청구인이 쟁점상가를 ㅇㅇㅇ백만원에 분양한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2011서1255 / 조심2010서0913

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2003.3.1. OOO에서 부동산매매업을 개시하여 같은 곳 43-3에 근린생활시설(대지 300㎡, 건물 632.76㎡, 이하 “OOO”이라 한다)을 신축하여 판매하고, 2004.3.31. 폐업하였다.
• 나. 청구인은 OOO 내 103호(대지 15.68㎡, 건물 26.28㎡, 이하“쟁점상가”라 한다)를 2004.2.17. 민OOO에게 분양하고, 쟁점상가의 분양가액을 OOO원으로 하여 2004년 귀속 종합소득세를 신고하였다.
• 다. 민OOO은 2011.4.16. 쟁점상가를 매도하고 양도소득세를 신고하면서 취득가액이 OOO원으로 기재된 계약서를 제출하였고, 이를 검토한 OOO세무서장은 청구인이 쟁점상가를 OOO원에 분양한 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였다(OOO원과 OOO원과의 차액 OOO원은 쟁점상가의 분양권을 전매한 김OOO이 프리미엄 명목으로 받았다고 보아 OOO세무서로 과세자료를 통보하였다).
• 라. 처분청은 위 과세자료에 따라 쟁점상가의 실지매매가액 OOO원과 청구인이 신고한 매매가액 OOO원의 차액인 OOO원을 사업소득 수입금액에 가산하여, 2013.7.8. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.5. 이의신청을 거쳐 2013.12.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 검인계약서 금액을 실지 거래가액으로 인정해야하고 실지거래가액을 확정할만한 객관적이고 확실한 증빙에 대해서는 처분청에 입증책임이 있다. 민OOO이 제시하는 매매계약서나 OOO원의 자기앞수표로만은 청구인이 주장하는 사실과 검인계약서 내용을 배척할 수 없고, 결국 처분청의 과세근거가 미약하므로 쟁점상가의 분양가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점상가를 청구인으로부터 취득하여 양도한 민OOO은 자신의 취득가액 OOO원을 입증하기 위한 증빙자료로 아래 <표1>과 같은 쟁점상가와 관련된 매매계약서1, 2, 3, 영수증 6매, 수표사본 3매, 민OOO의 OOO계좌 지급/수납 수표 조회, 김OOO의 명함과 주민등록증 사본, 청구인의 위임장과 인감증명서 사본을 제출하였고, 최초에는 OOO의 중개로 쟁점상가 분양권 소유자인 김OOO과 분양권 매매를 약정한 매매계약서1을 작성하였으나, 이후에는 분양현장 인근 공터에 설치된 콘테이너 박스(분양사무실)에서 매매계약서 2, 3, 검인계약서 및 영수증 등을 작성하였고, 당시 분양사무실에는 김OOO(청구인의 분양 대리인) 외 1인이 있었으며 매매대금은 다음 <표2>, <표3>과 같이 수표를 김OOO에게 지급하고 영수증을 수취하였다고 구체적으로 진술하였다. <표1> 민OOO이 제시한 계약서와 검인계약서 OOO <표2> 매매계약서1 및 대금 지급내역 OOO <표3> 민OOO의 수표 발행 내역 OOO

(2) 청구인은 OOO시청에서 검인된 계약서가 실지 거래에 부합하는 것이고 쟁점상가의 매도가액은 OOO원이라고 주장하나, 검인계약서상의 매매가액의 실지거래가액 추정력 여부는 모든 사실관계를 종합하여 판단할 사항으로 실지거래가액으로 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 경우에는 추정력이 인정되지 않는 것이다(서울고등법원 2011누5546, 조심 2011서1255).

(3) 청구인이 김OOO에게 쟁점상가의 분양업무를 위임한 사실이 위임장과 인감증명서에 의하여 나타나는 점, 김OOO이 검인계약서를 알지 못한다고 응답한 점, 과거 부동산 매매시 양도자는 양도소득세 경감을 목적으로, 취득자는 취득세·등록세 경감을 목적으로 과세시가표준액에 근접하는 가액을 매매가액으로 하여 검인계약서를 법무사 사무실에서 재작성하는 것이 일반적인 관행이었던 점 등으로 미루어, 검인계약서는 당시 취득세 과세표준 OOO원에 근접한 OOO원을 매매가액으로 하여 재작성된 허위계약서로 보는 것이 합리적이고, 쟁점상가의 분양대행업자인 김OOO이 민OOO이 제출한 매매계약서1, 2, 3 및 영수증 일부를 직접 작성하였다고 인정하고 있는 점, 민OOO이 제출한 영수증 3매에 기재된 금액 및 발생일이 민OOO 계좌에서 자기앞수표가 발행된 금액 및 발행일과 일치하여 실지 대금지급이 이루어진 것으로 보이는 점 등으로 미루어, 청구인과 민OOO 간에 발생한 실지매매거래에 부합하는 계약서는 검인계약서가 아닌 매매계약서 1, 2, 3이다.

(4) 위와 같이 민OOO이 제시한 증거자료는 신빙성이 있고 청구인의 대리인 김OOO의 진술 등 모든 사실관계를 종합하여 판단해 볼 때 청구인이 주장하는 검인계약서상의 매매가액은 실지거래가액으로 볼 수 없고 매매계약서3에 기재된 매매가액 OOO원을 실지거래가액으로 보아야 할 것이므로 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 민OOO에게 쟁점상가를 OOO원에 분양한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 매매계약서1OOO에는 매매대금이 OOO원으로 되어 있고 특약에는 “분양권 상태의 매매계약임. 금일 OOO원 지불하고 OOO원은 온라인송금토록한다. 미입금시 계약은 무효로 한다. 토지 및 모든 허가 상태는 이상이 없음. 기타사항은 부동산관례에 준한다”라고 되어 있으며, 매매계약서2OOO에는 매매대금이 OOO원으로 되어 있고, 대금을 계약금 2003.2.12. OOO원, 1회중도금 2003.4.15. OOO원, 2회중도금 2003.6.30. OOO원, 잔금 2003년 8월 OOO원으로 지급하기로 되어 있으며, 또한 매매계약서3(청구인代 OOO, 2003.2.17.)의 매매대금도 OOO원으로 되어 있다.

(2) 청구인이 제시한 검인계약서(청구인→민OOO, 2003.10.24.)에는 분양금액이 OOO원으로 되어 있고, 특약은 없으며 2004.2.17. OOO지방법원 OOO출장소의 검인을 받은 것으로 나타난다.

(3) 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장자가 입증하여야 할 것인바(조심 2010서913, 2010.10.18. 외 다수 같은 뜻), 청구인은 민OOO에게 쟁점상가를 OOO원에 분양하였고 이와 같은 내용의 매매계약서를 검인받았으므로 과세처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점상가를 취득한 민OOO이 제시한 매매계약서, 영수증, 대금지급 관련 증빙, 분양을 대리한 김OOO의 답변내용, 당시 지방세 과세시가표준액OOO 등의 제시된 증빙을 종합하여 보면 청구인이 민OOO에게 쟁점상가를 OOO원에 분양한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.