공매취득일로부터 증여일 사이에 부동산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있었고 주위환경에 아무런 변화가 없어 가격변동에 영향을 줄만한 특별한 사정이 없어 보임으로 공매취득가액을 증여일 현재의 시가로 보아 산정함이 타당함
공매취득일로부터 증여일 사이에 부동산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있었고 주위환경에 아무런 변화가 없어 가격변동에 영향을 줄만한 특별한 사정이 없어 보임으로 공매취득가액을 증여일 현재의 시가로 보아 산정함이 타당함
OOO세무서장이 2013.10.7. 청구인들에게 한 2011.12.15. 증여분 증여세 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
1. 쟁점토지는 체육용지로서 이전 사업자가 스포츠시설 분양 중 사업부도로 인해 수년간 방치되었다가 금융권 공매로 나온 물건으로, 점유권 및 유치권 등의 권리가 제한되어 있고, 대규모 스포츠 관련 사업자 외에는 응찰할 수가 없어 7차까지 유찰되었으며, 청구외법인이 OOO의 지역적 장점을 고려하고 유치권 등 채무재산도 제한적임을 확인하고 수도권 지역의 체육용지를 적정한 수준에서 낙찰받아 투자한다면 사업계획에 맞출 수 있다고 판단하여 8차 입찰에 참여하여 2011.8.3. 낙찰받은 것이다.
(2) 청구인들은 쟁점주식을 2011.12.15. 손OOO으로부터 증여받고 이를 상증법상 보충적 평가방법에 의한 비상장주식평가를 적용하여 1주당 OOO으로 평가하여 신고하였는바, 이 때 쟁점토지는 공매취득가액인 OOO천원을 적용하여 평가하였으나, 처분청에서 청구인들에 대한 쟁점주식 관련 증여세 세무조사를 하는 과정에서 쟁점토지에 대하여 지방청평가심의위원회에 자문의뢰를 하였으나 “물건의 공매가 7차에 걸쳐 유찰되고 8차에 낙찰된 가격을 시가로 인정하기에는 부적절하다”라는 사유로 반려됨에 따라 쟁점토지를 개별공시지가인 OOO천원으로 평가하였으며, 이에 따라 쟁점주식의 1주당 평가액 OOO원으로 하여 이 건 증여세를 추가로 고지한 것이다.
(3) 상증법 제60조에서 시가에 대한 범위를 정함에 있어서 공매가격을 포함하고 있고 유찰횟수에 대한 언급은 전혀 없으며, 재산평가심의위원회 운영규정 제22조에서 지방청평가심의위원회에서 자문가액을 시가로 인정하는 경우는 ㉠ 평가기준일전 2년 이내(증여일 전 3개월 이내의 기간을 제외)의 기간 중에 매매사례가액이 있는 경우, ㉡ 매매사례가액 결정일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 ㉢ 증여세 결정과정에서 관할세무서에서 평가심의위원회에 자문 신청한 경우의 세가지 조건을 모두 만족해야 하는 것으로 미루어 볼 때, 재산평가심의위원회에 관한 규정은 2년 이내의 부동산 매매사례가액은 특별한 가격변동요인이 없는 한 시가로 인정하는 것으로 보아야 한다.
(4) 쟁점토지는 증여일(2011.12.15.)의 4개월 전(2011.8.3.)에 공매로 취득하였는바, 해당 4개월 사이에 부동산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있었고, 주위환경에 아무런 변화가 없었으므로 가격변동에 영향을 줄만한 특별한 사정이 없었다.
(5) 재산평가심의위원회 관련 사례를 보면 대부분 아래 4가지 순서로 진행된다. ㉠ ‘평가기준일 전 2년～3월 발생 매매사례가액>평가기준일 기준시가’인 경우 ㉡ 납세자는 관련 부동산을 낮은 ‘평가기준일 기준시가’로 평가하여 신고 ㉢ 관할세무서에서 지방청평가심의위원회에 ‘매매사례가액’으로 자문 의뢰 ㉣ 지방청평가심의위원회에서 높은 ‘매매사례가액’으로 시가를 결정 만약, 쟁점토지의 공매가액이 기준시가보다 큰 금액임에도 기준시가로 평가한 가액을 기준으로 신고했다고 가정하면 아마도 위의 순서대로 처리될 것으로 예상된다.
(6) 쟁점토지 평가액은 매매사례가액(공매취득가액)을 적용하여 계산하는 것이 “부동산 매매사례가액은 평가기준일 3월전이라도 시가로 인정”하겠다는 평가심의위원회에 대한 입법취지에도 부합한다. 그렇지 아니하면 기존의 평가심의위원회 관련 판례와 상반되는 새로운 판례가 발생하게 되어 납세자에게 조세의 법적안정성과 예측가능성을 저해하는 요소로 작용할 위험이 있다. 따라서, 쟁점토지의 가액을 기준시가를 적용한 평가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점토지의 공매가액이 결정된 날(2011.8.3.)로부터 쟁점주식의 증여일(2011.12.15.)까지 3개월이 경과되어 상증법 시행령 제49조 제1항의 평가기간 중 거래에 해당하지 아니하여 단서규정에 따라 증여세 조사기간 중인 2013.5.27. OOO지방국세청장에게 “상속․증여재산의 매매 등 사례가액에 대한 시가인정 자문”을 의뢰하였으나, 2013.7.8. “쟁점토지의 공매가 7차에 걸쳐 유찰되고 8차에 낙찰된 가격을 시가로 인정하기에 부적정하다고 판단되므로 이건 자문의뢰를 반려한다”라는 내용으로 회신받았고, 쟁점토지의 공매낙찰가격은 평가심의위원회의 자문을 거친 경우에만 시가로 인정할 수 있는 것이므로 이를 시가로 인정할 수 없는바, 상증법 제61조 제1항 제1호에 따라 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지를 평가한 것은 정당하다.
(2) 쟁점토지는 증여받기 4개월 전에 공매로 취득하였고, 해당 4개월 사이에 쟁점토지의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있었으며, 주위환경에 아무런 변화가 없었으므로 가격변동에 영향을 줄만한 특별한 사정이 없다고 주장하고 있으나, 이는 평가심의위원회의 검토단계에서 고려되어야 하는 사안이고, 가격변동이 없다는 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 재산평가심의위원회의 자문을 거치지 아니한 공매낙찰가액을 시가로 인정할 수는 없는 것이다. 따라서, 쟁점주식을 평가함에 있어 주식발행법인의 자산인 쟁점토지를 증여당시 기준시가로 평가하여 이 건 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
(1) 청구외법인은 1977.7.1. 개업하여 식료품 도․소매업을 영위하는 법인으로 부동산 과다보유법인(자산총액의 80.04%가 부동산)이고, 쟁점주식의 증여자인 손OOO이 대표이사로 근무하며, 청구인이 쟁점주식을 증여받은 후 청구외법인의 2011.1.1.～2011.12.31. 기간 동안의 주식등변동상황명세서상 변동내역은 다음과 같다.
(2) 쟁점토지는 2008.3.14. ㈜OOO이 한국토지개발공사로부터 OOO백만원에 분양받은 체육용지로 2011.6.29. ㈜OOO이 신탁부동산 공매공고를 통해 매각을 진행하였고, 공매공고시 최저입찰가격이 OOO백만원으로 공시지가 OOO백만원보다 고가로 평가되어 있으며, 다음과 같이 7차례에 걸쳐 유찰된 후 8차 공매시 청구외법인이 OOO백만원에 입찰하여 2011.8.3. 동 금액으로 청구외법인이 낙찰받은 후 2011.9.5. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였고, 취득 관련 비용을 포함하여 장부상 OOO백만원으로 계상하였다.
(3) 쟁점토지의 개별공시지가는 다음과 같이 2009년에 하락하였다가 계속 상승하고 있다.
(4) 처분청에서 쟁점주식 평가금액 확인을 위해 증여세 조사를 실시하고 작성한 조사서의 주요 내용은 다음과 같다.
(5) 처분청은 2013.5.27. OOO지방국세청장에게 쟁점토지의 시가에 대한 재산평가심의위원회에 자문 의뢰하였으나, 2013.7.8. 다음과 같은 사유로 반려한 사실이 관련 공문에 나타난다.
(6) 국세청 훈령OOO으로 고시된 재산평가심의위원회 운영 규정 제22조에 규정한 “시가인정 자문 대상”은 다음과 같으며, 평가기간을 벗어난 매매사례가액의 시가 인정여부에 대하여는 납세자가 평가심의위원회의 자문을 직접 신청할 수 없도록 규정하고 있다.
(7) 상증법 제60조에는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 그 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 같은 법 시행령 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 바, 이는 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 보인다. 2006.4.14. 국세청 훈령 제1609호로 개정된 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정제22조에는 ‘평가심의위원회는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다’고만 규정하고 있고, 납세자가 평가심의위원회의 자문을 신청할 수 없어, 평가심의위원회의 자문을 거치지 아니하였다 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가기간 밖의 매매사례가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이다(조심 2009중2755, 2010.6.17. 참고).
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 증여일 전후 3개월 내에 쟁점토지의 매매사례가액이 없고, 평가심의위원회의 자문을 의뢰한 결과, 쟁점토지의 공매취득가액이 7차에 걸쳐 유찰되고 8차에 낙찰된 가격이므로 시가로 인정하기에 부적정하다는 의견이나, 몇 차례 유찰되었던 공매가격을 전부 계속해서 가격변동이 있는 것으로 추정하는 것은 불합리해 보이는 점, 공매가격은 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 것이고 쟁점토지의 공매취득가액이 기준시가보다 낮으나 2008년 전소유자가 쟁점토지를 한국토지개발공사로부터 분양받은 가액도 기준시가가 훨씬 높았던 것으로 나타나는 점, 쟁점토지의 공매취득일로부터 증여일 사이에 부동산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있었고, 주위환경에 아무런 변화가 없어 가격변동에 영향을 줄만한 특별한 사정이 없는 점, 처분청에서도 해당 4개월 사이에 가격변동에 영향을 줄만한 특별한 사정이 없다는 사실을 확인하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 공매취득가액을 매매사례가액으로 인정하여 증여일 현재의 시가로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 증여일 현재 쟁점주식의 시가를 상증법상 보충적 평가방법으로 산정하는 경우 쟁점토지의 가액을 기준시가로 하여 산정한 가액을 쟁점주식의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.