쟁점토지의 양도 당시의 시가 산정방법

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.6.15. OOO 과수원 3,101㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득하여 2012.8.9. 같은 리 598번지(1,000㎡), 같은 리 598-2번지(1,000㎡), 같은 리 598-3번지(1,101㎡)(이하 각 “598번지”, “598-2번지”, “598-3번지”라 한다)의 3개 필지로 분할 등기한 후, 2012.10.26. 특수관계 있는 OOO에게 쟁점토지 3필지를 양도하고, 2012.12.28. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원 등 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 OOO이 청구인으로부터 양수한 쟁점토지 중 598번지를 2012.11.1. 특수관계 없는 제3자에게 OOO원에 양도한 것에 대해 이를 쟁점토지에 대한 매매사례가액으로 보아 청구인이 쟁점토지를 특수관계인에게 저가양도한 것으로 조사하여 소득세법제101조의 부당행위계산부인규정을 적용, 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 재산정하여 이를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 근거하여 2013.10.1. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.26. 이의신청을 거쳐 2014.4.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO의 대표자로, 당초 OOO 명의로 대출을 받아 토지를 구입하고자 하였으나, 신설법인 명의로 대출이 불가능하다 하여 OOO의 권고에 따라 2012.6.14. 쟁점토지를 OOO에 감정의뢰(감정평가액 OOO원)하여 우선 청구인 명의로 대출을 받아 2012.6.15. 쟁점토지를 OOO원에 매입하였고, 그 후 쟁점토지를 598번지, 598-2번지, 598-3번지로 분할하고, 2012.10.26. OOO에게 양도가액 OOO원에 양도한 후 이에 대해 2012.12.28. 양도소득세 신고를 하였다. 2012.11.1. OOO은 598번지를 제3자에게 OOO원에 양도하였고, 이에 대해 처분청은 2013.7.23. 청구인에게 예상고지세액 OOO원의 과세예고통지를 하였으며, 청구인은 당초 신고내용 중 양도가액의 안분과정상의 오류가 있어 2013.12.20. 598번지의 양도가액을 OOO원(면적대비 안분계산)으로 각 재산정하여 다음 <표1>과 같이 수정신고를 하였다. 위와 같이 청구인은 매매시점의 모든 정보를 가지고 다음 <표2>와 같이 598-2번지와 598-3번지의 적정시가를 산정하여 신고하였는바, 청구인의 쟁점토지 취득일(2012.6.15.)과 양도일(2012.10.26.) 사이에는 4개월의 시간적 차이가 있으나 그 사이에 지가가 급등할 사유가 없었고, 청구인이 특수관계자에게 매입가액보다 낮은 가액으로 양도한 것도 아니기 때문에 청구인의 쟁점토지 양도에는 부당행위계산부인규정이 적용될 여지가 전혀 없다. 과세관청은 청구인의 양도가액 OOO원에 대해 부당행위계산부인규정을 적용하여 시가로 인정하지 않으면서도 598-2번지와 598-3번지의 시가를 결정함에 있어서는 물리적인 시간의 흐름상 양도시점에는 이용할 수 없는 OOO원을 기준으로 산정하여 쟁점토지의 시가OOO를 계산하는 모순을 범하였고, 만약 청구인이 위의 처분청의 계산방식에 따라 쟁점토지를 OOO원으로 매각하게 되면, 처분청은 이번에는 OOO원이 아닌 OOO으로 부당행위계산부인을 할 것이고, 이 경우 쟁점토지의 시가는 다시 OOO이 되는 등 그 금액이 OOO원이 될 때까지 계산과정이 계속적으로 반복되게 되는 순환논리에 빠지게 된다. 청구인은 과세전적부심사과정과 이의신청과정에서 위와 같은 청구인의 주장에 대한 설명을 과세관청에 요청하였으나, 결정서에서 그 어떠한 답변도 제시받지 못하였다. 청구인은 OOO의 대표자로, 금융기관의 대출문제로 법인의 자산을 부득이 청구인의 명의로 취득한 후 이를 다시 법인에게 양도하였고, 그 과정에서 조세를 부당히 감소시키고자 하는 의도가 전혀 없었으며, 오히려 취득세 등을 이중으로 부담하는 경제적 손실이 있었는데, 처분청이 양도가 있었던 3개 필지 중 도로에 인접한 1개 필지(598번지)의 제3자와 거래가액OOO을 거래가 없었고 맹지인 나머지 2개 필지의 시가로 무리하게 추정한 것은 위와 같이 논리적 모순이 있는 것이고, 법률적 근거도 없으며, 현실적으로도 발생불가능한 금액을 청구인에게 주장하고 있는 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 자신이 대표로 있는 OOO과의 부동산 거래에 서 598번지는 실지거래가액을 기준으로, 나머지 2필지는 시가 및 기준시가가 없어 감정가액을 기준으로 평가하는 것이 정당하다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본의 등기원인일을 살펴보면, 청구인이 OOO에게 양도한 등기원인일(2012.10.22.)보다 해당 법인이 양도한 등기원인일(2012.10.20.)이 더 빠른 점에 비추어 598번지의 실지거래가액OOO이 확정된 상태에서 특수관계자간의 거래를 통해 부당하게 양도차익을 감소시킨 경우에 해당한다고 인정되므로 소득세법 시행령제167조 제5항에 따라 양도일 전후 3월내의 매매사례가액으로 쟁점토지의 양도가액을 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도 당시의 시가 산정방법
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산)

③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 OOO의 쟁점토지에 대한 감정평가서(가격시점: 2012.6.14., 평가의뢰인: OOO)에 의하면, 쟁점토지(3,101㎡)는 OOO원으로 감정평가된 사실이 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점토지의 부동산매매계약서(매도인 OOO, 매수인 청구인)에 의하면, 매수인인 청구인은 2012.5.1. 매도인 OOO로부터 쟁점토지를 OOO원에 매수하기로 계약한 사실이 나타난다.

(3) 청구인(매도인)과 OOO(매수인)이 2012.10.22. 체결한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 OOO에게 매매대금 OOO원에 양도하기로 약정하였다.

(4) OOO은 2012.10.20. 쟁점토지 중 598번지(1,000㎡)를 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하기로 약정한 사실이 청구인이 제출한 598번지의 부동산매매계약서에 나타난다

(5) 위 598번지의 등기부등본 내용 중 청구인과 OOO의 거래와 관련된 내용을 살펴보면, 청구인은 2012.5.1. 매매를 원인으로 하고 2012.6.12.을 접수일로 하여 쟁점토지의 소유권을 이전받았고, OOO은 2012.10.22. 매매를 원인으로 하고, 2012.10.26.을 접수일로 하여 쟁점토지의 소유권을 청구인으로부터 이전받았으며, OOO 외1인은 2012.10.20. 매매를 원인으로 하고, 2012.11.1.을 접수일로 하여 OOO으로부터 쟁점토지 중 598번지의 소유권을 이전받은 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 특수관계 있는 OOO에게 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고를 한 것에 대하여 처분청이 부당행위계산부인규정을 적용하면서도 청구인이 당초 신고한 양도가액을 기준으로 쟁점토지의 양도 당시 시가를 재산정하여 계산과정에 논리적 모순이 있으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나, 청구인은 2012.10.20. 쟁점토지 중 598번지를 제3자에게 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였는바, 동 거래가액은 598번지의 거래일로부터 2일 후인 2012.10.22.에 매매계약되었으며, 598번지와 연접하여 있는 598-2번지, 598-3번지의 매매사례가액에 해당한다고 볼 수 있고, 처분청은 원래 598번지와 같은 주소였던 598-2번지, 598-3번지의 시가를 산정함에 있어 598-2번지, 598-3번지가 맹지인 점을 감안하여 598번지의 매매사례가액인 OOO원을 그대로 적용하지 아니하고 OOO원보다 낮은 OOO원과 OOO원을 계산하여 그 가액을 합리적으로 조정하였다고 인정되는 반면, 청구인은 쟁점토지의 양도 당시 시가로 볼 수 있는 감정가액이나 매매사례가액 등의 제시없이, 단지 신고한 양도가액인 OOO원이 정당한 가액이고, 처분청의 계산방식에 논리적 모순점이 있어 처분청이 산정한 가액이 부당하다고 주장만 하고 있어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.