[요지] 청구인이 종합소득세 신고시 쟁점상가의 취득가액을 ○○○백만원으로 하여 쟁점감가상각비를 계산하였고, 대차대조표에도 동 가액을 근거로 하여 건물가액이 계산되어 있는 점, 청구인이 제출한 쟁점건물 ○층 일부에 대한 임대차계약서상에는 주택으로 사용된 것으로 되어 있으나, ○○○백만원에 쟁점주택면적에 해당하는 가액이 포함되어 있다고 볼 만한 객관적인 근거자료의 제시가 없으며, 쟁점건물을 취득한 이후 양도당시까지 계속적으로 주택으로 사용되었는지 아니면 중간에 근린생활시설로 사용되었는지가 불분명한 점, 일반건축물대장상에는 취득 이후 계속적으로 근린생활시설의 용도로 되어 있는 점, 또한, 청구인이 쟁점상가의 취득가액으로 주장하는 ○○○백만원은 그 산정과정이 임의적인 계산방법으로 보여 그 계산된 가액을 쟁점상가의 취득당시의 실제 취득가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 양도소득세 신고를 하면서 종합소득세 신고시 필요경비로 계상한 감가상각비를 확인하지 못하고 취득가액에 포함하여 신고하였으나, 처분청의 수정신고 요청에 따라 2008년도와 2009년도, 2010년도 종합소득세 신고내용을 검토한바, 대차대조표상 3년간 주택부분을 포함하여 감가상각비를 계상한 사실을 확인하고 대차대조표상 건물가격의 적정여부를 검토한 결과, 일반건축물대장상의 면적은 근린생활시설 692.864㎡, 주택면적 291.596㎡, 합계 984.46㎡(공부상 주차장 면적 109.44㎡를 근린생활시설과 주택면적으로 안분계산)이 되지만 실제로는 쟁점건물의 4층(132.54㎡)을 취득일부터 주택으로 사용하였음이 부동산임대차계약서에 의하여 확인되므로 실제 사용면적을 기준으로 하여 안분하면 근린생활시설 543.74㎡, 주택 440.71㎡, 합계 984.46㎡(공부상 주차장 면적 109.44㎡를 실제 근린생활시설과 주택면적으로 안분계산)이 되고, 이에 따라 아래 〈표1〉과 같이 쟁점건물의 건축물대장과 실제 사용용도의 차이로 발생하는 감가상각비 한도초과액은 양도소득세 취득가액 계산시 차감하지 않아야 하므로 쟁점상가만의 감가상각비를 반영한 쟁점상가의 건물가액은 OOO원이 되어야 한다. 〈표1〉대차대조표상 건물가액을 면적으로 안분계산한 경우
(2) 사업용 자산의 취득가액은 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정에 의하여 산정하는 것이며, 부동산(토지, 건물)으로서 시행령 제89조 제1항의 규정에 의하여 취득가액을 계산할 수 없을 경우에는 같은 법 기본통칙(39-21)에 따라 취득 당시의 소득세법제99조 및 같은 법 시행령 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 금액에 취득당시의 지방세법에 따라 계산한 취득세 및 등록세 상당액을 가산한 금액으로 산정하도록 되어 있으므로 쟁점상가의 취득당시 기준시가인 OOO원을 쟁점상가의 감가상각비 계산시 취득가액으로 하여야 한다(아래〈표2〉참조). 〈표2〉취득당시(2000.10.2.) 부동산 기준시가
(3) 결국, 처분청은 감가상각비는 결산조정사항으로 수정신고대상이라고 볼 수 없고, 적법한 절차에 따라 결산을 확정하고 과세표준 신고를 한 후에는 당초의 확정된 재무제표를 정정하여 수정신고를 하거나 경정 등의 청구를 할 수 없다고 하나, 이 건은 대차대조표상 쟁점상가의 건물가액을 산정할 때 일반건축물대장의 용도면적을 기준으로 안분계산하였으나, 쟁점건물 4층(132.54㎡)은 취득일부터 주택으로 사용되었음이 부동산임대차계약서에 의하여 확인되므로 실제 사용 면적을 기준으로 안분계산하여 쟁점상가의 취득가액을 계산하여야 할 것이고, 또한 매매계약서 등에 의해서 취득시의 실거래가액을 확인할 수 없어 양도소득세 신고시 기준시가를 적용하여 환산한 가액을 취득가액으로 결정한 상황에서 대차대조표상 건물가액이 명백하게 잘못 계상된 금액을 정정하여 감가상각비 한도초과부분은 필요경비 불산입후 종합소득세를 과세하고 한도초과부분에 대해서는 양도소득세 과세시 필요경비에 포함하여야 할 것이다.
(1) 청구인은 쟁점부동산중 건물가액이 일반건축물대장상의 면적(근린생활시설 725.28㎡ 주택 259.18㎡)에 의하여 안분계상되어 실제 사용면적(근린생활 시설 592.74㎡, 주택 391.72㎡)에 비하여 쟁점상가의 가액이 잘못 산정되었다고 주장하나, 건축물 대장상의 면적으로 쟁점부동산의 가액이 산정되었다는 증빙은 제시하지 못하고 있다. (2)매매계약서 등에 의하여 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어, 쟁점상가의 취득당시 기준시가OOO에 취·등록세 OOO를 가산한 금액인 OOO원을 취득가액으로 하여 쟁점상가의 감가상각비를 재산정하여 감가상각비 과다계상분을 종합소득세를 수정신고하였다고 하나, 당초 2008년부터 2010년 과세연도에 대한 종합소득세 신고 당시 청구인이 신고한 쟁점상가의 건물가액 산정근거를 제시하지 못하고 있으며, 감가상각비는 결산조정사항으로 소득세법 시행령제62조 제1항의 규정에 의하여 필요경비로 계상한 경우에 한하여 이를 필요경비로 보는 것이므로 당초 동 규정에 의하여 적법한 절차에 따라 결산을 확정하고 과세표준 신고를 한 이후에 당초 확정된 재무제표를 경정하여 임의로 수정신고할 수 없는 것이다. 또한, 처분청은 청구인이 2011.6.30. 신고한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고상 쟁점감가상각비가 취득가액에서 공제되지 아니한 사실을 확인하고 이에 대한 양도소득세 수정신고안내를 2013.4.10. 하였고, 청구인은 위 양도소득세 수정신고안내에 대한 수정신고를 하지 않은 상태에서 쟁점상가의 취득당시 기준시가를 반영한 가액인 OOO원을 취득가액으로 하여 감가상각비를 재계산한 후 과다계상분에 대하여 종합소득세를 수정신고 및 납부한 것으로, 청구인은 처분청이 감가상각비 한도초과 부분에 대해 종합소득세 필요경비에서 인정하지 못한 부분은 양도소득세 산정시 취득가액에서 가산되어야 한다고 주장하나, 처분청이 청구인의 감가상각비 사후조정에 의한 취득가액 반영 요청을 거절한 것은 결산서 등 재무제표가 확정된 후 감가상각비를 조정하는 것은 결산조정사항이어서 시부인된 것이지, 감가상각비 한도초과 때문에 부인한 것이 아니다. 그리고, 청구인은 기장사업자로서 외부조정으로 신고하는 사업자임에도 불구하고 감가상각비를 계상하면서 감가상각비의 기초가액이 되는 취득가액을 알 수 없다고 하면서 취득가액을 환산가액으로 신고한 사실 등으로 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제33조(필요경비 불산입) ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.
6. 각 과세기간에 계상한 감가상각자산의 감가상각비로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 초과하는 금액 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
(2) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제62조(감가상각액의 필요경비계산) ① 법 제33조 제1항 제6호의 규정에 의한 감가상각비(이하 "상각액"이라 한다)는 사업용 고정자산(투자자산을 제외한다)의 상각액을 필요경비로 계상한 경우에 각 과세기간마다 고정자산별로 관할세무서장에게 신고한 방법에 의하여 계산한 금액(이하 "상각범위액"이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액계산에 있어서 필요경비로 계상한다. 이 경우 당해 과세기간중에 사업을 개시하거나 폐업한 경우 또는 당해 과세기간중에 감가상각자산을 취득 또는 양도한 경우에는 상각범위액에 당해 과세기간중에 사업에 사용한 월수를 곱한 금액을 12로 나누어 계산한 금액을 상각범위액으로 하며, 월수의 계산은 역에 따라 계산하되 1월 미만의 일수는 1월로 한다. 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내역이 나타난다. (가) 청구인이 2011.6.30. 쟁점부동산의 양도와 관련하여 아래〈표2〉와 같이 신고하였다. 〈표2〉 (나) 쟁점부동산에 대한 일반건축물대장을 보면, 쟁점부동산은 지하1층, 지상 6층 건물로 연면적은 984.46㎡, 주용도는 근린생활시설·주택이고 건축물 현황은 아래〈표3〉와 같으며, 청구인이 실제 주택으로 사용하였다고 주장하는 면적은 4층 132.54㎡(이하 “쟁점주택면적”이라 한다)이다. 〈표3〉 (다) 청구인이 2008～2010년 귀속 종합소득세 신고시(신고유형: 외부조정) 부동산임대업에 대하여 제출한 표준손익계산서 및 표준대차대조표상 감가상각비 및 건물금액은 아래〈표4〉와 같고, 2007년 이전 과세연도에 대하여는 간편장부로 종합소득세를 신고하였다. 〈표3〉 (라) 청구인이 2013.5.10. 처분청에 제출한 2008～2010년 귀속 종합소득세 수정신고서를 보면, 당초 필요경비에 산입한 쟁점감가상각비OOO가 과대계상되었다며 아래 〈표4〉와 같이 상각범위액을 재계산하여 한도초과액 OOO원을 필요경비 불산입하여 종합소득세를 추가로 수정신고하였다. 〈표4〉
(2) 청구인이 위 〈표1〉에서 쟁점상가에 대한 감가상각비 계산시 취득가액으로 주장하는 OOO원은 ① 대차대조표상 쟁점상가가액OOO을 쟁점상가의 공부상 면적(692.864㎡)으로 나누어 ㎡당 가액OOO을 계산한 후, 여기에 다시 주택부분의 공부상 면적(291.596㎡)을 곱하여 주택부분의 건물가액OOO을 산정한 후, ② 이렇게 계산된 쟁점건물의 총가액OOO을 청구인이 주장하는 실제 사용면적(쟁점주택면적을 주택으로 보아 계산한 쟁점상가면적 543.747㎡, 주택부분 건물면적 440.713㎡)의 비율로 안분하여 계산한 것으로 보이나, 주택부분에 대한 취득가액 산정의 객관적인 증빙자료(매매계약서 등)는 제시하지 아니하였다.
(3) 청구인은 청구주장에 대한 근거자료로 청구인(임대인)과 OOO(임차인)이 OOO 작성한 쟁점부동산 OOO에 대한 임대차계약서OOO, 청구인(임대인)과 임차인이 작성한 쟁점부동산 OOO에 대한 임대차계약서OOO, 청구인(임대인)과 OOO(임차인)이 2005.8.30. 작성한 쟁점부동산 402호 전체(주거용)에 대한 임대차계약서OOO 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점상가의 감가상각비에 대한 상각범위액 계산시 그 취득가액을 건물 및 토지의 대차대조표상 자산가액을 쟁점상가 및 그 부수토지의 공부상 면적으로 나누어 면적당 가액을 계산한 후 여기에 주택 및 그 부수토지의 공부상 면적을 곱하여 주택 및 그 부수토지의 가액을 계산하여, 동 가액에 상가·부수토지의 대차대조표상 자산가액을 합쳐 쟁점부동산의 총가액을 확정한 후, 다시 그 쟁점부동산의 총가액을 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실제 사용면적으로 안분하여 쟁점상가의 취득가액OOO을 계산하거나, 쟁점상가의 취득 당시 기준시가에 취·등록세를 가산한 금액OOO을 취득가액으로 하여 연도별 상각범위액을 계산하면 정당한 쟁점상가의 감가상각비가 계상되므로 동 금액과 쟁점감가상각비의 차액은 쟁점상가의 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하지 않아야 한다고 주장하나, 청구인이 2008년～2010년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점상가의 취득가액을 OOO원으로 하여 쟁점감가상각비를 계산하였고 대차대조표에도 동 가액을 근거로 하여 건물가액이 계산되어 있는 점, 청구인이 제출한 쟁점건물 4층 일부에 대한 임대차계약서상에는 주택으로 사용된 것으로 되어 있으나, OOO원에 쟁점주택면적에 해당하는 가액이 포함되어 있다고 볼 만한 객관적인 근거자료의 제시가 없고, 쟁점건물을 취득한 이후 양도당시까지 계속적으로 주택으로 사용되었는지 아니면 중간에 근린생활시설로 사용되었는지가 불분명한 점, 일반건축물대장상에는 취득 이후 계속적으로 근린생활시설의 용도로 되어 있는 점, 또한 청구인이 쟁점상가의 취득가액으로 주장하는 OOO원은 그 산정과정이 임의적인 계산방법으로 보여 그 계산된 가액을 쟁점상가의 취득당시의 실제 취득가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.