쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하다 상시 주거용으로 사용하는 때에는 상시 주거용으로 사용된 날이 쟁점아파트 양도일로부터 소급하여 3년 이내인 경우에는소득세법제155조 제1항 규정을 적용하는 것이 타당함.
쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하다 상시 주거용으로 사용하는 때에는 상시 주거용으로 사용된 날이 쟁점아파트 양도일로부터 소급하여 3년 이내인 경우에는소득세법제155조 제1항 규정을 적용하는 것이 타당함.
OOO세무서장이 2013.12.5. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO호가 상시 주거용으로 사용된 날이 언제인지를 재조사하여 그 결과에 따라 상시 주거용으로 사용된 날이 2012.11.7.로부터 소급하여 3년 이내인 경우에는 소득세법제155조 제1항의 규정을 적용하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 처분청에서는 쟁점오피스텔에 대하여 주거용으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, OOO에서는 쟁점오피스텔에 대하여 2002년 취득당시부터 2013년까지 업무용으로 보아 재산세를 부과하여 두 과세기관이 서로 다른 기준을 적용하고 있다. 청구인이 10년이 넘게 쟁점오피스텔에 대하여 업무용으로 재산세를 납부하는 동안 실질 주거여부에 대해 언급하지 않고 세금을 부과한 OOO에 반하여, 쟁점오피스텔의 업무용 전세계약서를 제출하였음에도 불구하고 상시 관리하지 않으면 주택으로 본다는 처분청의 주장은 동일한 건물에 대해 서로 이율배반적으로 결정한 것으로, 오피스텔의 실질 주거여부에 따라 판단한다는 안내문을 10년 넘게 소유하는 기간동안 한 번도 받아 본 적이 없다. 또한, 두 과세관청은 모두 해마다 성실하게 세금을 납부하는 개인에게 한번이라도 안내해 줄 의무가 있다고 생각하고, 특히 처분청에서 제시하는 조세심판원 결정례(조심 2011서2529, 2012.3.13.)가 있은 이후 청구인에게 다주택자가 될 수 있다는 통지라도 해주었다면 청구인은 쟁점오피스텔을 공실로 비우고 쟁점아파트를 매매하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있었을 것이고, 10년 이상 소유한 쟁점아파트는 물가상승률만 고려해도 실질적인 양도차익은 없다고 생각된다. 결국, 청구인이 단지 보유한 부동산의 매도순서를 바꾸었다고 하여 동일 부동산의 매도에 대해 OOO원의 양도소득세를 부과하거나 비과세하는 것은 공평과세의 원칙에 크게 벗어난 것이고, 10년 넘게 업무용으로 재산세를 고지해 오던 국가가 다시 동일한 쟁점오피스텔에 대해 주거용으로 결정한 것은 이치에 맞지 아니한 결정이다. 게다가, 청구인은 쟁점오피스텔을 2002년 취득당시부터 업무용 오피스텔로 등기하고 지금까지 업무용으로 임대하고 있으며(매도시점 임대차계약서는 처분청에 기 제출), 생업에 종사하느라 오피스텔의 실질관리가 어렵기도 하지만, 세입자에게 주거하지 못하도록 한다거나 나아가 실질 주거인지를 점검한다는 것은 개인의 사생활 침해소지가 다분하고 개인정보보호법에도 위배되며 관할 동사무소를 방문한다 할지라도 입주자의 주민등록전입여부를 확인할 수 없다. 쟁점오피스텔의 세입자별 사용현황을 보면, 2003년～2007년에는 사업하던 분이 사용하였으나 부도가 나서 수감되는 등 월세를 받지 못하였고, 박OOO는 개인그룹과외를 지도하였으며, 이OOO은 미술지도를 하였고, 정OOO과는 업무용계약서(처분청에 기제출)를 작성하였는데 이들의 전입여부를 동사무소에서 확인할 수 없으며, 전입자 OOO는 청구인이 알지 못하는 자로 OOO과 거주기간이 겹치므로 동사무소 직원 또한 그들의 동거여부를 확인할 수 없다.
(2) 처분청에서는 쟁점아파트의 취득가액을 환산가액으로 결정하였으나, 제출한 취득계약서(계약일자 2001.4.10., 매매거래가액 OOO원, 매도인: 김OOO, 매수인: 청구인, 이하 “쟁점아파트 매매계약서”라 한다)는 진실한 것으로 쟁점아파트의 취득가액은 OOO원이다. 청구인이 쟁점아파트 매매계약서상 중개업자로 기재된 OOO을 방문하였으나 다른 중개업자로 변경되어 연락처를 확보하지 못하였고, 쟁점아파트 취득 당시 청구인은 OOO에 소재한 아파트를 OOO원에 팔고 여기에 OOO원을 보태어 같은 시기에 잔금을 받아 쟁점아파트를 취득한 것으로 친척에게 OOO원을 차입한 내역이나 당시 금융기관에 저축내역, 청구인의 근로소득내역 등으로 보아도 확인이 가능하다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 보아야 한다고 주장하나, 아래 ＜표1＞과 같이 임차인들이 2007년 6월부터 쟁점오피스텔 양도일까지 계속하여 쟁점오피스텔 소재지에 주민등록을 두고 거주한 것으로 확인되므로 주거용 오피스텔로 보는 것이 타당하다. ＜표1＞
(2) 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 환산취득가액으로 결정하였고, 청구인은 OOO원이 실제 취득가액이라고 주장하며 쟁점아파트 매매계약서 사본을 제출하였으나, 쟁점아파트 매매계약서는 ① 부동산중개업자의 중개로 매매가 이루어질 경우 반드시 구청에 등록하는 중개업자 등록번호 및 중개업자의 인감도장이 누락되어 있고, 중개업자의 사무소 소재지도 공란으로 비어 있으며, ② 매도인․매수인 모두 서명란에 막도장으로 날인되어 있고, 전화번호도 기재되어 있지 않으며, 매도인․매수인․중개업자는 매장마다 간인하여야 함에도 날인이 누락되어 있으며, ③부동산의 표시 및 계약내용 이외에도 소유권이전등기와 관련한 필요서류교부와 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상에 관한 내용, 특약사항 등이 반드시 표기되어 있어야 함에도 이를 찾아볼 수가 없어 진실된 매매계약서로 인정하기 어렵다.
① 청구인이 쟁점아파트 양도 당시 보유하고 있던 쟁점오피스텔은 취득당시부터 업무용으로 임대하고 있으므로 보유주택에 해당하지 아니하여 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 청구인이 제출한 쟁점아파트 매매계약서상의 매매가액을 실지 취득가액으로 결정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청에서 OOO에게 요청하여 회신받은 자료에 의하면, 쟁점오피스텔 소재지의 전출입자 현황은 위 ＜표1＞과 같다.
(2) 국세통합시스템상 쟁점오피스텔의 2008년 당시 임차인인 이OOO이 OOO세무서장에게 쟁점오피스텔을 사업장으로 하고 2008.5.20.을 개업일로 하여 면세사업자등록(업종: 도소매/서적)을 교부받아 현재까지 사업자등록이 되어 있는 것(현재 주소지는 다른 곳이나 쟁점오피스텔이 사업장으로 되어 있음)으로 나타나고(처분 청에서는 위 OOO의 업종이 학습지방문판매업으로 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되지 아니하였다는 의견임), 2011년 임차인 OOO은 사업자등록한 이력이 없는 것으로 나타난다.
(3) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점아파트 양도 당시 청구인이 보유한 부동산 현황은 아래 ＜표2＞와 같고, 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여는 별도의 사업자등록을 한 사실이 없으나, OOO외 5필지 OOO호에 대하여는 부동산/임대업으로 사업자등록한 것으로 나타난다. ＜표2＞
(4) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장의 주요내용은 아래 ＜표3, 4＞와 같다. ＜표3＞ 등기사항전부증명서 ＜표4＞ 집합건축물대장
(5) 청구인이 청구주장에 대한 관련증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) OOO이 2013.11.11. 청구인에 대해 발급한무관할 세목별 과세증명서의 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ (나) 2011.11.11. 청구인(임대인)과 OOO(임차인)간에 작성한 쟁점오피스텔 전세계약서의 주요 내용(전세계약서에 대한 중개대상물 확인․설명서에 비주거용 건축물로 기재되어 있음)은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ (다) 2001.4.10. OOO(매도인)과 청구인(매수인)간에 작성한 쟁점아파트 매매계약서는 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞
(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트 양도당시 쟁점오피스텔의 임차인인 OOO과 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대한 것으로 나타나나, OOO이 쟁점 오피스텔을 주소지로 하여 주민등록이 전입된 사실이 있는 반면, 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록한 사실이 없어 쟁점 아파트 양도 당시 쟁점오피스텔의 주된 용도는 주거용이라고 보인다. 하지만, 국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여 업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아 일시적 2주택 비과세특례를 판정하는 것인바, 이 건의 경우, 쟁점오피스텔에 임차인 등이 2007년부터 양도일 현재까지 계속적으 로 주민등록상 주소지로 계속 전입한 사실이 있으나, 2008.2.14. 쟁점오피스텔에 주민등록을 전입한 임차인 OOO의 경우 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하고 2008.5.20.을 개업일로 하여 사 업자등록을 한 후 계속사업자로 현재도 사업장 소재지가 쟁점오피스텔로 되어 있어 최소한 쟁점오피스텔에서 주민등록이 전출된 2010.12.20.까 지는 쟁점오피스텔에서 사업을 하였다고 볼 수 있는 점, 처분청에서 쟁점오피스텔의 사용용도에 대하여 현지확인 등을 실시하여 주거용으로 판단한 것이 아니라 주민등록상 전입내역만으로 주거용으로 판단한 것으로 보이는 점 등으로 보아, 쟁점오피스텔은 2008.5.20.부터는 2010.12.20.까지는 업무용으로 사용되다가 2010.12.20.이후에 주거용으로 사용되었다고 볼 측면이 있는바, 쟁점오피스텔이 2010.12.20.이후부터 주거용으로 사용되었다면 청구인은 국내에 쟁점아파트를 소유한 1세대로서 쟁점아파트를 양도 하기 전에 새로운 주택인 쟁점오피스텔을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 종전의 주택인 쟁점아파트를 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 쟁점오피스텔을 취득(2010.12.20.)하고, 쟁점오피스텔을 취득한 날(2010.12.20.)부터 3년 이내인 2012.11.7.에 쟁점아파트를 양도한 경우(쟁점아파트 양도 당시 1세대 1주택의 비과세 요건인 2년 이상 보유요건 충족)에 해당한다고 할 것으로 소득세법 시행령제155조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세특례(일시적 2주택) 규정을 적용할 수 있다고 보인다. 따라서, 처분청에서는 현지확인 등을 통해 쟁점오피스텔이 언제부터 상시 주거용으로 사용되었는지에 대해 구체적으로 재조사하여 그 결과에 따라 상시 주거용으로 사용된 날이 2012.11.7.로부터 소급 하여 3년 이내인 경우에는소득세법제155조 제1항을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.
(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트 매매계약서가 실제 작성되었고 그에 따라 거래도 이루어졌으므로 쟁점아파트 매매계약서상 매매금액이 쟁점아파트의 실지 취득가액이라고 주장하나, 쟁점아파트 매매계약서가 당초 과세전적부심사시 등에 제출되지 아니하다가 이 건 심판청구 시에 제출되었고 또 그 내역에 있어서도 그 중개업자란에 서명․날인이 없어 그 진위여부가 불분명한 점, 동 매매계약금액에 대한 금융증빙 등의 제시가 없어 청구인이 취득 가액으로 주장하는 금액이 원소유자에게 실지 지급되었는지가 불분명한 점 등으로 볼 때, 청구인이 제출한 증빙만으로는 청구인이 주장하는 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.