쟁점토지를 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 하치장용 등으로 사용한 것이 임차계약서, 대금증빙, 매매계약서의 특약사항 등을 통해 확인되므로 사업용 토지로 보는 것이 타당함
쟁점토지를 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 하치장용 등으로 사용한 것이 임차계약서, 대금증빙, 매매계약서의 특약사항 등을 통해 확인되므로 사업용 토지로 보는 것이 타당함
OOO세무서장이 2014.3.6. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점토지는 하치장용 등으로 사용되었으므로 비사업용 토지에 해당하지 아니한다. 쟁점토지를 이OOO에게 2009.6.1.부터 2009.9.30.까지(4개월) 하치장으로 임대하고, 인OOO에게 2009.10.31.부터 2011.1.11.까지(14개월 11일) 생수 하치장으로 임대하였으며, 최OOO에게 2011.9.19.부터 2012.7.31.까지(10개월 13일) 재생재료 수집 장소로 임대하였다. 인OOO을 영업장으로 하고 쟁점토지를 하치장으로 사용하였으며, 최OOO은 OOO에서 재생재료 수집 도소매상을 영위하면서 쟁점토지를 재생재료 수집, 선별작업을 위한 야적장으로 사용하였다. 따라서, 쟁점토지는 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 하치장 및 야적장으로 임대하여 사용하였는바, 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 처분청은 OOO의 사업장 소재지가 쟁점토지라는 이유로 쟁점토지를 영업장으로 사용하였다고 하나, 실질적으로 나지를 영업장으로 사용할 수 없고, 설령 영업장으로 사용하였다고 하더라도 대부분 하치장으로 사용하였을 것이므로 하치장용 토지로 보아야 한다. 인OOO과의 임대차계약기간은 2009.10.31.부터 2011.10.31.까지이나, 2009.8.11. 임의경매를 통해 쟁점토지로 분할되기 전 토지의 공유지분을 취득한 OOO이 그동안 관심을 갖고 있지 않다가 2010년 11월경 임대료 분배, 저가임대 등 인OOO과의 임대차계약에 관여하다 보니 이후 인OOO이 임대료를 입금하지 아니하였고, 청구인이 OOO 임대료 분배 요구에 응하지 않자 토지의 분할 신청을 하여 2011.1.11. 쟁점토지로 분할되었으며, 쟁점토지로 분할되기 전 토지의 중앙을 분할받은 OOO이 자신의 토지 상의 물건을 치워주기를 요청하여 인OOO은 그 이후 쟁점토지를 하치장용 등으로 사용하지 아니하였다. 최OOO은 사업자등록기간이 임대기간과 다르다 하더라도 임대차계약서, 임대료 입금내역, 사실확인서 등에서 하치장 등으로 사용한 것이 확인되고, 최OOO이 임대료를 2011.10.19.부터 2012.5.19.까지만 입금한 것은 청구인이 2012.5.22. 쟁점토지 매매계약을 체결하자 최OOO이 계약기간 위반을 이유로 손해배상을 요구하며 임대료 납부를 거부하였기 때문으로, 실제로 최OOO은 쟁점토지가 양도된 2012.7.31.까지 쟁점토지를 하치장 등으로 사용하였다.
(2) 설령, 하치장용 등으로 사용한 기간이 양도일 직전 3년 중 2년 이상이 되지 않는다고 하더라도, 하치장용 토지로 사용된 기간과 무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지에 해당하는 기간을 합하면 기간요건을 충족하므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 아니한다. 청구인은 2005.12.1.부터 2011.8.16.까지 무주택 세대에 해당하고, 인OOO이 쟁점토지를 하치장 등으로 사용하지 않은 2011.1.11.부터 최OOO이 하치장 등으로 사용하기 시작한 2011.9.18.까지 쟁점토지는 나지 상태이었으므로, 2011.1.11부터 2011.8.16.까지(7개월 6일)는 무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지에 해당하는바, 하치장용으로 사용한 기간과 무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지에 해당하는 기간을 합한 기간이 쟁점토지의 양도일 직전 3년 중 2년 이상에 해당하므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 아니한다. 처분청은 쟁점토지에 근저당과 지상권이 설정되어 주택의 신축이 금지 또는 제한되어 있다고 주장하나, 이는 대출과정에서 관행적으로 설정되었을 뿐 협의에 의하여 얼마든지 건축물의 신축이 가능하므로 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하는 토지가 아니므로 쟁점토지는 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지에 해당한다.
(1) 국세통합전산망에 의하면 이OOO은 1995.8.4.부터 2008.6.30.까지 쟁점토지에서 OOO을 운영하였고, 이OOO은 쟁점토지를 사업장 소재지로 하여 2008.7.1.부터 2011.12.31.까지 OOO이라는 상호로 생수 도소매업을 영위한 것으로 확인된다. 따라서, 이OOO과 이OOO은 물품의 보관·관리를 위하여 영업장(사업장)과 달리 쟁점토지에 하치장 등을 별도로 설치한 것으로 볼 수 없다. 인OOO의 경우 임대기간은 2009.10.31.부터 2011.10.31.까지이나, 임대료 입금내역은 2009.11.9.부터 2010.10.9.까지로 확인이 되며, 최OOO의 경우 임대기간은 2011.9.19.부터 2012.7.31.까지이나, 국세통합전산망에서 사업자등록기간이 2012.8.6.부터 2012.9.17.까지로 확인되고, 임대료 입금내역은 2011.10.19.부터 2012.5.19.까지로 확인되는바, 쟁점토지를 하치장 및 야적장으로 사용하였다고 인정하기 어렵다. 설령, OOO이 쟁점토지를 사업용으로 사용하였다고 보더라도 양도일 직전 3년(2009.8.1.부터 2012.7.30.까지)중 인OOO의 임대기간은 12개월(2009.11.9.부터 2010.10.9.까지)이며, 최OOO의 임대기간은 8개월(2011.10.19.부터 2012.5.19.까지)로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 것으로 볼 수 없다.
(2) 또한, 쟁점토지는 금융기관에 2011.7.8.부터 30년간 지상권이 설정되어 있는바, 쟁점토지가 사업용 토지로 임대되고 있는 동안 또는 제3자에게 지상권이 설정되어 있는 동안에는 실질적으로 주택을 신축할 수 없고, 청구인 또한 주택을 신축할 의도도 없다고 판단되므로, 무주택인 1세대가 소유하는 1필지의 나지에 해당하지 않는다.
① 쟁점토지가 하치장용 토지에 해당하므로 비사업용 토지가 아니라는 청구주장의 당부
② 하치장용 토지로 사용된 기간과 무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지에 해당하는 기간을 합하면 기간요건을 충족하므로 비사업용 토지가 아니라는 청구주장의 당부
(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청의 심리자료에 의하면 이OOO은 OOO을 상호로 하고, 쟁점토지를 사업장 소재지로 하여 1995.8.4.부터 2008.6.30.까지 사업자등록을 하였고, 이OOO은 이수유통을 상호로 하고 쟁점토지를 사업장 소재지로 하여 2008.7.1.부터 2011.12.31.까지 사업자등록을 하였다. (나) 청구인이 2009.10.31. 인OOO과 체결한 임대차계약서에 의하면 계약기간은 2009.10.31.부터 2011.10.31.까지이고, 임대료는 보증금 OOO원, 월 OOO원이며, 인OOO은 아래와 같이 청구인에게 임대료를 계좌이체(OOO 1002-905-)한 것으로 확인된다. OOO (다) 처분청의 심리자료에 의하면 인OOO은 물유통을 상호로 하고 OOO을 사업장 소재지로 하여 2007.1.18. 사업자등록을 하였다. (라) 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지가 분할되기 전 토지의 공유지분 일부가 2009.8.11. 임의경매로 OOO에 매각되었으며, 2011.1.11. 쟁점토지로 분할되었다. (마) 청구인이 2011.8.22. 최OOO과 체결한 임대차계약서에 의하면 계약기간은 2011.9.19.부터 2012.9.18.까지이고, 임대료는 보증금 OOO원, 월 OOO원이며, 특약사항에는 고물상 및 야적에 임대인이 동의한다고 기재되어 있다. 한편, 최OOO은 아래와 같이 청구인에게 임대료를 계좌이체(OOO 243-910039-*)한 것으로 확인된다. OOO (바) 처분청의 심리자료에 의하면 최OOO을 상호로 하고 OOO을 사업장 소재지로 하여 2005.12.15.부터 2010.7.21.까지 사업자등록을 하였고, OOO을 상호로 하고 OOO을 사업장 소재지로 하여 2012.8.6.부터 2012.9.17. 사업자등록을 하였다. (사) 청구인은 최OOO이 2011년 9월부터 2012년 7월까지 쟁점토지를 하치장으로 사용하였음을 확인하기 위하여 최OOO의 사실확인서와 인우보증서OOO를 추가로 제출하였다. (아) 청구인이 2012.5.22. 남정현과 체결한 토지매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지에 대하여 매매대금을 OOO원, 잔금지급일을 2012.7.31.로 하여 매매계약을 체결하였으며, 특약사항에는 잔금지급 시까지 매도인은 쟁점토지를 야적물 등 기타 시설물이 없는 나대지 상태로 원상복구하기로 한다고 기재되어 있다.
(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) ｢소득세법｣ 제104조의3 제1항 에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다고 규정하면서 그 제4호 다목에서 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것을 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제168조의11 제1항에서는 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다고 규정하면서 그 제7호에서 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장 등으로서 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제168조의6 제1호에서는 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간을 말한다고 규정하면서 그 가목에서 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 나목에서 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 그 다목에서 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간을 규정하고 있다. (나) 이OOO 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 인OOO과 쟁점토지를 2009.10.31.부터 2011.10.31.까지 임차하기로 임대차계약을 체결한 점, 2009.11.9.부터 2010.10.9.까지 임대료를 납부한 점, 인터넷 로드맵 사진(2010년 6월)에서 쟁점토지를 하치장용 등으로 사용하였음이 확인되는 점, 분할 전 토지의 공유지분을 경락받은 OOO과 임대료 분쟁 등으로 2011.1.11. 쟁점토지가 분할된 점 등에 비추어 인OOO이 2009.10.31.부터 쟁점토지로 분할되기 전인 2011.1.11.까지 쟁점토지를 하치장용 등으로 사용하였다고 보이고, 최OOO과 쟁점토지를 2011.9.19.부터 2012.9.18.까지 임차하기로 임대차계약을 체결한 점, 2011.10.19.부터 2012.5.19.까지 임대료를 납부한 점, 최OOO과 2011.8.22. 체결한 임대차계약서의 특약사항에 고물상 및 야적에 임대인이 동의한다고 기재되어 있는 점, 남OOO과 2012.5.22. 체결한 매매계약서의 특약사항에 잔금지급 시(2012.7.31.)까지 매도인은 야적물 등 기타 시설물이 없는 나대지 상태로 원상복구하기로 한다고 기재되어 있는 점, 최OOO도 2012.7.31.까지 쟁점토지를 하치장용 등으로 사용하였다고 확인한 점 등에 비추어 최OOO이 2011.9.19.부터 2012.7.31.까지 쟁점토지를 하치장용 등으로 사용한 것으로 보인다. 따라서, 청구인은 쟁점토지를 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 하치장용 등으로 사용하였으므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.
(3) 쟁점②는 쟁점①에서 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 판단되어 이를 심리할 실익이 없다고 보이므로 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지
13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지{裸地(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)}로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다) 제83조의4【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】(16) 영 제168조의11 제1항 제13호에서 "주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지"란 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(건축법 제44조 에 따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.