[요지] 청구인은 취득당시 매매계약서에 의해 실지거래가액이 확인된다고 주장하나, 쟁점토지의 양도당시 거래가액은 매매계약서상 취득가액 대비 15.7% 상승하여 같은 기간 쟁점토지의 기준시가 상승률에 비해 지나치게 낮은 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구인은 취득당시 매매계약서에 의해 실지거래가액이 확인된다고 주장하나, 쟁점토지의 양도당시 거래가액은 매매계약서상 취득가액 대비 15.7% 상승하여 같은 기간 쟁점토지의 기준시가 상승률에 비해 지나치게 낮은 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.
⑨ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 제94조 제1항 제3호 및 제4호에 따른 주식등의 양도차익에 대한 신고 내용의 탈루 또는 오류, 그 밖에 거래명세의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 등 다른 법률의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 그 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령(2013.1.16. 대통령령 제24315호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인에 대한 양도소득세 조사 종결보고서의 주요 내용은 다음과 같다. (나) 처분청은 청구인이 제출한 쟁점계약서 원본 2부에 대하여 진위여부를 확인하기 위해 OOO에 문서감정을 의뢰한 결과, 그 회신내용은 다음과 같다.
(2) 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련한 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2000.7.25. OOO로부터 OOO, 2002.2.6. OOO으로부터OOO를 취득한 후 2011.11.21. 아래 <표1>과같이 토지를 각각 분할하여 2012.1.3. OOO 외 2명에게 양도하였다. <표1> 쟁점토지 거래내역 (나) 청구인은 2012.3.20. 위 토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였는바, 쟁점계약서상 취득가액과 취득 당시 위 토지의 개별공시지가는 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지가 포함된 분할전 토지의 개별공시지가 및 쟁점계약서상 취득가액 (다) 청구인은 분할전 토지에 대한 매매계약서상의 취득가액을 분할된 면적별로 안분하여 쟁점토지와 나머지 각 분할전 토지의 실지 취득가액으로 신고하였는바, 처분청은 OOO에게 양도한 쟁점토지에 대하여는 분할전 토지의 개별공시지가를 적용하여 환산한 취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정하였고, 청구인의 모친과 청구인의 형에게 양도한 것으로 신고한 나머지 토지는 증여로 보아 증여세를 과세하였다. (라) 분할전 토지의 ㎡당 개별공시지가, 쟁점계약서의 ㎡당 취득가액은 다음 <표3>과 같다. <표3> 분할전 토지 공시지가 내역 및 취득가액 (마) 청구인이 제시한 쟁점계약서에 의하면, 쟁점①토지가 포함된 분할전 토지는양도인 OOO(2001.6.6. 사망)가 OOO을 입회인으로 하여 2000.1.30. 매매대금 OOO에 양수자인 청구인에게 양도하기로 하는 계약을 체결한 것으로 기재되어 있으며, 등기사항전부증명서상 2000.7. 25. 청구인 명의로 소유권이전등기 되었고, 쟁점②토지가 포함된 분할전 토지는 양도인 OOO(OOO의 배우자)이 OOO을 입회인으로 하여 2002.1.10. 매매대금 OOO에 양수자인 청구인에게 양도하기로 하는 계약을 체결한 것으로 기재되어 있으며, 등기사항전부증명서상 2002.2.6. 청구인 명의로 소유권이전된 사실이 나타난다.
(3) 처분청이 쟁점계약서상 매매가액을 부인하고, 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 근거는 다음과 같다. (가) 청구인이 제시한 쟁점계약서는 작성시기가 2년 정도의 차이가 있으나 2개 계약서의 양식, 수동 작성된 글씨체, 도장 날인 위치, 중개인이 아닌 입회인 등이 일치하여 비슷한 시기에 계약서가 작성된 것으로 판단된다. (나) 통상 부동산 등기사항전부증명서 갑구의 소유권에 관한 사항의 등기원인일은 부동산 매매계약서상의 계약일로 기재가 되나, 쟁점토지 계약일은 2000.1.30.과 2002.1.10.이나 등기사항전부증명서상 등기원인일은 2000.7.24.과 2002.1.21.로 일치하지 않아 제출된 계약서가 계약 당시 작성된 매매계약서가 아닌 것으로 판단되어 제출된 부동산 매매계약서 사본의 진위 여부를 확인하기 위해 청구인에게 실물을 요구하였으나 청구인은 미제출 하였다. (다) 쟁점①토지 전 소유자 OOO는 2000.7.24. 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원, 쟁점②토지 전 소유자 OOO은 양도소득세를 무신고한 사실이 국세통합전산망에 의해 확인되며, OOO는 2011.6.20. 사망하였고, OOO은 조사종결 시점까지 실제 거래가액에 대한 소명을 하지 않았다. (라) 쟁점계약서상 쟁점①토지의 경우 취득가액은 ㎡당 OOO원으로 2000년 기준시가인 ㎡당 OOO원에 비해 약 OOO배가 크며, 쟁점②토지의 경우 취득가액은 ㎡당 OOO원으로 2001년 기준시가인 ㎡당 OOO원에 비해 OOO배가 커 기준시가 대비 편차가 매우 심하게 나타나고 있고, 전 소유자의 양도소득세 신고내용과 기준시가 등을 고려할 때 실제 취득가액이 기준시가보다 높다는 사실을 확인할 수 있는 금융거래 내역이나 자금출처 등을 청구인은 전혀 제시하지 못하고 있다.
(4) 청구인이 쟁점계약서상의 매매가액이 실지 취득가액임을 주장하는 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점①토지는 쟁점②토지 면적의 OOO로 쟁점계약서상 취득가액 비율 OOO과 유사하나, 처분청 의견대로 환산취득가액으로 하는 경우 쟁점①토지 취득가액이 쟁점②토지 취득가액에 비해 OOO배로 인접한 토지임에도 불구하고 취득가액에 과다한 차이가 발생하여 불합리하다. (나) 처분청은 쟁점계약서 진위 여부 확인을 위해 청구인에게 실물을 요구하였으나 미제출하였다고 주장하고 있으나 청구인은 당초 쟁점계약서 사본을 제출하였다가 처분청 요청으로 즉시 원본 계약서를 제출하였고, 이에 대한 문서감정 검사를 위한 문서훼손 동의를 통해 감정까지 받았는데도 청구인이 계약서 실물을 미제출하였다는 주장은 사실이 아니다. (다) 쟁점계약서상 매매가액이 실지거래가액이 아니라는 사실은 처분청이 입증하여야 할 것으로서, OOO에 문서감정 의뢰하여 그 결과를 회신받았는바, 작성시기는 판단 불명으로 되어 있으나 2개 계약서의 원본과 사본은 인영의 크기와 형태에서 공통점이 관찰되어 동일한 문서로 판단된다고 되어 있는 점, 처분청은 쟁점계약서 작성시기가 2년 정도의 차이가 있는데도 계약서 양식, 글씨체, 도장날인 위치 등을 근거로 비슷한 시기에 작성된 것이라며 쟁점계약서 작성시기에 대해 자의적인 판단을 하고 있는 점, 쟁점토지 전 소유자들이 실지거래가액을 소명하지 아니한 것이 쟁점계약서상 매매가액을 부인할 근거가 될 수는 없는 점 등에 비추어 처분청은 쟁점계약서상 매매가액이 실지거래가액이 아니라는 사실을 입증하지 못하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 취득 당시 작성된 쟁점계약서에 의해 실지거래가액이 확인되는데도 처분청이 쟁점토지 취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다며 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점계약서상 쟁점①토지의 경우 취득가액은 ㎡당 OOO원으로 2000년 기준시가인 ㎡당 OOO 크고, 쟁점②토지의 경우 취득가액은 ㎡당OOO원으로 2001년 기준시가인 ㎡당 OOO이상 큰 것으로 나타나고 있는 등 기준시가 대비 실제 매매가액의 편차가 매우 크게 나타나고 있는 점, 쟁점계약서상 기재된 매매가액을 쟁점토지 취득가액으로 계산하면 OOO원, 양도당시 실지거래가액은 OOO원으로 취득가액 대비 양도가액이 OOO%상승하여 같은 기간 쟁점토지 기준시가 상승률(쟁점①토지 OOO%, 쟁점②토지 OOO%)에 비해 지나치게 낮은 점, 쟁점계약서상의 매매대금을 실제 지급한 증거는 제시되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 보이므로 처분청이환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.