쟁점아파트 양도소득 산정시 종전아파트 취득가액에서 철거보상금을 차감한 가액을 필요경비로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.9.16. 서울특별시 OOO(이하 ˝종전아파트˝라 한다)를 OOO원에 취득하여 보유하던 중 서울특별시의 OOO(종로구 공고 제2003-1호, 2003.1.10.)에 의해 철거됨에 따라 2003.4.28. 철거보상금으로 OOO원을 수령하고,서울특별시 철거민에 대한 국민주택 특별공급규칙에 의한 특별분양권을 받아 2008.10.24. OOO가 분양하는 서울특별시 OOO(이하 ˝쟁점아파트˝라 한다)를 OOO원에 취득하였다.
• 나. 청구인은 2009.7.26. 쟁점아파트를 OOO원에 양도하면서 쟁점아파트의 분양가액 OOO원과 종전아파트의 당초 취득가액 OOO원에서 건물 철거보상금 OOO원을 공제한 OOO원(이하 “쟁점비용˝이라 한다)을 합하여 총 OOO원(분양가액 OOO원 + 쟁점비용 OOO원)을 쟁점아파트의 필요경비로 공제하여 2009.7.31. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 다. 처분청은 쟁점아파트의 필요경비 중 쟁점비용을 부인하여 2013.12.24. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은서울특별시 철거민에 대한 국민주택 특별공급규칙에 의 해 철거민에게 공급되는 국민주택 특별분양권을 획득하기 위하여 종전아파트을 취득하였으며, 취득 후 얼마되지 않아 철거보상금을 수령하였는바,소득세법상 자산의 양도차익 계산시 주택과 분양권은 별개의 자산이므로 그 소득금액을 각각 계산하는 것이 원칙이나, 이 건의 경우 오로지 국민주택 특별분양권을 획득할 목적으로 종전아파트를 취득하였으므로 종전아파트의 취득가액에서 철거보상금을 차감한 쟁점비용은 희생비용으로서 쟁점아파트의 필요경비로 공제하여야 한다.

(2) 종전아파트 취득시 국세청 민원실, 일선세무서 재산세과에 문의한바, 분양권을 획득할 목적으로 취득한 종전주택의 취득비용은 차후 분양권 양도시 또는 분양권에 의한 신축주택 양도시 필요경비로서 공제된다는 답변을 들었고, 관련 판례(대법원 91누2472 판결, 1992.8.18. 선고)를 확인했으며, 2009년 양도소득세 신고 후 4년 이상 경과한 시점에서 처분청이 희생비용을 필요경비로 인정할 수 없다며 양도소득세를 부과한 처분은 신의성실의 원칙에 반하므로 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 종전아파트의 취득목적이 오로지 철거민에게 공급되는 국민주택 특별공급분양권을 획득하기 위한 것이므로 쟁점비용을 쟁점아파트의 필요경비로 공제해야 한다고 주장하나, 서로 다른 거래의 궁극적 목적이 부동산의 취득에 있다 하여 그 법적 형식의 차이에도 불구하고 그 실질이 같다고 하거나 조세법상 동일한 취급을 받는 것이라고 할 수는 없는바(서울고등법원 2011.7.21. 선고, 2010누45554 판결), ˝종전아파트 취득˝이라는 법적 형식을 부인하고 쟁점아파트의 특별분양권 취득으로 재구성 할 수는 없다. 또한, 종전아파트에 대한 보상은 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 법률에 따라 적정하게 이루어진 것이고, 이 건 특별분양권은 철거민 생활보장의 일환으로 무상부여된 것일 뿐(대법원 1996.9.6. 선고, 95누17007 판결), 현금으로 지급된 보상가액이 종전아파트 철거로 인하여 보상해야 될 보상대상금액에 미달하여 그 미달하는 금액에 일부로서 특별분양권을 부여한 것도 아니므로 종전아파트의 취득가액에서 보상금을 차감한 쟁점금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 볼 수 없다.

(2) 국세청 종합상담센터의 답변은 단순한 상담내지 안내수준인 행정서비스의 한 방법이고, 국세청 예규 또한 과세관청 내부의 세법해석 기준 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하므로 과세관청의 상담 및 예규는 공적인 견해표명에 해당되지 아니하며, 신의성실의 원칙이나 소급과세금지의 원칙은 과세관청의 과거의 언동에 반하여 소급하여 처분을 하는 것을 금지할 뿐이고 과세관청이 과거의 견해표명을 시정하여 장래에 향하여 처분하는 것은 신의성실의 원칙이나 소급과세금지의 원칙에 반하는 처분이라 할 수 없는바, 쟁점아파트의 양도소득금액 계산시 종전아파트의 취득가액을 필요경비로 공제한다는 국세청 종전예규(서면4팀-1775, 2004.11.2.)에서 종전아파트의 취득가액을 필요경비로 공제할 수 없다는 취지로 변경(서면4팀-1907, 2004.11.25.)하였고, 이 건 부과처분은 2009년에 양도된 쟁점아파트에 관한 것이므로 신의성실의 원칙에 반한 위법한 처분이라 할 수 없다.

• 가. 쟁점

① 종전아파트 철거민에게 공급되는 쟁점아파트를 양도한데 따른 양도차익 계산시 철거된 종전아파트의 취득가액에서 철거보상금을 차감한 가액(쟁점비용)이 필요경비에 해당하는지 여부

② 처분청이 쟁점아파트의 양도차익 계산시 쟁점비용을 필요경비로 인정하지 않은 것이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제15조【신의·성실】납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. (2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제102조【양도소득금액의 구분 계산 등】① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득

2. 제94조 제1항 제3호에 따른 소득

② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 ˝취득에 든 실지거래가액˝이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세심리자료 등에서 청구인의 종전주택과 쟁점아파트 취득 및 양도내역을 시점별로 정리하면 아래와 같이 나타난다.

(2) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점비용이 쟁점아파트를 취득하기 위한 희생비용이므로 쟁점아파트의 필요경비에 해당한다고 주장하나, 청구인이 취득한 종전아파트와 쟁점아파트는 별개의 물건인 이상 그 양도에 따른 양도소득세 계산 역시 개별적으로 이루어져야 하는 것이므로, 쟁점비용은 쟁점아파트의 취득가액이 아니라 종전아파트의 취득가액으로 봄이 상당하고, 쟁점아파트의 취득과 연관성이 있다는 이유로 쟁점비용의 성격을 청구인이 임의로 변경하는 것은 허용되지 않는다 할 것이며(조심2010서203, 2010.5.1. 같은 뜻임), 종전아파트에 대한 보상은공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 법률에 따라 적정하게 이루어진 것이고, 이 건 특별분양권은 철거민 생활보장의 일환으로 무상부여된 것일 뿐, 현금으로 지급된 보상가액이 종전아파트 철거로 인하여 보상해야 될 보상대상금액에 미달하여 그 미달하는 금액의 일부로서 부여한 것도 아니므로 쟁점비용을 쟁점아파트의 필요경비로 보기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인의 주장에 부합하는 국세청 종합상담센터의 답변(서면4팀-1775, 2004.11.2.)은 단순한 상담내지 안내수준인 행정서비스의 한 방법으로 과세관청의 공적인 견해표명으로 보기는 어려우며, 2004.11.25. 국세청 답변(서면4틴-1907)이 쟁점아파트의 양도소득금액 계산시 종전 시민아파트의 취득가액을 필요경비로 공제할 수 없다고 변경되었으나, 쟁점아파트는 2009년에 양도되어 소급과세로 보기 어려우므로, 이 건 과세처분이 신의성실의 원칙이나 소급과세금지의 원칙을 위배한 것으로 볼 수 없다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점비용을 쟁점아파트의 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.