취득가액을 대물변제 받았는지 여부가 불분명한 부분 등을 제외함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.9.29. OOO(대지 28.0㎡ 및 건물 53.36㎡로 다세대주택이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2012.11.15. 과세예고통지를 하자, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 전(前) 소유자 OOO와 체결한 부동산매매계약서상 취득가액인 OOO원으로 하여 2013.4.30. 기한 후 신고를 하였다.
• 다. 처분청은 양도소득세 기한 후 신고의 적정성에 대하여 조사한 결과, 청구인이 쟁점주택을 실제 대물변제로 취득한 것으로 보아 채무변제가액 OOO원을 취득가액으로 하여 2013.12.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 취득계약서상 취득가액은 OOO원이나, 실제 쟁점주택의 취득에 소요된 금액은 ① 청구인이 임차인 OOO에게 OOO를 대신하여 지급한 전세보증금 반환액 OOO원, ③ 청구인이 임차인 OOO에게 OOO를 대신하여 지급한 전세보증금 반환액 OOO원, ④ OOO의 OOO 대출금 대위변제액 OOO원, ⑤ OOO의 OOO 대출금 대위변제액 OOO원, ⑥ 옥탑방 증축의 설계계약서 대금 지급액 OOO원과 건축비용 OOO원 등 합계 OOO원을 취득가액으로 경정하여야 하는바, 처분청이 환산취득가액으로 쟁점주택의 취득가액을 산정하여 이 건 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 처분청이 환산취득가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과하였다고 주장하나, 쟁점주택의 취득은 대물변제로 인한 취득에 해당되므로 청구인이 대위변제한 채무액을 그 취득가액으로 하였는바, 쟁점주택의 취득가액(대물변제액)은 ① 청구인의 전세금 OOO원, ② 1999.8.17. 소유권 이전 당시 쟁점주택에 설정된 OOO OOO(구 OOO) 근저당 채무잔액 OOO원(청구인이 승계함), ③ 청구인이 임차인 OOO에게 OOO를 대신하여 지급한 전세보증금 반환액 OOO원 등 합계 OOO원이다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 실제 취득가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2011.7.25. 법률 제10898호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본(발행일 2002.1.3.)에 의하면, 쟁점주택은 건물 53.36㎡, 대지권비율 73분의 28.0로서, 1999.8.17. 청구인 명의로 소유권이전 등기(원인 매매)된 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서(2013년 10월)에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 양도 후 무신고 하여 과세예고통지서를 발송하자, 쟁점주택의 전 소유자 OOO와 체결한 취득가액 OOO원으로 하는 쌍방합의계약서를 제출하였고, OOO는 2013.3.25.경 청구인의 부탁으로 취득가액 OOO원의 쌍방합의계약서를 작성해 주었다고 진술하였으며, OOO는 청구인의 전세보증금(임대인 OOO) OOO원을 받고 소유권을 이전해 준 것으로 확인되며, 취득계약서상 입회인 OOO에게 유선 확인한바, ‘청구인의 부탁으로 2013년 3월경 청구인과 동행하여 OOO를 만난 후 작성하였고 실제 대금지급은 없었다’고 조사되어 사후 작성된 취득계약서를 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 실제 쟁점주택의 취득에 소요된 금액은 ① 임차인 OOO에게 쟁점주택의 전 소유자 OOO를 대신하여 지급한 전세보증금 반환액 OOO원, ② 청구인의 전세보증금 OOO원, ③ 임차인 OOO에게 쟁점주택의 전 소유자 OOO를 대신하여 지급한 전세보증금 반환액 OOO원, ④ OOO의 OOO 대출금 대위변제액 OOO원, ⑤ OOO의 OOO 대출금 대위변제액 OOO원, ⑥ 옥탑방 증축의 설계계약서 대금 지급액 OOO원과 건축비용 OOO원 등 합계 OOO원이라고 주장하고 있는바, 처분청은 위 청구주장 중 ②, ③, ⑤를 합산한 OOO원만을 쟁점주택의 취득가액(대물변제액)으로 인정하였으므로 나머지 청구주장에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 임차인 OOO에게 전세보증금 반환액 OOO원을 OOO를 대신하여 지급하였다는 청구주장에 대한 증빙으로 관련 전세계약서 및 영수증(4매), OOO의 사실확인서, 임차인 OOO이 제기한 임대차보증금 반환소송 관련자료[소장(1999.4.1.) 및 소 취하서(1999.5.24.)] 등을 제시하였으나, OOO의 사실확인서는 당초 처분청의 세무조사시 작성한 확인서와 상반된 취지의 내용으로 그 신빙성이 없어 보이는 점, 청구인이 쟁점주택을 OOO로부터 임차(1999.6.13.)하면서 당해 임차보증금OOO으로 OOO의 전세보증금을 OOO를 대위하여 변제한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 그대로 받아들이기 어렵다 할 것이다. (나) OOO의 OOO 대출금 대위변제액 OOO원에 대하여 청구인은 아래와 같은 OOO 카드업무팀장 명의의 대위변제 확인서(작성일 2001.5.16.)와 공증증서[2001.5.16. 공증인가 OOO, 약속어음(OOO원정, 지급기일 2002.8.17. 발행인 OOO)에 대하여 소지인(청구인)에게 위 어음금의 지급을 지체할 때에는 즉시 강제집행을 받더라도 이의가 없음을 인낙함]를 제시하였는바, 이는 쟁점주택 취득(1999.8.17.) 이후 OOO의 카드론 대출금에 대하여 연대보증인인 청구인이 대위변제한 것으로서 동 금액이 쟁점주택의 취득가액인지 여부가 불분명하므로 청구주장을 인정하기 어렵다 할 것이다. (다) 쟁점주택의 옥탑방 증축 관련 설계비용 OOO원 및 건축비용 OOO원에 대하여 처분청은 쟁점주택의 증축 관련 설계계약서상 설계비용 OOO원을 기 필요경비로 인정하였으나, 건축비용 OOO원은 관련 지출증빙자료 등을 제시하지 못하므로 처분청이 이를 불인정한 것은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.