쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1983.5.25. 김OOO로부터 OOO 소재 잡종지 1,286㎡를 취득하여 1985.12.3. 그 지상에 1층 243.5㎡, 2층 84.0㎡, 지하 40.8㎡인 건물(이하 토지를 “쟁점토지”, 건물을 “쟁점건물”, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 다음 2013.4.3. 쟁점부동산을 양도하고 취득가액 OOO, 양도가액 OOO원으로 양도차익을 산출하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 하여 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 양도차익을 산출하여 2014.3.13. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO 내에 위치한 쟁점토지를 28년 전에 구입하여 그 지상에 직접 건물을 신축한 다음 그 곳에서 휴게소를 운영하였는데 오래전 일이라 토지 매매계약서 및 건물 신축공사도급계약서 사본만 제출하게 되었고(토지의 양도자 김OOO과 건물 신축공사자 한OOO 모두 사망하였다), 현재는 쟁점건물이 철거된 상태라 쟁점건물의 신축공사금액을 감정평가하지 못하고 건축사가 쟁점건물의 사진과 동영상을 보고 당시 공사비를 추산한 내역을 제출하게 되었는바, 오래전의 일이라 계약서 기재내용이 부실하고 대금지급증빙이 없는 점이 있으나 그렇다고 하여 계약서 기재내용을 믿지 아니하고 취득가액이 불분명하다고 보아 실지취득가액과는 거리가 먼 환산취득가액으로 양도차익을 산출하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 취득가액의 직접적인 증빙으로 쟁점토지 매매계약서와 쟁점건물의 신축공사도급계약서 사본만 제출하였으나, 그 원본은 제시하지 못하고 있으며, 그 거래당사자의 인적사항도 불분명할 뿐 아니라, 공사내역이나 공사비산출내역이 기재되어 있지 아니하여 청구인이 제시한 계약서가 진정한 것인지 의심스럽다. 또한, 청구인은 위 계약서의 공사비가 적정한 금액이라고 주장하며 건축사가 작성한 ‘공사비 산출서’를 제출하였으나 건축사가 임의로 추산한 공사비를 소득세법상 자산의 양도가액에서 필요경비로 공제되는 취득가액(실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액)으로 인정하거나 추산할 수도 없으며, 청구인이 주장하는 쟁점건물의 신축공사가액 OOO원은 OOO감정원의 ‘건물신축단가표’상 쟁점건물 규모 건물의 신축비용 OOO원의 4배를 초과하므로 이를 믿기 어렵다. 따라서, 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 매매계약서, 공사계약서 등을 토대로 쟁점부동산의 실지양도가액과 실지취득가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 청구인이 계약서 원본을 제시하지 못하고 있고, 계약서에 상대방의 인적사항이나 공사비 산출내역 등이 구체적으로 기재되어 있지 아니하며 실지취득가액이 기준시가에 비해 과다하다(아래 [표1]과 같이 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지취득가액은 기준시가의 6배를 넘는다)는 등의 이유로 청구인이 신고한 취득가액을 인정하지 아니하고 환산취득가액으로 양도차익을 계산하여 아래 [표2]와 같이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다.

○○○

(2) 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액 OOO원은 OOO감정원의 1984년도 건물신축단가표의 점포·상가의 신축표준단가 중 최고금액을 적용하여 산출한 쟁점건물의 신축가액은 OOO원의 4배를 넘는다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액에 대한 증빙으로 계약서 사본과 건축사가 과거의 공사비를 추산하여 작성한 공사비산출서, 쟁점부동산의 내·외부 경관을 촬영한 사진 등을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지취득가액은 기준시가의 6배가 넘고, OOO감정원의 건물신축단가표에 따른 건물신축비용의 4배가 넘는 가액이므로 청구인이 신고한 가액으로 쟁점부동산을 취득하였다는 점을 객관적인 증빙에 의하여 입증하지 아니하면 그 가액을 그대로 인정하기가 어려울 것인바, 청구인이 제시한 계약서 사본, 사진, 건축사가 과거의 건축비를 추산한 내역만으로는 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출한 비용이 객관적으로 입증된다고 보기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.