지번이나 층수 및 건축연도 등이 상이한 비교대상들을 기준으로 산정한 매매사례가액은 인정되기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.11.9 OO시 OO구 OO동 OO번지(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속으로 취득한 후 2013.10.16. 양도하였고, 양도소득세 예정신고시 쟁점주택의 취득가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 적용하여 공동주택 공시가격인 OOO원으로 신고하였다.
• 나. 청구인은 2014.1.9. 쟁점주택 인근의 다세대․연립주택들의 거래가액을 적용한 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 기납부한 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 2014.2.24. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 OOO에 위치한 연립주택으로서 국토교통부 실거래가 홈페이지에서 검색조건을 65㎡ 이하, 거래금액을 OOO원으로 하여 쟁점주택 상속개시일인 2007.11.9. 전후 6개월간의 유사매매사례를 조회하면 총 거래건수는 OOO건, 평균 거래금액은 OOO원이다. 동 금액을 쟁점주택의 면적에 곱하면 상속개시일 당시 쟁점주택의 평가액은 약 OOO원 정도가 된다. 2007년은 우리나라의 부동산 거래금액이 최고 상승치에 근접한 연도로 유사매매사례가액의 표본수는 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 적용하기에 충분하다고 할 것임에도 불구하고 처분청은 이를 인정하지 않았다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이고, 이는 국토교통부 실거래가 홈페이지에서 조회가 가능하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 비교대상 주택들은 쟁점주택과 OOO에 소재한다는 사실만 같을 뿐, 대지 및 건물 면적, 전체 층수, 신축연도, 기준시가, 접근성 등에서 차이가 있어 서로 유사하지 않으므로 청구인이 제시하는 가액을 시가로 인정하기 어려운바, 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 취득가액으로 유사매매사례가액을 적용하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 (2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)

(2) 소득세법 (2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (3) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각 호 생략)

(4) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것) 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만，개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (6) 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 경정청구서에 따르면 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 신고하였고, 다음 <표1>과 같이 국토교통부 실거래가 시스템상 실지거래가액이 OOO원이고 전용면적이 65㎡ 미만인 OOO 소재 다세대․연립주택들의 전용면적 1㎡당 평균 거래가액을 OOO원으로 산정하였으며, 동 거래가액 OOO원을 쟁점주택의 면적 56.68㎡에 곱한 근사값인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 한 후, 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 ‘양도소득세 경정청구 처리결과 통지’ 공문에 따르면 처분청은 ‘청구인이 주장하는 쟁점주택 취득가액의 산정방법은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에 의거, 정당하지 않으므로 경정청구를 거부한다’고 통지한 것으로 나타난다.

(3) 국토교통부 실거래가 시스템 조회내역상 OOO에 소재한 전용면적 65㎡ 미만 다세대․연립주택의 거래금액별 전용면적, 건축연도 및 층수는 다음 <표2>와 같고, 동 주택들의 지번은 쟁점주택과 다른 것으로 나타난다.

(4) 국토교통부의 공동주택가격 열람 시스템에 따르면 쟁점주택의 공동주택 공시가격은 2007.1.1. 기준 OOO원으로 나타나고, 쟁점주택의 건축연도와 관련되는 쟁점주택의 등기사항전부증명서의 내역은 다음 <표3>과 같다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 산정한 유사매매사례가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 산정한 유사매매사례가액의 기준이 되는 비교대상 주택들은 쟁점주택과 OOO에 위치하고 전용면적이 65㎡미만 이라는 점만 동일할 뿐, 지번이나 층수 및 건축연도가 상이한 주택이 포함되어 있고, 청구인이 임의로 비교대상 주택들의 선정기준을 ‘실지거래가액 OOO원’으로 한 것은 합리적이지 않으므로 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 산정한 유사매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.