청구인이 동일한 부동산의 시가를 달리 적용하여 신빙성이 부족하고, 당초 신고한 감정가액이 시가를 제대로 반영하지 아니한 것이라고 보기 어려우며, 상증법상 감정가액이 있는 경우 유사매매사례가액을 적용하지 아니함
청구인이 동일한 부동산의 시가를 달리 적용하여 신빙성이 부족하고, 당초 신고한 감정가액이 시가를 제대로 반영하지 아니한 것이라고 보기 어려우며, 상증법상 감정가액이 있는 경우 유사매매사례가액을 적용하지 아니함
심판청구를 기각한다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.
④ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 처분청 심리자료 등에 의하면, 청구인이 상속세 물납목적으로 OOO 및 OOO에 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰한 결과(2012.12.27.)는 아래와 같으며, OOO부동산 과거시세자료에 의하여 확인되는 쟁점부동산 인근 아파트의 2012년 1월～2013년 1월 기간 중 시세는 아래 <표>와 같다.
(2) 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 시가로 본 금액은 상속세 납부목적으로 평가된 것이며, 감정평가법인이 객관적이고 합리적으로 평가한 것이 아니므로 이를 시가로 볼 수 없다며 아래와 같이 주장한다. (가) 쟁점부동산이 소재하는 목동신시가지 3단지의 OOO 실거래가 사이트에서 확인되는 거래가격은 아래 <표>와 같다. (나) 청구인은 OOO의 감정평가서가 객관적이고 합리적인 방법으로 작성되지 아니하였음을 확인하기 위하여 별도로 OOO에 감정을 의뢰하였는바 이들 감정평가법인의 감정평가 방법 및 감정결과를 비교해 보면 아래 <표>와 같다. (다) 청구인은 OOO의 감정평가서가 객관적이고 합리적으로 작성된 것이라면 그것에 의한 감정가액은 시가로 인정한다는 판례(대법원 2006.10.12. 선고 2006두13411판결)에 따라 청구인의 이의신청을 기각결정하였는바, 감정평가서 중 OOO의 감정서는 아래의 사유로 객관적이고 합리적인 방법에 의하여 작성된 것이 아니므로 OOO의 쟁점부동산에 대한 감정평균액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.
1. OOO은 쟁점부동산의 평가를 비교방식으로 평가하였는바, 아파트 등 집합건물의 감정평가는 거래사례비교법으로 하여야 한다는 감정평가에 관한 규칙 제16조를 위반한 감정평가서이다.
2. 감정평가에 관한 규칙 제8조는 ① 기본적 사항의 확정 ② 처리계획수립 ③ 대상물건 확인 ④ 자료수집 및 정리 ⑤ 자료검토 및 가치형성요인의 분석 ⑥ 감정평가방법의 선정 및 적용의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다고 규정하고 있으나 OOO은 ⑤ 가치형성요인을 생략하고 작성되었으므로 객관적이고 합리적인 방법으로 감정평가한 것으로 볼 수 없다.
3. 하나의 감정평가방법으로 산출한 시산가액은 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교검토하여 그 합리성을 검토하도록 되어 있으나 OOO은 이에 대한 합리성을 검토한바 없으므로 감정평가에 관한 규칙 제12조 제2항을 위반한 감정평가서이다.
4. OOO이 선정한 비교사례아파트는 다른 감정평가법인의 거래사례와 달리 같은 면적, 같은 동, 평가기준일에 가장 가까운 거래사례를 선정하지 아니하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다고 볼 수 없다.
(3) 이에 대하여 처분청의 의견은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 감정평가액 OOO원은 물납신청의 목적을 전제로 작성된 것이고, 감정평가서가 객관적이고 합리적으로 작성된 것이라면 그 감정가액은 시가로 인정할 수 있으나, OOO의 감정서는 객관성 및 합리성이 결여된 것이므로 이에 근거하여 쟁점부동산의 시가를 OOO원으로 볼 수 없다고 주장하나, ① 감정가액을 산출한 두 곳의 감정평가법인 모두는 감정평가의 목적에 쟁점부동산의 일반시가 내지는 일반거래 목적을 위한 감정평가이지 물납의 목적을 전제로 한 것이 아닌 점, ② 감정가액을 산출한 OOO은 국세청장이 고시하는 시가불인정 기관에 해당하는 부실감정기관이 아닌 공신력 있는 감정평가기관에 해당하는 점, ③ 동일단지 동일평형대의 부동산이 2012.5.11. 가격시점으로 OOO원으로 감정평가 된 평가선례가 존재(이 건과 가격시점이 2개월 차이남)가 존재하므로 물납대상 가격의 충족을 전제로 쟁점부동산을 감정평가했다는 주장은 타당성이 없는 점, ④ OOO의 감정평가서 작성일은 2012.12.27.로 감정가액은 상증법 시행령 제49조 제2항 제2호에 따라 시가로 인정되는 것인 반면, 청구인이 주장하는 OOO의 감정평가서 작성일은 각 2014.3.21., 2014.3.24. 로 평가기준일의 밖에 해당하여 당해 조문에 위배되어 시가로 인정될 수 없는 점, ⑥ OOO 감정평가사 및 OOO 감정평가사와 통화한 바 청구인을 만나본 적은 없고, 쟁점부동산을 일반적인 시가로 평가하였다고 확인하였는바, 당초 처분청의 상속세 조사결정 당시 쟁점부동산에 대한 감정가액 OOO은 물납신청의 목적을 전제로 작성된 것이 아니다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 평가를 위하여 실사를 하였다거나 쟁점부동산의 가액이 OOO원에도 미치지 못한다고 통보한 사실이 없음에도, 청구인은 처분청이 마치 물납신청한 쟁점부동산의 평가액이 높다는 이유로 물납신청을 취하토록 요구하였던 것처럼 있지도 않은 사실을 주장하고 있다. (다) 청구인은 물납신청취소통지를 2013.4.9.에 받았다고 청구경위에서 주장하고 있지만 처분청이 이를 통보한 사실이 없었으며, 청구인이 일방적으로 2013.4.5. 물납신청 취하서를 제출하였음이 국세청 전산망 ‘납세자별 민원처리현황 조회 및 청구인이 신청한 물납신청 취하서에 의하여 확인되며, 처분청이 청구인에게 물납신청을 취하토록 한 것은 쟁점부동산의 시가가 과대평가 되었다는 이유가 아닌 상증법 시행령 제73조에 규정되어 있는 물납을 신청할 수 있는 세액의 한도를 초과하였으므로 물납신청을 취하토록 한 것으로, 상속 개시당시 상속재산의 유형을 보면 부동산이 OOO원, 금융재산이 OOO원으로 물납을 청구할 수 있는 납부세액의 한도를 계산하면 OOO원이 산출되는 바, 이를 초과하여 물납을 신청하였으므로 동 신청가액은 허가될 수 없는 가액이었던 것임에도 청구인은 마치 쟁점부동산의 가액을 지나치게 높게 평가하였다는 이유로 처분청이 물납신청을 거부한 것처럼 주장하고 있다. (라) 상증법 시행령 제49조 제2항 단서 부분을 보면 “다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항(유사매매사례)에 따른 가액을 적용하지 아니한다”고 규정하고 있는 바, 청구인이 재신고시 쟁점부동산의 가액을 유사물건의 매매사례가액을 적용하여 신고하였다고 하나, 그 유사물건의 매매사례가액은 당해물건에 대한 감정가액이 존재하는 한 시가로 인정될 수는 없는 것이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 최초 상속세 신고시 물납신청시 공신력 있는 2개의 감정평가법인의 평가를 거쳐 쟁점부동산의 감정가액을 OOO원으로 상속세를 신고하였다가, 쟁점부동산이 물납가능한 상속세액의 범위를 초과한다는 안내에 따라 다시 쟁점부동산의 시가를 OOO원으로 하여 상속세를 신고하는 등 동일한 쟁점부동산의 시가를 달리 적용하는 등 신빙성이 부족한 점, 청구인이 당초 신고한 감정가액이 시가를 제대로 반영하지 아니한 것이라고 보기 어려운 점, 상증법 시행령 제49조 제2항 단서는 당해 재산의 매매․감정․수용․경매 등의 가액이 있는 경우 유사매매사례가액을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 점 등에 비추어볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 시가를 청구인이 당초 신고한 OOO원으로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.