청구인이 쟁점토지의 소유권이전등기 이후에 매매계약을 체결하고 매매대금을 수령한 것으로 보이는 점, 청구인은 진입로 공사비 등의 필요경비를 쟁점토지의 양도 이후에 지출한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인을 쟁점토지의 실소유자로 보아 필요경비 등을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점토지의 소유권이전등기 이후에 매매계약을 체결하고 매매대금을 수령한 것으로 보이는 점, 청구인은 진입로 공사비 등의 필요경비를 쟁점토지의 양도 이후에 지출한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인을 쟁점토지의 실소유자로 보아 필요경비 등을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지의 거래는 명의신탁이 아닌 조건부 매매거래이다. 쟁점토지의 매매대금 중 계약금으로 대체한 채무액이 적고 금융기관의 담보 채무액을 포함하더라도 매매대금의 6분의 정도이고, 매매계약서상의 특약사항에 상세한 내용들을 기재하여 조건부매매계약을 체결한 것인바, 김OOO에게 채무액 OOO원이 있었음이 통장사본에 의해 소명되었으며, 소유권 이전시 금융기관의 담보채무액을 김OOO이 승계하는 조건이었으므로 조사관서에서 매매계약서에 표시되어 있는 매매대금의 수수없이 소유권이 이전된 것으로 보는 것은 부당하다. 또한, 8년 이상 자경농지의 양도에 대하여는 양도소득세가 감면되기 때문에 청구인이 명의신탁할 이유가 없고, 채무액 OOO원을 변제받기 위해서 토지를 취득하였다는 김OOO의 진술내용은 무시하고, 더 많은 이득을 위하여 취득세 등을 청구인이 납부하지 않았다는 진술만을 채택하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 매매계약서상의 특약사항에 의하면, 3년 내에 건축허가가 가능한 토지의 형태로 조성하여 김OOO이 토지를 매각해 잔금을 받는 조건부 계약이었는바, 그 과정에서 김OOO이 이득을 취하려고 했고, 현재 교량은 준공검사까지 완료되어 OOO군청에 기부체납되었으나, 청구인과 김OOO 모두 이득을 취한 사실이 없고 절차상의 문제와 위반사항만 있을 뿐이다. 따라서, 지엽적인 문제 즉 김OOO의 욕심과 이득을 위한 행위 등으로 분쟁이 발생되었고 이러한 부분에 대해 심도있게 조사가 이루어지지 아니하였는바, 길이 55미터, 폭 6미터의 교량을 개인이 시공부터 준공검사까지 완료하였음에도 청구인에게 남은 것은 세금과 향후 어렵게 살아야 하는 현실 뿐이므로, 세법이 아닌 일반인의 잣대로 사실관계를 판단하여 청구인이 제출한 교량설치 등 공사비용을 필요경비로 공제하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 매매한 이후에도 쟁점토지의 합병·분할은 물론 부동산 처분에 따른 계약체결, 매매대금의 수령 및 사용 등 모든 재산권을 전적으로 행사한 것으로 보이는 점, 양도대금의 잔금 OOO원이 남아 있는 상태에서 소유권을 이전해 주고도 쟁점토지에 가등기 및 근저당권 설정 등의 어떠한 권리보전 조치도 취하지 않은 점, 김OOO에 대한 채무액 OOO원을 담보하기 위해 조건부 매매형식을 빌어 쟁점토지의 소유권을 김OOO에게 이전하였다는 청구주장에 대해 살펴보면, 채무 변제를 담보하기 위한 것이라면 쟁점토지 중 각 필지별 부동산 가액을 평가하여 김OOO의 채권액 OOO원 및 임OOO의 채권액 OOO원에 상당하는 부동산만을 소유권이전등기하거나 청구인 명의 부동산에 각각 채권액에 상당하는 가등기 등을 설정하였어야 하나, 채무액 OOO원을 매매계약서상의 계약금액과 상계하고 잔금 전액을 지급받지 못한 상태에서 계약금액 OOO원 상당의 쟁점토지 소유권을 이전한 행위는 사회통념상 정상적인 거래행위로 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 실권리자를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하나, 취득당시 매매계약서 및 금융증빙 등 입증자료를 제시하지 못하여 취득가액을 환산가액으로 결정하였고, 필요경비는 자산양도 전에 지출된 비용을 의미하므로 양도시까지 공사를 하지 아니하여 지출되지 아니한 공사비 등은 필요경비로 인정되지 아니하였으며, 최종 양도일 이후 발생된 교량공사비 관련 비용은 이 건 양도소득의 필요경비 공제대상으로 볼 수 없고 또한 양도일까지 발생한 비용을 지출일자·양도시기별로 각 면적에 따라 계산한 실제 필요경비가 각 양도시기별 환산취득가액 및 개산공제액을 합한 금액에 미달하므로 취득가액을 환산취득가액 및 필요경비 개산공제액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 명의신탁한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
(2) 청구인이 주장하는 진입로공사비 및 교량설치비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조【실권리자명의 등기의무 등】① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제4조【명의신탁약정의 효력】① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. (3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2005.12.20. 쟁점토지를 김OOO에게 양도하였고, 김OOO은 2009.12.30.∼2012.10.9. 기간 중에 쟁점토지를 5차례에 걸쳐 양도하고 <표1>과 같이 양도소득세를 각 신고하였다. OOO (나) 처분청의 양도소득세 결정내역은 <표2>와 같고, 청구인이 임OOO에게 양도한 토지(2012.2.14. 662분의 67 지분, 2012.10.9. 2,648㎡)는 과세하지 아니하였다. OOO (다) 조사관서가 작성한 김OOO의 답변서에 의하면, 청구인은 김OOO의 시누이 남편으로, 쟁점토지의 이용현황 및 주변 부동산 시세와 매매계약서상의 매매대금을 산정한 근거 등에 대해 김OOO은 전혀 모른다고 답변하였고, 2005년 12월 당시 매매계약 체결 및 소유권이전등기와 관련하여 청구인의 부동산매매대금 지급 여부에 대해 전혀 모르고 있었다고 진술하였으며, 김OOO은 청구인으로부터 받을 채권액 OOO원을 2007년경에 회수하였고, 남편 임OOO의 채권액 OOO원은 OOO 소재의 부동산에 대한 소유권이전시 정리한 것으로 기억한다면서 채권회수 후에도 계속하여 청구인에게 등기이전해 갈 것을 촉구하였으며, 김OOO은 2005년～2012년 기간 동안의 부동산 거래내용에 대하여 오직 채권액 OOO원의 회수에 대한 일념만 있었을 뿐, 나머지 사항에 대하여는 모른다고 진술하였고, 쟁점토지의 취득세, 등록세 납부사실과 재산세 납부사실, 토지 합병 관련 신청 및 비용 등이나 양도와 관련 하여 알지 못하고 청구인이 납부한 것으로 추정된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 김OOO과의 쟁점토지 거래가 명의신탁이 아닌 조건부 매매거래로 김OOO에 대한 OOO원의 채무가 있었음이 통장사본에 의하여 나타나고, 소유권이전시 금융기관의 채무액을 승계하는 조건이었다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지의 소유권이전등기 이후에도 합병․분할은 물론 매매계약체결이나 매매대금 수령 및 사용 등을 한 것으로 보이고, 양도대금의 잔금(OOO원)이 남아 있는 상태에서 아무런 권리보전 조치를 취하지 아니하고 소유권을 이전한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 실질소유자를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴피건대, 청구인은 쟁점토지의 진입로 및 교량공사와 관련된 비용 OOO원을 필요경비로 공제하여 달라고 주장하나, 쟁점토지의 양도일까지 지출하였다는 각 양도별 취득가액(환산취득가액 및 개산공제액)보다 적을 뿐만 아니라 쟁점토지 양도 이후 지출한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.