쟁점아파트의 상속재산가액은 평가기준일에 더 근접한 매매사례가액으로 평가하여 그 과세표준 및 세액을 경정하여야 함

OO세무서장이 2014.2.21. 청구인들에게 한 2012.9.3. 상속분 상속세 OOO부과처분은 OOO 상속재산가액을 같은 동 902호의 매매사례가액으로, 같은 아파트 바동 402호 지분 2분의 1의 상속재산가액을 같은 아파트 다동 906호의 매매사례가액으로 각 평가하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인들은 2012.9.3. 피상속인 OOO(청구인 OOO 남편이자 청구인 OOO 아버지)이 사망하자 2013.3.29. 상속 재산인 OOO(이하 “쟁점①아파트”라 한다)와 같은 아파트 바동 402호 2분의 1 지분(이하 “쟁점②아파트”라 하고, 쟁점①아파트와 쟁점②아파트를 합하여 “쟁점아파트”라 한다)의 상속재산가액을 기준시가인 OOO백만원(쟁점①아파트 OOO백만원, 쟁점②아파트 OOO백만원)으로 하여 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2014년 2월 상속세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 상속재산가액을 같은 아파트 가동 501호(이하 “비교대상①아파트”라 한다) 및 라동 104호(이하 “비교대상②아파트”라 하며, 비교대상①아파트와 비교대상②아파트를 합하여 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO백만원(쟁점①아파트 OOO백만원, 쟁점②아파트 OOO백만원)으로 하여 2014.2.21. 청구인들에게 2012.9.3. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2014.5.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간에 발생한 유사 재산의 거래가액을 상속재산의 시가로 보기 위해서는 상속개시 당시와 유사 재산의 거래일 사이에 가격 변동이 없어야 한다는 것이 대법원의 확고한 법리라 할 것(대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결)인바, 비교대상아파트의 거래당시(2012년 4월)와 쟁점아파트의 상속개시시점(2012.9.3.) 사이에 부동산 경기침체로 인해 거래가 전혀 없었을 뿐 아니라 공시가격도 하락하였고, 2012년 10월과 2013년 1월의 매매사례 등은 모두 공시가격이 더 높은 로얄층에 위치함에도 비교대상아파트 보다 낮게 매매가격이 형성되어 상속개시일 전후 6개월 기간동안 지속적인 가격변동이 있었음을 보여주고 있으며, 처분청은 이런 사실을 알고 있음에도 상속개시일 전후 6개월의 기간 중 최고시점에 거래된 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 부동산 경기침체로 인한 거래감소, 시세하락 및 공동주택 기준시가 하락 등으로 볼 때 처분청의 쟁점아파트에 대한 평가가 부적정하다고 주장하나, 상속조사결과 인용된 비교대상아파트의 매매사례는 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따라 상속개시 전후 6개월 이내에 계약된 거래로서 공동주택 기준시가, 면적 등을 비교하여 볼 때 쟁점아파트와 유사한 물건에 해당하므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 청구인들에게 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법(2013.1.1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법(2013.1.1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것) 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24358호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 각 등기부등본, 국토해양부의 공동주택 공시가격 및 실거래가격 조회자료 등에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (2) 처분청의 상속세 조사종결보고서(2014년 2월)에 의하면, 청구인들은 쟁점①아파트의 보충적 평가액인 OOO백만원으로 신고하였으나, 상속개시일(2012.9.3.)로부터 6개월내 유사매매사례가액(비교대상①아파트, 2012.4.18. 계약, 기준시가 동일) OOO백만원을 쟁점①아파트의 시가로 결정하고, 쟁점②아파트의 보충적 평가액인 OOO백만원(전체의 1/2지분, 전체 기준시가 OOO백만원)으로 신고하였으나 상속개시일로부터 6개월 내 유사매매사례가(비교대상②아파트, 2012.4.19. 계약, 기준시가 OOO백만원, 실거래가 OOO백만원)로 하여 지분(2분의 1) 해당액 OOO백만원을 쟁점②아파트의 시가로 결정한 것으로 조사되었다.

(3) 청구인들은 상속개시일 전후 6개월 기간 동안 부동산 경기침체로 인한 거래감소, 시세하락 및 공동주택 기준시가 하락 등 가격변동요인이 있었으므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 부당하다고 주장하면서, 그 증빙으로 공동주택 공시가격, 아파트 상세정보 등을 제시하였다. (가) 공동주택 공시가격 (나) 아파트 상세정보(매매)

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트의 매매사례의 경우 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따라 상속개시 전후 6월 이내에 계약된 거래로서 공동주택 기준시가, 면적 등을 비교하여 볼 때 쟁점아파트와 유사한 물건에 해당하므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하는 것이 타당하다는 의견이나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에서 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 규정하고 있는바, 쟁점①아파트의 경우 처분청이 제시한 비교대상①아파트의 매매계약일(2012.4.18.)보다 청구인들이 제시한 OOO매매계약일(2012.10.24.)이 평가기준일(상속개시일 2012.9.3.)에 더 가까우므로 청구인들이 제시한 ‘가동 902호’의 매매사례가액(OOO백만원)을 시가로 하는 것이 타당하고, 쟁점②아파트의 경우 처분청이 제시한 비교대상②아파트의 매매계약일(2012.4.19.) 보다 청구인들이 제시한 같은 아파트 ‘다동 906호’의 매매계약일(2013.1.5.)이 평가기준일(2012.9.3.)에 더 가까우므로 청구인들이 제시한 ‘다동 906호’의 매매사례가액(OOO백만원)을 시가로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.