[요지] 쟁점모텔의 임(전)대가액을 산정함에 있어 각 전대계약시마다 월임대료가 ○○백만원씩 상승하였음에도 불구하고, 청구법인이 특수관계인으로부터 이보다 낮은 가액의 월임대료를 수령하기로 한 사실 등으로 볼 때 △△△와 □□□ 외 1명 간의 전전대 임대료가 사실상 시가가 반영된 가액으로 보이므로, 청구인이 특수관계인에게 쟁점모텔을 저가로 임대한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점모텔의 임(전)대가액을 산정함에 있어 각 전대계약시마다 월임대료가 ○○백만원씩 상승하였음에도 불구하고, 청구법인이 특수관계인으로부터 이보다 낮은 가액의 월임대료를 수령하기로 한 사실 등으로 볼 때 △△△와 □□□ 외 1명 간의 전전대 임대료가 사실상 시가가 반영된 가액으로 보이므로, 청구인이 특수관계인에게 쟁점모텔을 저가로 임대한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인으로부터 쟁점모텔을 2005.12.1 임차한 이OOO은 2009.8.1. 김OOO에게 전대하고, 다시 김OOO는 2011.1.17. 신OOO 외 1명에게 전전대를 주어 운영하고 있으므로 청구법인과 이OOO과의 임대계약은 2005.12.1.부터 지속되어 임대기간을 연장하는 변경계약으로서상가건물 임대차보호법의 적용을 받고 김OOO와 신OOO 외 1명의 계약은 최초 계약이므로 같은 법의 적용을 받지 않는다.
(2) 김OOO와 신OOO 외 1명간의 전전대계약은 이OOO과 김OOO가 영업한 기간에 대한 영업권이 포함되나, 청구법인과 이OOO 간의 임대계약에는 영업권이 포함되지 않기 때문에 유사한 거래로 볼 수 없다. 모텔의 경우 임대료는 룸의 개수와 업황(회전율)에 따라 결정되는 것이 현실이다. 이OOO이 직접 영업한 기간에는 월세 OOO원에 불과했으나 김OOO에게 전대를 준 시점에는 월세 OOO원, 다시 김OOO가 신OOO 외 1명에게 전전대를 준 시기에는 월세 OOO원을 지급하였고, 이OOO은 김OOO로부터는 월임대료로 OOO원을 받았으며 김OOO는 신OOO 외 1명에게 월임대료로 OOO원을 받았다. 이처럼 이OOO이나 김OOO가 쟁점모텔의 영업을 하면서 영업이 활성화 되고 회전율을 높인 결과, 그로 인해 임대료가 올라간 것이므로 영업권에 대한 권리도 인정해 주어야 한다. 따라서 청구법인과 이OOO 간의 임대거래에 대하여 영업권이 포함된 김OOO와 신OOO 외 1명 간의 임대가액을 임대시가로 적용할 수 없다고 본다.
(3) 임대료에 대한 임대사례가액을 적용할 수 없는 경우법인세법 시행령제89조 제4항을 적용한 가액을 시가로 하도록 규정되어 있다. 즉 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액을 말하므로 이에 따라 적정임대료는 아래〈표 2〉와 같이 산정되고, 월임대료로 환산할 경우 OOO원이므로 청구법인이 이OOO에게 임대한 월임대료 OOO원은 저가임대로 볼 수 없다. 〈표 2〉 (단위: 천원) * 임대료 환산율 3.7% 적용
3. 심리 및 판단
(1) 법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 법인세법 시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액.(이하생략)
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.
(3) 상가건물 임대차보호법(2010.5.17. 법률 제10303호로 개정된 것) 제2조【적용범위】① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. 제11조【차임 등의 증감청구권】① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
(4) 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조【적용범위】①상가건물 임대차보호법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시: 3억원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원
3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원
4. 그 밖의 지역: 1억5천만원
② 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. 제4조【차임 등 증액청구의 기준】법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
(2) 쟁점모텔의 임(전)대차 계약 내역은 아래〈표 4〉과 같다 〈표 4〉임(전)대차 계약 내역 (단위: 백만원) * 쟁점모텔은 이OOO의 부(父)인 이OOO이 2012.4.1. 청구법인에 현물출자하였으며, 김OOO는 이OOO의 외숙부임 (3)상가건물 임대차보호법제2조 및 같은 법 시행령 제4조의규정에 의한 적용범위는 서울특별시의 경우 보증금이 OOO원 이하이며,월차임이 있을 경우 1/100로 환산한 금액을 포함하도록 규정되어 있어, 청구법인과 이OOO 간의 보증금 및 월임대료를 감안하여 환산할 경우 OOO원(OOO원=OOO원+OOO원×100)으로 같은 법의 적용범위를 초과하는 것으로 나타난다.
(4) 청구법인은 쟁점모텔을 이OOO→김OOO→신OOO 외 1명에게 임(전)대하는 과정에서 월 임대료가 상승하였고, 임대가치의 상승은 이OOO 및 김OOO가 영업 활성화 및 회전율을 높인 결과이고, 그로인해 영업권이 포함되어 있기 때문에 김OOO와 신OOO 외 1명 간의전전대차 거래가액을 시가로 볼 수 없다는 주장이다.
(5) 처분청은 청구법인과 이OOO 및 김OOO는 특수관계인이고, 김OOO와 신OOO 외 1명은 제3자 관계로서 쟁점모텔을 같은 기간에 각각 임대(전대)하고 있으므로 제3자간의 거래인 김OOO와 신OOO 외 1명간의 임대료가 사실상 시가가 반영된 것으로 보아야 하고, 청구법인은 특수관계인에게 시가에 비해 저가로 임대하였으므로 부당행위계산 부인하여 경정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 내국법인이 특수관계인과의 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우 등으로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 부당행위계산 부인 대상이 되고, 이 경우 소득금액의 계산은 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가액을 기준으로 하는 것인 바, 쟁점모텔의 임(전)대가액을 산정함에 있어, 이OOO과 김OOO간의 전대계약시에는 월임대료가 OOO원이었으며 김OOO와 신OOO 외 1명 간의 전전대계약시에는 월임대료가 OOO원으로 각 전대계약시마다 월임대료가 OOO원씩 상승하였음에도 불구하고 청구법인은 특수관계인인 이OOO과의 같은 기간 동안 월임대료는 이보다 낮은 OOO원 및 OOO원의 저가로 임대한 사실 등에 비추어 김OOO와 신OOO 외 1명 간의 전전대한 임대료가 사실상 시가가 반영된 가액이며, 특수관계인 간의 거래가 아닌 제3자와의 정상적인 거래가액으로 보아야 하므로, 청구인은 특수관계인에게 쟁점모텔을 시가에 비해 저가로 임대하였다고 보아야 할 것이다. 한편, 청구인은 이OOO 및 김OOO가 쟁점모텔의 영업을 활성화시켜 회전율을 높인 결과로 임대가치가 상승하였으며, 그로 인해 영업권의 권리가 포함되어 있기 때문에 김OOO와 신OOO 외 1명의 전전대 거래가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 동일한 물건의 임(전)대료를 산정함에 있어 영업권을 반영할 경우에도 임대와 전대를 동일한 조건으로 보아야지 달리 적용해야 할 특별한 이유가 없다 할 것이므로, 처분청이 전전대가액을 쟁점모텔의 적정한 시가로 보아 부당행위계산 부인하여 이 건 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.