청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 검인계약서상 가액을 적용하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 2004.6.2. 오빠 손OOO로부터 매매를 원인으로 취득한 충청남도 OOO 임야 24,298㎡(이하 “쟁점임야” 라 한다)를 2012.7.27. 한OOO 외 1인에게 양도하고, 2012.8.10. 양 도가액은 실지거래가액인 OOO원, 취득가액은 환산가액인 OOO원, 필요경비는 개산공제액인 OOO원을 적용하여 양 도소득세를 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고, 취득당시 검인계약서상 가액인 OOO원을 취득가액, 취득세‧등록세 납부액인 OOO원을 필요경비로 적용하여 2013.12.6. 청구인에게 2012 년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 검인계약서가 취득세와 등록세를 납부하기 위하여 지방세 과세시가 표준액에 상당하는 가액으로 작성되는 등 사실과 다른 것으로 인 정되면 동 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 것인바, 청구인은 오빠 손OOO와의 오랜 기간 대차관계 청산을 위해 인근 중개업소에 시가를 문의하여 시가로 대차청산을 한 후 백지의 매매계약서에 인감만 날인한 후 OOO 소재 법무사 OOO에게 교부하였고, 법무사가 거래금액을 기재하여 검인을 받은 후 등기하였으므로 동 검인계약서 가 등기를 위한 것이었다는 특수성을 감안하면 취득세와 등록세 절세를 위해 사실과 다른 금액을 기재하여 검인받았을 소지가 있고, 이는 당시에는 기준시가에 의한 양도소득세 과세가 원칙이었고, 취득세와 등록세도 과세시가표준액 이상으로만 신고하면 받아들여져 취득세와 등록세 회피를 위하여 관행적으로 이중계약서의 작성이 이루어졌었다는 점과 본 건의 경우 과세시가표준액(개별공시지가)보다 0.49% 높은 가액을 검인가액으로 하고 있으므로 허위로 개별공시지가인 과세시가표준액에 상당하는 가액으로 검인받은 것이라고 보는 것이 합리적인 점에 의하여 입증되므로 처분청에서 이에 대한 종합적인 검토 없이 검인계약서상 가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계 약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 점, 즉 실지거래가액이 얼마인지는 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하는바, 처분청이 검인계약서의 내용에 반하는 실지 매매계약서 등 관련자료를 제출할 것을 요구하였으나 청구인은 일체의 객관적인 증빙을 제출하지 않았을 뿐만 아니라 거래정황 등에 대한 소명도 하지 아니하였으므로 검인계약서상 매매대금을 쟁점임야의 취득가액으로 보는 것이 타당하다. 또한, 청구인은 검인계약서상 가액은 대부분 사실과 다른 금액으로 작성되므로 과세관청에서도 과세형평을 고려하여 실무상 대부분 검인계약서상 가액을 실지거래가액으로 인정하지 않고 있다고 주장하나, 이는 청구인의 주장에 불과하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점임야의 환산취득가액을 부인하고, 검인계약서상 가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.(단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조 [양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하 는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환 산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가 액(괄호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ② 법 제114조 제7항에서 "대통 령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항제1호의 매매사례가액 × ---------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호생략)

③ 법 제114조 제7항의 규정에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 조사종결 보고서와 검인 상세조회서 등 심리자료에 의하면, 청구인은 오빠 손OOO로부터 쟁점임야와 충청남도 OOO 임야 21,102㎡(이하 OOO라 한다)를 2004.5.3. 매매를 원인으로 취득하였고, 법무사 OOO이 거래가격을 OOO원으로 하여 2004.6.2. 검인신청을 하였으며, 청구인은 취득세와 등록세로 OOO원을 납부한 것으로 나타난다. (2) 쟁점임야의 양도와 관련한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아 래 <표1>과 같고, 청구인은 오빠와의 대차관계 청산을 위하여 인근 중 개업소에 시가를 문의한 후 계약서 작성없이 시가로 거래하였고, 검인 계약서는 실지 내용과 무관하게 법무사가 취득세와 등록세를 납부하 기 위하여 지방세 과세시가표준액에 상당하는 가액으로 작성된 것이어서 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므 로 환산가액을 적용하여 신고하였다는 주장이고, 처분청은 청구인에게 취득관련 거래증빙 등의 제출을 요청하였으나 제출하지 아니하였고, 금융기관의 문서 보존기간 경과로 금융조사도 불가능하였으므로 검인계약서상 가액을 실지 취득가액으로 보아 경정하였다는 의견이다. OOO

(3) 쟁점임야의 개별공시지가 변경 이력은 아래 <표2>와 같다. OOO (4) 2005.2.28. 공시된 2005년 표준지 공시지가와 관련한 국토교통부 의 보도자료에 의하면, 충청남도의 공시지가 현실화 율은 2004년의 경우 75.55%, 2005년의 경우 90.59%인 것으로 기 재되어 있고, 2012.2.28. 공시된 2012년 표준지 공시지가와 관련한 국토 교통부의 보도자료에 의하면, 충청남도의 2011년 공 시지가 현실화율은 57.26%이고, 2012년에는 2011년 대비 4.23% 상승한 가격을 표준지 공시지가로 산정하여 공시한 것으로 나타난다. (5) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 매매당사자들 이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입 증하여야 하는 것인바(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결, 같은 뜻임), 청구인은 오빠 손OOO와의 대차관계 청산과정에서 쟁점임야와 OOO 임야를 시가로 취득하였다고 주장할 뿐 오랜 시간이 경과하여 보 관하고 있지 않음을 사유로 채권‧채무관계의 존재와 대물변제 및 차액 정산에 관한 증빙을 제출하지 못하고 있고, 검인계약서상 가액이 취득당시 개별공시지가의 약 100.49%에 불과하다거나 실지거래가액의 상승률이 개별공시지가의 상승률보다 현저히 높다는 이유만으로 동 가액이 실제와 다른 가액으로 보기 어려운 점, 개별공시지가의 현실화율을 고려하더라도 청구인이 주장하는 환산가액은 취득당시 실지거래가액 추정액보다 현저히 높은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청에서 검인계약서상 가액을 취득당시 실지거래가액으로 보 아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.