청구인의 쟁점건물 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2014.1.22. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 제시하고 있는 금융자료를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2007.3.7. 송OOO 외 2명으로부터 OOO번지 소재 토지와 건물을 취득하여 건물은 철거하고, 2007.8.29.～2007.12.28. 기간 동안 건물(제2종 근린생활시설)을 신축한 후 토지와 신축건물(이하 신축건물을 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 신축건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2011.11.28. 정OOO에게 OOO천원에 양도한 후, 2012.1.31. 2011년 귀속 양도소득세 예정신고시 쟁점건물의 신축과 관련하여 김OOO과 도급계약을 체결하고 도급금액 OOO천원에 지출된 것으로 하여 양도가액 OOO천원, 취득가액 OOO천원, 필요경비 및 장기보유특별공제 등 OOO천원으로 하여 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다.
• 나. 2013년 10월 처분청은 청구인의 필요경비 과다공제 신고혐의에 대한 조사결과, 쟁점건물 신축과 관련한 도급금액 OOO천원은 수급자 김OOO에 직접 지급된 금액이 없고, 공사금액의 일부인 OOO천원이 김OOO의 자(子) 김OOO과 자부(子婦) 이OOO에게 지급된 것으로 확인되며, 또한 평당공사비도 건축당시 건축사 사무실이나 건설회사에 확인한 금액과 실공사금액이 평당 OOO천원 정도 과다지급된 것으로 확인된다 하여, 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여, 2014.1.22. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 사업자가 아니어서 쟁점건물의 실지 취득가액을 장부에 기재하지 아니하였으며, 쟁점건물 신축 도급금액 OOO천원 중 김OOO의 자(子) 김OOO과 자부(子婦) 이OOO에게 지급한 은행거래금액 OOO천원 외에 현금지급 분 OOO천원은 시공자 김OOO이 2011.9.16. 사망으로 이를 입증할 수가 없으나, 처분청이 사전조사를 통하여 확인한 청구인 통장의 2008.2.20.부터 2008.4.30.까지의 임대료 등 입금추정액 OOO천원도 건축비 범위에 있음을 고려함이 없이, 청구인이 제시하는 금융거래 내용으로는 쟁점건물의 신축과 관련한 도급금액 OOO천원을 인정할 수 없다고 판단하여 쟁점건물 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물은 구 건물을 철거하고 2007.8.30. 김OOO과 OOO천원에 공사도급계약을 하여 2007.8.29.～2007.12.28.(건축물관리대장확인)기간 동안 원룸을 신축한 후, 공사대금은 2008.2.20.～2008.4.30 기간 동안 원룸 입주자의 임대보증금등을 수령하여 지급하였다고 거래계좌OOO를 제시하였는바, 동 기간동안 임대료 등 입금액은 OOO천원으로 확인되나, 동 금액 중 수급자 김OOO에게 직접 지급된 금액은 확인되지 아니하고 김OOO의 자(子) 김OOO에게 OOO천원, 자부(子婦) 이OOO에게 OOO천원이 지급된 것으로 확인되며, 김OOO이 2011.9.16. 사망하여 실제 공사를 하였는지 확인이 불가하고, 조사 당시 김OOO에게 청구인이 입금한 금액에 대하여 유선상 확인한 내용은 김OOO이 신용불량으로 본인OOO 계좌를 빌려준 사실은 있으나 쟁점건물 신축공사에 대하여는 아는 바가 없다고 진술하였으며, 쟁점건물을 신축하였다는 수급자 김OOO이 신축금액에 대한 관련제세를 신고·납부한 사실이 없고, 쟁점건물 신축당시 78세(1929년생)의 고령으로서 주민등록상 주소지도 OOO 거주 등, 김OOO이 쟁점건물을 신축하였다는 증빙이 도급계약서 이외에는 공사와 관련된 서류의 제시가 없는 점 등으로 볼 때 이를 정상적인 공사 도급계약서로 보기 어려우며, 처분청에서 조사당시 OOO 등에 2007년 당시 원룸형 평당 건축비 상당액을 확인한 바 OOO천원으로 청구인의 주택건축비OOO는 일반적인 건축비와는 달리 과다 산정된 점이 확인되므로, 쟁점건물 도급금액 OOO천원을 실제 공사비로 보기 어려워 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 양도한 건물의 신축공사비 OOO원을 실제공사비로 보기어렵다 하여 건물 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제96조 (양도가액)① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② ～④ (생 략) 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② ～⑦ (생략) 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)①～⑥ (생 략)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧·⑨ (생 략) (2)소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제163조 (양도자산의 필요경비)① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호안 생략) 2.～3. (생 략)

② ～⑪ (생 략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

⑬ (생 략) 제176조의2 (추계결정 및 경정)① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② ～⑤ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 관련 등기부등본을 보면, 토지(대, 198㎡)의 경우 2007.3.7. 청구인이 송OOO 외 2명으로부터 매매를 원인으로 소유권 이전을 받은 것으로 되어 있고, 건물의 경우 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 5층 제2종근린생활시설 1층～4층 각 97.69㎡, 5층 90.28㎡, 옥탑 12㎡으로 2008.1.1. 청구인 명의로 소유권보존이 된 것으로 되어 있다.

(2) 2006.12.9. 작성된 송OOO 외 2인과 청구인 간에 체결된 부동산매매계약서를 보면, 토지(대) 198㎡, 건물(철근콘크리트조 슬라브) 415.17㎡를 매매대금 OOO천원으로 하여 계약시 계약금 OOO천원, 2006.1.10. 중도금 OOO천원, 2007.2.28. 잔금 OOO천원을 지불하는 것으로 되어 있다.

(3) 2007.8.30. 청구인과 김OOO 간에 체결된 도급계약서를 보면, OOO 신축 근린상가(5층) 공사를 공사금액 OOO천원으로, 2007.9.15. 착공하여 2007.12.31. 준공하는 것으로 되어 있다(청구인이 심판청구시 제출하고 있는 동일한 도급계약서에는 착공일과 준공일 및 작성일이 공란으로 되어 있다).

(4) 국세통합전산망에 나타난 김OOO의 사업내역 조회 내용을 보면, 1996.10.1.부터 1998.10.1.까지 OOO에서 건설/주택신축판매업을, 1997.10.1.부터 1999.6.1.까지 건설/주택신축판매업을 영위한 것으로 되어 있고, 김OOO의 주민등록표에 따르면, 2011.9.16. 가족관계등록부에 의거 사망말소된 것으로 되어 있다.

(5) 처분청 조사공무원이 작성한 양도소득세 조사보고서를 보면, 필요경비 과다공제 혐의에 대하여 조사를 한 것으로 되어 있고, 그 조사내역에서 양도가액 OOO백만원은 부동산중개계약서 등에 의하여 적정하게 신고한 것으로 되어 있으며, 취득가액 OOO백만원은 멸실전 주택 및 대지를 건물신축을 목적으로 취득한 것으로 부동산중개계약서 및 등기부등본 등에 의하여 취득가액 OOO백만원을 토지취득가액으로 결정하는 것으로 되어 있고, 쟁점건물 신축공사비 OOO천원에 대한 내용에서, 청구인이 쟁점건물 신축공사와 관련하여 제시한 OOO를 확인한 바, 김OOO에게 직접 지급된 금액은 확인되지 아니하고, 김OOO의 자(子) 김OOO, 자부(子婦) 이OOO 등에게 지급된 금액 OOO천원이 확인되며, 김OOO은 2011년도에 사망하여 실제 공사여부를 확인할 수 없고, 김OOO에게 청구인의 공사대금 입금액에 대하여 유선상 확인한 바 김OOO의 신용불량으로 본인계좌를 빌려준 사실이 있으나 쟁점건물 신축공사에 대하여는 아는 바가 없다고 진술하고 있는 등 도급계약서 상 공사비 OOO천원을 실제공사비로 보기 어렵다 하여 쟁점건물 취득가액을 환산취득가액으로 결정하는 것으로 되어 있다.

(6) 한편, 청구인은 쟁점건물의 신축공사대금 OOO천원과 관련하여 시공자인 김OOO에게 OOO천원은 현금으로 직접 지급하였고, 나머지 OOO천원은 김OOO의 자(子) 김OOO, 자부(子婦) 이OOO에게 계좌이체 및 수표 등으로 지급한 것으로, 쟁점건물의 취득가액은 OOO원이 사실이라는 주장을 하면서 2008.2.20.부터 2008.12.31.까지의 OOO 예금거래실적증명서 및 2007.7.1.부터 2008.6.30.까지의 OOO 계좌별거래명세표 내용 중 다음 <표>와 같은 금융자료를 제시하고 있으며,

○○○ 처분청의 금융거래정보조회 결과에 따른 내용을 보면, 2008.2.27. 지급액 OOO천원은 김OOO에게, 2008.3.3. 지급액 OOO천원은 이OOO에게, 2008.3.12. 지급액 OOO천원을 김OOO에게, 2008.3.12. OOO천원을 건축관련으로 지급된 것으로 되어 있으며, 2008.3.6. OOO천원은 수표OOO로 지급되고 이OOO이 이서한 것으로 나타난다.

(7) 살피건대, 청구인이 위 <표>와 같이 OOO천원을 김OOO과 이OOO에게 계좌이체 및 수표를 발행하여 지급하였다는 주장과 관련하여 보면, 김OOO과 김OOO은 부자관계라는 것을 알 수 있고, 이OOO는 김OOO의 배우자인 것을 알 수 있어, 청구인이 제시한 금융자료와 처분청이 조사한 금융자료 조회내용에는 김OOO과 이OOO 등에게 지급된 수표의 거래내용이 나타나고, 청구인이 김OOO과 금융거래를 하여야 할 사유가 구체적으로 나타나지 아니하고 있는 점에서, 비록 청구인의 금융계좌에서 김OOO에게 지급된 거래내용이 나타나지 아니하고 있으나 김OOO이 신용불량자의 상태에 있었던 것으로 비추어 볼 때 김OOO의 자(子) 김OOO을 통하여 금융거래를 하였을 가능성을 배제하기는 어렵고, 쟁점건물이 신축된 사실이 건물등기부등본에 나타나며 그에 따른 대가의 지급이 수반된다는 점에서 김OOO에게 지급되어야 할 공사대금이 김OOO의 자(子) 김OOO과 자부(子婦) 이OOO에게 지급되었다는 청구인의 주장이 일응 타당한 측면이 있다할 것으로, 쟁점건물의 취득가액에 대하여 청구인이 제시하고 있는 금융자료인OOO와 OOO등을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.