[요지] 쟁점부동산은 일반 상가에 비하여 접근성에 있어 특수한 사정이 있는 것으로 보이고, 상속개시일 이후 쟁점부동산을 양도할 때까지 임차인이 없는 공실 상태를 유지한 점, 쟁점부동산의 최초 매매계약 체결일과 평가기준일과의 차이가 6개월 4일 정도에 불과하고, 평가기준일인 상속개시일과 매매계약일 사이에 특별한 가격변동 사유가 있었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 거래금액을 상속 당시의 시가로 보는 것이 타당함
[요지] 쟁점부동산은 일반 상가에 비하여 접근성에 있어 특수한 사정이 있는 것으로 보이고, 상속개시일 이후 쟁점부동산을 양도할 때까지 임차인이 없는 공실 상태를 유지한 점, 쟁점부동산의 최초 매매계약 체결일과 평가기준일과의 차이가 6개월 4일 정도에 불과하고, 평가기준일인 상속개시일과 매매계약일 사이에 특별한 가격변동 사유가 있었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 거래금액을 상속 당시의 시가로 보는 것이 타당함
[주 문] OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 OOO 상속분 상속세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산은 OOO지역의 번화가인 OOO에 위치하고 있으나도로에서 한 사람이 겨우 통행이 가능한 정도의 좁은 골목을 약 8미터 정도 지나서 닿을 수 있는 상황으로 그 입지가 매우 열악하여 2007년 이후 양도할 때까지 완전 공실상태가 유지되었고, 건물이 노후되어 수리비만 발생하고 있는 상황으로서 그 가격이 일반적인 공시가격과 큰 차이가 있으므로 기준시가로 쟁점부동산을 평가함은 부당하다.
(2) 청구인이 상속개시일로부터 6개월 4일째 되는 날인 OOO 쟁점부동산을 제3자에게 OOO에 양도하기로 하는 매매계약을 체결한 사실이 있는바, 비록 위 매매계약이 상증법에서 규정하는 평가기간 이후에 이루어진 것이라 하더라도 평가기준일인 상속개시일과 매매계약일 사이에 쟁점부동산에 대한 가격변동의 사유가 특별하게 없으므로 위 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】①부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도,위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가.제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.다만,해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
(1) 청구인이 OOO 피상속인으로부터 쟁점부동산을 상속받은 이후 양도한 경위 등은 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO(상속개시일로부터 6개월 4일 경과) OOO 외 1인에게 쟁점부동산을 OOO에 매도하는 부동산매매계약(OOO 작성, 매도인 청구인, 매수인 OOO 외 1인, 매매대금 OOO, 계약금 OOO 계약시 지급, 잔금 OOO 지급)을 체결하였으나,잔금지급지연 등 사유로 인한 분쟁이 발생하여 매수인이계약금 반환청구 소송을 제기하였고, OOO. 쟁점부동산을 가압류한 사실이 계약금반환청구 소장 및 OOO지방법원의 가압류 집행취소결정서(2013카기1275, 2013.5.27.) 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은OOO에게 쟁점부동산을 OOO에 매도하는 부동산매매계약OOO을 다시 체결한 후, OOO 매수인을 OOO이 대표이사로 있는 OOO로 변경하였다가 OOO로 소유권 이전된 사실이 부동산 등기부등본 등의 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 다음과 같은 이유와 증빙을 제시하면서 쟁점부동산은 기준시가OOO가 아닌 매매사례가액OOO으로 평가하여야 한다고 주장하고 있다. (가)쟁점부동산이 비록 OOO지역의 번화가인 OOO에 위치하고 있으나,쟁점부동산은 도로에서 매우 좁은 통로 골목을 약 7～8미터를 지나야만 쟁점부동산의 출입구가 보이는 최악의 접근성으로 인하여 유동인구가 전혀 없는 등상가로서의 가치가 매우 낮은 사실이 쟁점부동산 주변을 촬영한 사진 등에 의하여 확인된다. (나) 일반적으로 상가형 부동산의 가치는 그 임대수익으로 입증할 수 있을 것이나, 쟁점부동산은 건물의 노후화 등으로 수년에 한번씩 물이 차는 등의 이유로 2007년부터 양도시까지 약 7년 동안 완전 공실상태로 수리비만 발생하는 최악의 손실형 부동산에 해당한다. (다) 쟁점부동산은 피상속인 및 청구인이 지난 7년간 인근 중개업소에 OOO에 매물로 내 놓았으나 매수희망자가 전혀 없어 부득이하게 매매가액을 낮추어 OOO에 어렵게 매도하였던 사실이 쟁점부동산의 인근에서 영업을 하고 있는 공인중개사가 작성한 확인서에 의하여 확인된다(확인서 4매 제출). (라) 쟁점부동산의 매매가 평가기간 이후에 이루어졌다 하더라도 다수의 판례에서 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동 사유가 없는 경우 시가에 해당하는 것으로 판단하고 있으므로 이 건의 경우에도 매매가액을 시가로 보아야 한다.
(3) 처분청은 상증법령에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간에 매매사실이 있은 경우 그 매매가액을 시가에 해당하는 것으로 보고 있으나, 청구인이 제시하는 매매가액OOO은 평가기준일OOO 전후 6개월 이내의 기간에 이루어진 거래에 해당하지 아니하므로 이를 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없고, 매매가액 등 시가가 없는 경우에 해당하므로 보충적 평가방법에 따라 기준시가로 평가하여 상속세를 부과함은 타당하다는 의견이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 상속받은 부동산이 상속개시일이 경과한 뒤에 매매계약이 체결된 경우에 있어서 상속개시일과 매매계약체결일 사이에 아무런 가격변동이 없다면 다른 특별한 사정이 없는 한 그 매매가액을 상속 당시의 시가로 볼 수 있을 것인바(대법원 2002.7.12.선고 2001두7039 판결, 같은 뜻임),쟁점부동산은 접근성에 있어 일반 상가에 비하여 특수한 사정이 있는 것으로 보이는 점, 상속개시일 이후 쟁점부동산을 양도할 때까지 임차인이 없는 공실 상태를 유지하였던 점, 청구인이 오랜 기간에 걸쳐 쟁점부동산을 매매하기 위하여 노력하였던 것으로 보이는 점 등을 감안하면 쟁점부동산의 시가는 기준시가가 아닌 매매가액이 타당한 것으로 볼 수 있을 것이고, 쟁점부동산의 최초 매매계약 체결일OOO과평가기준일OOO과의 차이가 6월 4일 정도에 불과하고, 평가기준일인 상속개시일과 매매계약일 사이에 특별한 가격변동 사유가 있었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의매매가액인 OOO을 상속 당시의 시가로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 기준시가를 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.