 보상가액을 나머지 상속재산에 모두 동일한 가액으로 적용할 정도의 대표성은 없다. (다) 산 95-8의 수용토지는 전체면적의 OOO%대에 지나지 않는 수용보상가액을 마치 전체를 대표할 수 있는 시가로 보아 이를 적용하는 것은 과세의 형평에 부합하지 않아 납세자의 재산권이 부당하게 침해되는 과세처분인 바, 상속재산 중 연접토지는 매매사례가액으로 과세하고 그렇지 않은 토지(산 95-4)는 기준시가로 과세한 것은 동일 상속재산에 대하여 동일성의 원칙에도 맞지 않고, 처분청이 제시한 결정례(조심 2009중2860, 2009.9.16.)는 상속재산이 모두 공공목적 수용대상토지로 사용이 제한되어 있다는 뜻이지 청구인의 쟁점토지처럼 어떠한 수용계획도 없는 경우까지 적용한다는 뜻으로 해석하는 것은 잘못이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대하여 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분이 부당하다고 주장하나,상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 수용가액이 있는 경우 당해 가액을 상속세 및 증여세법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지는 매매사례토지와 수용목적의 감정평가의뢰 시점에서 ‘위치·용도 및 기준시가’가 동일한 것으로 나타나고, 감정평가서에 의하면 ‘표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황, 기타 가격형성상의 제요인과 인근지역 내 유사토지의 보상선례 등을 종합적으로 참작하여 평가’한 것으로 나타나며, 토지이용계획사항에 ‘개발제한구역, 자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역 등’을 명시하고 있는 점, 매매사례가액은 피상속인과 특수관계 없는 지방자치단체가 2 이상의 감정평가법인의 감정평가액을 근거로 하여 산정된 보상가액인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 상속재산가액을 산정함에 있어 매매사례1토지의 ㎡당 수용보상가격을 적용하여 쟁점토지의 상속재산가액을 평가하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.