쟁점건물의 근린생활시설, 판매 및 영업시설에 해당하는 연면적이 소득세법 시행령 제164조 제10항에 따른 상업용 건물의 연면적이상인 점, 쟁점건물의 훼손에 대한 가치하락은 ‘2012년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시’ 부터 이미 반영된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 국세청장이 쟁점건물을 상업용 건물로 보아 기준시가를 고시한 처분은 잘못이 없음
쟁점건물의 근린생활시설, 판매 및 영업시설에 해당하는 연면적이 소득세법 시행령 제164조 제10항에 따른 상업용 건물의 연면적이상인 점, 쟁점건물의 훼손에 대한 가치하락은 ‘2012년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시’ 부터 이미 반영된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 국세청장이 쟁점건물을 상업용 건물로 보아 기준시가를 고시한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구재단 주장 및 처분청 의견
(1) 주위적 청구 쟁점건물은 상업용 연면적이 2,909.42㎡이고, 호실수가 21개로, 건물 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 100개호 이상인 상업용 건물을 대상으로 하는 기준시가 산정․고시대상 상업용 건물에 해당하지 아니한다.
(2) 예비적 청구 쟁점건물이 기준시가 고시대상이더라도, 쟁점건물에 인접한 지역에 연속적인 큰 토목공사가 진행되어 지반침하 등으로 건물이 훼손되어 쟁점건물의 가치가 하락한 바, 국세청 건물 기준시가 산정방법(2012.12.31. 국세청 고시 제2013-2호) 제11조의 개별 건물의 특성에 따른 적용률 표에 따라 쟁점건물의 기준시가를 재산정하여야 한다.
(1) 주위적 청구 청구재단 등은 쟁점고시 이후 쟁점건물을 매매하거나 상속․증여한 사실이 없어 위 고시로 인하여 청구인이 권리 또는 이익을 침해받은 사실이 없고, 향후 쟁점건물을 매매하거나 상속․증여한다고 하더라도 매매가액은 실지거래가액에 따라, 상속세 및 증여세 등의 재산평가는 시가에 따라 평가되므로 기준시가 고시로 인해 청구인의 권리 또는 이익을 침해할 우려가 없음. 또한, 처분청이 청구인의 기준시가 재산정 신청에 따라 결과를 통지한 것은 단순히 민원회신에 불과한 것으로 ‘행정청의 공권력 행사로서 구체적 사실에 관하여 국민에게 권리를 설정하거나 의무를 명하는 행위 및 법적효과를 발생케 하는 행위’인 처분에 해당하지 아니한다. 쟁점고시가 처분에 해당한다고 하더라도, 쟁점건물은 최초 고시당시(2009.1.1.) 상업용 건물 연면적은 5,352㎡로 고시대상에 해당하였고, 이후 용도변경으로 인하여 현재 상업용 건물 연면적이 3,000㎡ 미만이나, 국세청장은 기준시가 고시에 대한 권한을 위임받아 기준시가 기 고시 건물은 과세표준의 안정성 및 일관성 등을 위해 멸실 등 특별한 사유에 해당되지 않는 한 계속하여 고시하도록 하고 있으므로, 쟁점건물에 대한 기준시가의 고시는 잘못이 없다.
(2) 예비적 청구 청구인의 쟁점고시 기준시가 재산정 신청에 따라 처분청이 재조사를 통해 종합적으로 검토한 결과 쟁점건물 기준시가 가격 산정시 인접건물의 토목공사에 따른 당해 건물의 지반침식 및 신분당선 지하철 1공구 공사 과정에서 발생한 피해사항 등이 적정하게 반영되었고, 건물 내 구분 호에 대한 시세 및 거래가능 가격, 인근 유사 구분건물의 거래가격 등에 비추어 기준시가 고시가액이 적정하게 산정된 것으로 판단된다.
(1) 쟁점건물이 기준시가 고시대상인 상업용 건물인지 여부
(2) 쟁점건물의 기준시가가 적정하게 산정되었는지 여부
(1) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
② 국세청장은 제1항에 따른 신청기간이 끝난 날부터 30일 이내에 그 처리 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다. 이 경우 국세청장은 신청 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제99조 제1항 제1호 다목에 따라 기준시가를 다시 산정하여 고시하여야 한다.
③ 국세청장은 기준시가 산정·고시가 잘못되었거나 오기 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류를 발견한 경우에는 지체 없이 다시 산정하여 고시하여야 한다.
④ 재산정, 고시 신청 및 처리 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】 ⑩ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)을 말한다.
(3) 2014년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시(2013.12.31. 제정 국세청 고시 제2014-3호) 제2조【정의】 이 고시에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "기준시가"란 오피스텔 및 상업용 건물에 대하여 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액을 말한다.
2. "오피스텔"이란 건축법 제2조 제2항 에서 정한 업무시설 중 오피스텔(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.
3. "상업용 건물"이란 건축법 제2조 제2항 에서 정한 근린생활시설, 판매시설과 영업시설의 용도로 사용되고 있는 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. 제3조【지정지역】 ‘오피스텔 및 상업용 건물 기준시가’가 적용되는 지정지역은 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 고려하여 국세청장이 정하는 지역으로 이 고시에서는 서울특별시, 부산광역시, 대구광역시, 인천광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시, 경기도를 말한다. 제4조【고시대상】 ① 이 고시는 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물의 각 호별로 구분하여 소유권 등기가 가능한 (2013년 8월 31일 이전까지 준공되었거나 사용승인을 받은 건물) 아래의 건물을 고시대상으로 한다.
1. 오피스텔: 전체
2. 상업용건물: 건물 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 100개호 이상
③ 이 고시에서 산정하여 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물 명세는 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr 조회·계산→기준시가→상업용건물/오피스텔)에 수록된 것으로 한다.
(1) 국세청장이 2013.12.31. 쟁점건물을 상업용건물로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목, 같은 법 시행령 제164조 제10항에 따라 기준시가를 산정․고시(국세청 고시 제2014-3호)한 데 대하여, 청구재단 등은 2014.1.29. 쟁점건물이 고시대상인 상업용 건물에 해당하지 아니하고 쟁점건물 인접 지역의 대규모 토목공사로 건물 가치하락이 발생하였음을 이유로 다음과 같이 처분청에 기준시가의 재산정을 신청하였으나, 처분청은 2014.3.5. 기준시가 산정은 적정한 것으로 판단된다는 이유로 거부통지하였다.
(2) 서울특별시 OOO이 2014.5.27. 발행․교부한 쟁점건물의 집합건축물대장 표제부의 주요내용은 다음과 같다.
(3) 국세청의 ‘2014.1.1. 시행 오피스텔․상업용 건물 기준시가 정기고시’ 보도참고자료 내용을 보면, 오피스텔 및 건물 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 100호 이상의 구분소유된 상업용건물을 고시대상으로 하였고, 고시대상을 선정함에 있어서 직전 고시 이후 건물용도 변경, 고시 기준면적 미달, 공실률 증가 등의 사유가 발생하여도 기 고시 건물은 계속 고시하는 것으로 하고 있다.
(4) 청구재단 등이 제출한 감정결과 보완 촉탁에 대한 회신, 정기점검보고서 및 한국감정원의 쟁점건물에 대한 오피스텔 및 상업용건물 기준시가(안) 의견제출사항 검토서(2012년) 등에 따르면, 한국감정원의 조사자는 “본건 건물의 특수한 상황(균열 등)과 이에 따른 가격형성요인을 종합적으로 고려시 당초 산정가격 대비 대상 건물의 물리적 감가요인에 대하여 손해배상 상당액을 기준으로 조정하는 것이 타당하다고 사료됨”으로 의견을 제시하였고, 이에 따라 2012년 기준시가 예정가격이 호실별로 각 1% 가량 인하․조정된 것으로 나타나며, 감정인/건축구조기술사 현창국은 2010.5.19. 서울고등법원 제27민사부의 “2008나30781호 손해배상(기)” 소송의 감정결과 보완 촉탁에 따라 쟁점건물의 균열, 변위(기울기)․변형 등으로 인해 상태평가 E(8.73) 등급, 종합평가 E(8.21) 등급이 산정된다고 회신하였고, OOO은 2009년 12월 신분당선 전철(강남~정자) 민간투자사업 제1공구 연도변 건물 정기점검 결과 균열 4개소(1개소는 누락된 기존 균열), 파손 1개소가 추가되었고, 기존 내부 구조물 결함의 특이 진전사항은 없다고 점검한 것으로 나타난다.
(5) 한국감정원 작성의 오피스텔 및 상업용건물 기준시가 재산정신청 검토서(2014년)에 따르면, 한국감정원의 조사자는 쟁점건물의 상가로 사용되는 부분이 일정규모(바닥면적 3,000㎡ 혹은 100개호 이상) 요건을 충족하여 고시대상으로 적정하고, 인접건물의 토목공사 등에 따른 피해사항 등이 가격산정시 적정하게 반영되었으며, 기준시가 안은 적정한 것으로 판단된다고 의견을 제시하였고, 검토가격을 OOO원/㎡(901호)으로 제시한 것으로 나타난다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 주위적 청구에 대하여 살피건대, 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제164조 제10항은 국세청장이 해당 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대하여 기준시가를 산정․고시하도록 규정하여 기준시가 산정․고시 권한을 국세청장에 포괄하여 위임하고 있는바 쟁점건물 근린생활시설의 연면적이 15,448.83㎡이고, 1․2층에서 영업중인 국민은행 및 동부저축은행의 연면적이 1,625.78㎡로, 쟁점건물의 근린생활시설, 판매 및 영업시설의 연면적이 4,535.2㎡인 점, 쟁점건물은 입지조건상 강남역사거리 코너에 위치해 있으며 그 부근은 고층의 상업 및 업무용 빌딩 등으로 형성된 강남지역 최요지로서 상권의 집적효과가 없는 건물에 해당하지 아니한 것으로 보이는 점, 직전고시 이후 미달 사유가 발생한 경우에도 기 고시 건물은 계속 고시하는 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물에 대하여 2014.1.1. 현재 기준시가를 고시한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 예비적 청구에 대하여 살피건대, 청구재단 등은 연속적인 큰 토목공사로 쟁점건물의 훼손 및 가치하락이 발생하였으므로 기준시가를 재산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점건물 인근 지역의 대규모 토목공사로 인한 건물의 훼손은 이번 국세청 고시 당시에 새로이 발생한 사실관계가 아니라 서울고등법원 제27민사부의 “2008나30781호 손해배상(기)” 소송의 감정결과 보완 촉탁에 대한 회신 당시(2010.5.19.) 및 OOO 제1공구 연도변 건물 정기점검(2009년 12월) 당시에도 이미 발생하여 위 감정촉탁 회신 및 정기점검 결과에 반영되어 있고, 이는 ‘2012년 오피스텔 및 상업용건물 기준시가 고시’에도 반영된 것으로 나타나며, 한국감정원 조사자가 쟁점건물 내 구분 호에 대한 시세 및 거래가능 가격, 인근 유사 구분건물의 거래가격 등을 종합적으로 검토하여 볼 때 기준시가를 적정한 것으로 보고 있는 점 등에 비추어 쟁점건물의 기준시가는 적정하게 산정된 것으로 판단된다. (다) 따라서, 국세청장이 쟁점건물을 상업용건물로 보아 기준시가를 산정하여 고시한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제8 1조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.