청구인들이 조부로부터 부동산을 증여받으며 인수한 부에 대한 채무를 가공채무로 보아 과세한 처분은 적법함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 이OOO, 이OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2013.1.23. 조부인 이OOO로부터 서울특별시 OOO 외 7필지 지상 광산빌딩 301호 388.16㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각 2분의 1 지분씩 증여받은 다음, 2013.4.30. 각각 증여재산가액은 OOO원으로, 채무액은 OOO원(쟁점부동산 관련 임대보증금의 2분의 1)으로 하여 증여세 OOO원씩을 신고‧납부하였고, 이OOO는 채무액(쟁점부동산의 임대보증금) OOO원을 양도가액으로, 환산취득가액 OOO원을 양도가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. OOO세무서장은 2013.9.10.부터 2013.9.25.까지 이OOO에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 다음 쟁점부동산의 임대보증금 OOO원을 가공채무로 보아 이OOO가 기납부한 양도소득세는 전액 환급하고, 처분청에 그 사실을 통보하였으며, 처분청은 청구인들이 증여세 신고시 각각 차감한 채무액 OOO원을 증여재산가액에 가산하여 2013.11.19. 청구인들에게 각각 2013.1.23. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.12.20. 이의신청을 거쳐 2014.4.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들의 조부인 이OOO는 2013.1.3. 쟁점부동산을 아들인 이OOO(병원 운영)에게 임대하면서 보증금은 OOO원, 월 임대료는 OOO원, 임대기간은 1년으로 약정하였다. 그리고, 임대보증금 OOO원은 2013.12.31. 지급하기로 하고 대신 미지급한 임대보증금 미지급에 대하여는 매월 OOO원의 이자(연 12%)를 지급하기로 하였으며, 위 약정에 따라 매월 말일에 이OOO의 금융계좌로 이자 OOO원을 송금하였다. 그 후, 이OOO는 2013.1.23. 임대보증금 OOO원을 청구인들이 승계하는 조건으로 쟁점부동산을 청구인들에게 증여하였고, 청구인들은 임대부동산의 소유주가 증여를 원인으로 변동되었다는 이유로 부동산임대차계약서를 새로이 작성하여 관할 세무서에 임대사업자등록을 마쳤으며, 부담부 증여를 받은 것으로 하여 2013.4.30. 증여세를 신고‧납부하였다(이OOO는 임대보증금에 해당하는 부분에 대하여 양도소득세를 신고‧납부하였다). 처분청은 이OOO와 이OOO 간에 임대보증금의 수수사실이 확인되지 아니한다 하여 이OOO와 청구인들 간의 부담부 증여를 부인하고 증여세를 과세하였으나, 이OOO와 이OOO은 임대차계약상의 임대보증금에 대하여는 보증금 지급일까지 약정이자를 지급하기로 하였고 실제로도 매월 약정이자를 지급한 점, 청구인들이 부동산 임대에 관한 부가가치세 신고 당시 보증금 OOO원에 대한 간주임대료를 계산하여 신고한 사실이 있는 점, 청구인들은 임대보증금을 승계한 후 이OOO과 부동산임대차계약서를 새로이 작성하고 임대사업자등록까지 마친 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인들이 임대보증금의 채무를 실제로 양수한 것으로 봄이 타당하고, 이와 달리 임대보증금 채무가 부존재한다고 보아 처분청이 증여세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 임대보증금 OOO원을 가공채무로 보아 증여세를 부과한 것이 부당하다고 주장하나, 조사 당시 임대차계약에 따른 임대보증금 OOO원 및 월 임대료 지급에 대한 소명 요청에도 청구인들은 조사 종료일까지 자료를 제출한 바 없으며, 이후 제출한 지급약정계약서는 조사일 이후 청구인들이 일자를 소급하여 작성한 것으로 보아야 한다. 이와 관련하여 청구인들은 임차인인 이OOO이 OOO 2층 201호에서 2006.5.11.부터 OOO(2--80***)을 운영하다가 3층에 소재한 쟁점부동산이 공실로 비어 있어 단기간 무상으로 사용하였고 추후 특수관계자간 부동산 무상사용에 따른 이익에 대한 증여 문제가 발생될 수 있다는 주위의 조언으로 이OOO와 부동산임대차계약을 하였다고 하나, 2010년 10월 및 2012년 4월의 OOO 로드뷰 지도를 보면 이미 이때부터 임차인이 2년 이상 쟁점부동산을 사용한 것으로 보이므로 이를 단기간 사용했다는 주장은 사실과 다르다고 할 것이다. 결국, 임차인인 이OOO이 쟁점부동산을 2년 이상 무상으로 사용하던 중 2013.1.23. 이OOO가 청구인들에게 쟁점부동산을 증여하면서 증여세를 줄이기 위해 임대차계약서와 임차보증 채무계약서를 소급하여 작성한 것이고, 2013.1.29.부터 이자를 지급한 것처럼 금융자료를 만들어 마치 청구인들이 임대보증채무가 있는 것처럼 주장하고 있는 것인 바, 만약 청구인들의 주장처럼 이OOO이 임차보증금을 지급할 여력이 없다면 월세로 환산하여 월 임대료를 더 지급하여도 되고(이OOO이 청구인들과 재계약시 월임대료를 OOO원에서 OOO원으로 증액하여 계약하였던 점을 보면 이OOO은 월세로 환산하여 지불할 능력이 있다고 보여진다), 또한, 임대차계약서를 작성하고 임대보증금을 지급하지 않은 상태에서 쟁점부동산을 증여하였다면 새로운 소유자인 청구인들과 임대차계약서를 다시 작성하면서 미지급 임대보증금에 대한 계약도 새롭게 하는 것이 일반적임에도 불구하고, 이OOO가 받지도 아니한 임대보증금 OOO원을 청구인들이 승계하고 월세는 주변시세 보다 높은 OOO원에 재계약을 한 것은 미성년자인 청구인들에 대한 증여세는 줄이고, 월세를 통해 자금원천을 만들어 주려는 의도로 볼 수 밖에 없다. 따라서, 쟁점부동산의 임대보증금 OOO원을 가공채무로 보아 청구인들이 증여세 신고시 각 차감한 채무액 OOO원을 가산하여 청구인들에게 각각 증여세 OOO원을 결정‧고지한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인들이 조부로부터 쟁점부동산을 증여받으면서 함께 인수한 임대보증금반환채무가 가공채무라 하여 공제를 배제하고 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제47조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 ‘부동산 증여 계약서’에는 “이OOO가 2013.1.23. 청구인들에게 쟁점부동산을 2분의 1 지분씩 증여한다”라는 내용과 함께 “임대보증금 OOO원정은 수증인이 승계한다”라는 내용이 기재되어 있다.

(2) 청구인들은 이OOO가 2013.1.3. 쟁점부동산을 보증금 OOO원에 이OOO에게 임대하였고, 임대차계약시 임차인 이OOO이 미지급한 임대보증금 OOO원은 2013.12.31. 지급하기로 하였으며, 미지급한 임대보증금 OOO원에 대하여는 연 12%인 월 OOO원의 이자를 지급하기로 하는 내용의 지급약정계약서를 체결하였고, 동 약정에 따라 매월 말일에 이OOO의 금융계좌로 이자 OOO원을 송금하였다고 주장하면서 ‘임대차계약서(2013.1.3.)’, 이OOO 명의 통장계좌의 ‘금융거래내역’ 등을 제출하였다. 또한, 청구인들은 자신들이 이OOO의 임대보증금채무을 승계한 후 이OOO과 부동산임대차계약서를 새로 작성하고 임대사업자등록도 마쳤다고 하면서 ‘임대차계약서(2013.1.25.)’를 제출하였다.

(3) 처분청은 이OOO이 쟁점부동산을 2년 이상 무상으로 사용하던 중 이OOO가 청구인들에게 쟁점부동산을 증여하면서 증여세를 줄이기 위해 임대차계약서 등을 소급하여 작성한 것이라고 하면서 쟁점부동산이 병원(OOO)으로 사용되고 있는 모습이 나타나 있는 2010년 10월 및 2012년 4월의 OOO 로드뷰 지도’를 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이OOO의 이OOO에 대한 OOO원의 임대보증금채무는 실제 채무라고 주장하면서 ‘임대차계약서(2013.1.3.)’, 이OOO 명의 통장계좌의 ‘금융거래내역’를 제출하였으나, 청구인에 제출한 ‘임대차계약서(2013.1.3.)’는 부동산의 표시란, 계약내용란, 임대인란 및 임차인란에 수기로 각 기재된 글자의 글씨체가 모두 동일한 것으로 판단되고, 따라서 동 계약서는 처음부터 끝까지 모두 동일인이 작성한 것으로 판단되는 점, 동 계약서의 임대인란과 임차인란에는 계약당사자의 서명이 아니라 일반 도장이 날인되어 있을 뿐만 아니라, 날인된 도장은 부동산 등기 특별조치법 제3조 에 따라 검인을 받은 계약서인 ‘부동산 증여 계약서’상에 날인되어 있는 도장과는 전혀 다른 도장인 것으로 나타나는 점, 동 계약서는 이해관계인인 부자(父子)간 작성된 것으로서 실제로 임대차계약을 체결할 의사로 동 계약서를 작성한 것인지 불분명한 점, 계약서 작성 이후 동 계약서에 기재된 월 차임 OOO원이 단 1회도 지급된 사실이 없는 점을 종합하여 볼 때 이OOO와 이OOO간의 실제 임대차관계는 불분명한 것으로 보이고, 설령, 이OOO와 이OOO간에 실제로 임대차계약을 체결한 사실을 인정한다 하더라도, 청구인들도 스스로 인정하는 바와 같이 이OOO은 이OOO에게 임대보증금을 지급한 사실이 없어 여전히 이OOO의 이OOO에 대한 임대보증금반환채무는 그 존재가 불분명한 것으로 보이는 이 건의 경우 청구인이 주장하는 임대보증금채무 OOO원은 증여당시 증여자의 채무로 볼 수 없어 증여세 과세가액에서 제외되는 “증여재산에 담보된 채무”에 해당되지 아니하는 것으로 판단된다.

(5) 그렇다면, 청구인들이 증여세 신고시 각각 차감한 채무액 OOO원을 증여재산가액에 가산하여 청구인들에게 증여세를 결정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.