[요지] 쟁점주택의 양도가액이 취득시점에 비해 현저히 하락할 만한 특별한 사유가 있다고 보이지 아니하는 점, 청구인과 양수인 간의 합의서에 의하면 청구인이 양수인에게 일정액의 이익을 보장하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 소유권이전은 사실상 양도담보와 유사한 면이 있는 것으로 판단되므로, 처분청이 청구인이 ＊＊아파트 양도시 2주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점주택의 양도가액이 취득시점에 비해 현저히 하락할 만한 특별한 사유가 있다고 보이지 아니하는 점, 청구인과 양수인 간의 합의서에 의하면 청구인이 양수인에게 일정액의 이익을 보장하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 소유권이전은 사실상 양도담보와 유사한 면이 있는 것으로 판단되므로, 처분청이 청구인이 ＊＊아파트 양도시 2주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
(2) 소득세법 시행령 제151조【양도로 보지 아니하는 경우】① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.
1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것
1. 후소유자(취득자) OOO는 법무사 OOO(관계 형부)의 권유로 청구인과 거래하게 되었고, 거래대금 OOO원을 본인의 OOO에 대한 투자미수금 OOO원과 OOO으로부터 OOO원을 차입하여 지급하였으며 잔금을 지급하지 않고 2012.9.3. 쟁점주택의 부동산 소유권이전등기접수를 하였다고 진술하였다.
2. 쟁점주택의 부동산매매계약은 OOO원을 투자하여 OOO원의 수익을 보장받는 계약으로 진술하였고, 쟁점주택담보 OOO 대출금 OOO원을 청구인으로부터 승계하지 않았으며 매월 고액의 이자비용OOO도 청구인이 부담하고 있으며, 대출금을 승계하는 조건이었다면 거래가 무산되었을 것임을 확인하였고 쟁점주택에 대한 취득세 및 재산세는 OOO이 부담하기로 약정하여 취득세는 OOO이 부담하였으나 재산세는 본인이 부담하여 추후 정산할 것이며, 쟁점주택은 현재 공가로 관리비 등 유지비용을 청구인이 부담하고 있으며 취득 후 설치한 도시가스공사비OOO도 청구인이 부담한 것으로 확인된다. (다) 부동산매매계약서의 별지OOO(이하 “특약사항”이라 한다)의 내용 및 이에 대한 조사내용은 다음과 같다.
1. OOO는 거래대금 OOO원을 본인의 OOO에 대한 투자미수금과 차입금으로 지급하였고, 취득세 및 재산세는 OOO이 부담하였으며, 관리비 및 도시가스설치비는 청구인이 부담하고 있다.
2. 양도대금 중 일부OOO만 지급되었고 은행대출금이 승계되지 않았으며, 청구인은 부동산 전문가이나 유독 쟁점주택 거래시 통상적인 부동산거래에 비춰볼 때 계약금 정도의 자금만을 수취하고 쟁점주택 소유권을 이전해 주었다. 또한 쟁점주택의 부동산등기부등본 을구「순위번호: 5, 등기목적: 근저당권설정, 접수: 2010년 7월 27일, 근저당권자: OOO원이 취득자 OOO에게 승계되지 않았으며 매월 OOO원에 달하는 이자비용을 청구인이 부담하고 있다.
3. 양도계약은 일정액의 수익을 보장해주는 계약으로 사용·수익권이 청구인에게 있고, 위 특약사항 가항, 나항, 다항을 보면 청구인은 소유권을 이전해 준 날로부터 2년 이내에 쟁점주택을 처분하여야 하며, 위 처분기간 내에 쟁점주택을 처분하지 못하는 경우 OOO의 요청에 따라 쟁점주택을 처분하여 OOO원 이상의 수익을 보장해 주어야 할 의무를 부담하고 있고, 또한 취득세·관리비 등 부대비용은 OOO이, 이자비용은 청구인이 부담하고 있으며 처분기간 동안 청구인이 사용권한을 갖고 있는 점을 고려할 때 쟁점주택의 사용·수익권은 청구인에게 있는 것이다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급받았으며, 양도담보가 아닌 매매를 원인으로 하여 소유권이전 행위(등기)를 완료한 양도에 해당한다는 주장으로 OOO를 제시하였고, 주요 논거는 다음과 같다. (가) 소득세법 시행령제151조에서 ‘일정요건을 갖춘 계약을 체결하고, 계약서 사본을 신고서에 첨부하여 신고하는 때에 양도로 보지 아니한다’고 되어 있는바, 처분청은 매매계약서와는 별개로 작성된 별도합의서를 양도담보계약으로 판단하여 쟁점주택의 거래를 양도담보로 보았으나, 별도합의서는 청구인이 양수인에게 향후 쟁점주택을 처분함에 있어서 발생할 수 있는 불확실성을 해소하고 최소한의 이익을 보장해 주기로 한다는 것이 주된 내용이다.
1. 채무의 변제를 담보로 하기 위한 자산 양도계약이라는 내용은 전혀 없고 청구인과 양수인 사이에는 어떠한 채권‧채무도 존재하지 않으므로 동 별도합의서를 양도담보계약서로 볼 수는 없다.
2. 관련 법령에서 ‘양도담보계약서를 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에 이를 양도로 보지 아니한다’고 되어 있는데, 청구인은 양도담보계약서를 작성하지도 않았으며 양도소득세 신고시 양도담보계약서를 첨부하여 신고한 적도 없으므로 양도담보로 보기 위한 형식적인 요건을 충족하지 못하고 있다. (나) 양도담보계약이 성립하려면 관련 법령에 열거한 요건을 갖춰야 하는데, 쟁점주택의 양도시에 양도담보계약을 체결한 적은 없지만, 별도합의서 내용도 관련 법령에 열거된 요건을 충족하지 못하고 있다.
1. 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있어야 하나, 별도합의서에는 청구인이 대출한 OOO원에 대한 처분시까지의 유지와 대출이자를 청구인이 부담한다는 언급이 있지만, 매매를 원인으로 한 실질적인 소유권이전 계약이므로 “채무를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시”가 전혀 없다.
2. 별도합의서에 청구인이 처분기간 동안 사용권한을 갖는다고 되어 있으나, 이는 양수인 외의 임차인이 있을 경우 처분이 용이하지 않을 수 있는 점을 고려하여 사용을 제한하기 위한 목적이지 청구인이 사용·수익하기 위함이 아닌바, 청구인은 양도 전에 쟁점주택을 사용하거나 임대(수익)한 적이 없고, 양도 후 현재까지도 사용하거나 임대(수익)하지 않았다.
3. 별도합의서에는 청구인 명의의 금융권 대출금OOO에 대한 내용은 있으나 이는 금전소비대차에서의 원금을 말한 것이 아니며, 대출이자를 청구인이 부담한다고 되어 있으나 이율에 대한 언급은 없고, 처분기한을 두었지만 이는 쟁점주택의 처분을 기한 내에 하도록 노력하겠다는 것이지 대여한 자금의 변제기한을 의미하는 것이 아니고, 처분기한 동안 쟁점주택이 처분되지 않는 경우 매수인의 요청시 매수인의 요청대로 처리하겠다는 표현이 있으나 이는 처분과 관련한 내용이지 채무의 변제방법이라고 볼 수는 없다. (다) 청구인이 제시한 OOO의 판결서는 쟁점주택의 양수인 OOO가 청구인을 상대로 제기한 소유권확인의 소로 ‘청구인은 처분청이 쟁점주택의 매매계약을 양도가 아니라 양도담보에 해당한다고 판단하였으므로 매매계약 및 그에 따른 소유권이전등기는 효력이 없어서 청구인이 그 소유자라고 주장’하였으나, 동 법원은 쟁점주택의 소유권이 OOO에게 있는 것으로 판결하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 OOO에게 매매를 원인으로 양도하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점주택을 2007.10.11. OOO원에 취득하여 OOO원 이상의 양도차손을 감수하고 2012.8.16. OOO에게 OOO원에 양도계약 할 만한 정당한 사유를 찾기 어렵고, 동 기간 동안 쟁점주택의 가액이 취득당시에 비해 현저히 하락할만한 요인이 확인되지 않는 점, 특약사항에서 쟁점주택의 양도대금 명목으로 OOO원만을 수령하였음에도 OOO에게 OOO원의 이익을 보장하고 있는 점, OOO가 처분청에 확인한 내용과 특약사항에 따르면 쟁점주택의 매매계약서의 내용과 같이 계약이 이행되지 않았던 것으로 나타나고, 쟁점주택 담보대출금에 대한 이자비용 및 쟁점주택의 관리비 등의 유지비용과 쟁점주택의 소유권이전등기 후 설치한 도시가스공사비OOO를 청구인이 부담하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택이 외관상 매매를 원인으로 OOO에게 소유권이 이전되었다고 하더라도 사실상 양도담보와 유사한 것이라고 보이므로 처분청이 청구인의 OOO 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.