[요지] 양도계약서상 쟁점사업권에 대한 대가를 수령함에 따른 청구인의 의무가 대부분 쟁점토지 소유자로서의 권리에 관한 사항으로 쟁점사업권에 대한 대가의 실질이 쟁점토지의 양도대가로 보이는 점 등에 비추어 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 양도계약서상 쟁점사업권에 대한 대가를 수령함에 따른 청구인의 의무가 대부분 쟁점토지 소유자로서의 권리에 관한 사항으로 쟁점사업권에 대한 대가의 실질이 쟁점토지의 양도대가로 보이는 점 등에 비추어 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 소득세법에서 양도소득세의 대상이 되는 양도란 ‘자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것’을 말하고, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에서 규정한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하거나, 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리를 의미한다고 할 것인바, 소득세법상 양도소득세의 대상인 “부동산을 취득할 수 있는 권리”란 부동산 취득을 직접 대상으로 하는 권리이거나 종국적으로 부동산 취득을 목적으로 하는 권리를 말한다. 따라서, 쟁점사업권은 쟁점토지와는 별개의 권리로서 쟁점토지 지상에 대형할인점을 건축하는 사업을 추진할 수 있는 권리이지, 쟁점토지의 취득을 대상으로 하거나 쟁점토지의 취득을 목적으로 하는 권리가 아니므로 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되지 않는다.
(2) 쟁점사업권은 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권에 해당되지 않는다. (가) 사업용 고정자산이란 조세특례제한법 시행령 제28조 제2항에서 당해 사업에 직접 사용하는 유형자산 및 무형자산을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점토지 및 쟁점사업권의 거래와 관련하여 청구인에게 개인사업 등의 영위와 관련하여 사업용 고정자산이 존재하지 않고, 쟁점토지에서 부동산임대업이나 별도의 사업을 위하여 고정자산으로 사용된 자산이 없다. 따라서 소득세법 제94조 제1항 제4호 가목에 따른 영업권과 함께 양도된 사업용 고정자산이 없다. (나) 쟁점토지와 쟁점사업권의 양도는 별도의 거래이고, 거래시기 또한 다르다.
1. 청구인과 매수인간의 그 동안 거래, 이에 따른 여러 차례의 합의 및 조정조서 등을 보면, 매수인이 2009.5.31.까지 잔금을 지급하지 못하거나 부동산처분신탁등기 이후 1년 이내에 토지거래허가를 얻지 못하는 등 매매계약을 제대로 이행하지 못하는 경우 청구인이 그 동안 받은 매매대금을 반환함으로써 이 건 매매계약은 체결되지 않았던 상태로 원상회복시킴과 아울러, 매수인은 이로 말미암아 청구인이 입었거나 입게 될 손해를 전보하여 주는 차원에서 그 동안 추진하여 오던 개발사업에 관련된 권리를 청구인에게 양도하기로 합의가 이루어졌던바, 매수인은 2009.6.1. 청구인에게 잔금을 모두 지급하기는 하였으나 토지거래계약에 관한 허가 등 개발에 수반되는 제반 절차가 제대로 진행되지 아니함에 따라 분쟁이 일어난 끝에, 2011.11.22. (승계)사업권 양도계약 및 조정에서 청구인이 위 2009.4.7.자 합의에 따라 취득하였던 이 건 개발사업에 관련된 권리를 취득할 수 있는 일종의 기대권을 매수인에게 양도하고, 매수인은 그 대가로 OOO과 그 동안 그와 같은 권리의 실현이 지연되었던 것에 대한 위약금으로 OOO을 지급하기로 조정이 성립되었다. 쟁점토지는 청구인, 곽OOO, 그 외 수인의 공동 소유이며, 이 건 개발사업을 위한 사업부지에는 쟁점토지뿐 아니라 다른 사람들 소유의 여러 토지가 포함되어 있으나, 법원에 의한 조정 및 승계사업권 양도계약서의 당사자는 모두 청구인과 매수인에 한정되어 있고, 위 곽OOO 등에게 아무런 구속력을 갖지 못하는바, 쟁점사업권이 고정자산과 함께 양도되는 영업권이라면 쟁점사업권으로 사업부지 전체에 대한 권리를 취득하거나, 쟁점사업권이 사업부지 전체에 대한 영업권이어야 하는데 사실은 이와 다르다.
2. 청구인은 2008.2.4. 및 2009.11.9. 두 차례에 걸쳐 매수인과 쟁점토지를 OOO에 각 매도하는 매매계약(을 체결하였다. 이후 2009.6.1. 매수인이 쟁점토지의 매매대금을 청구인에게 모두 지급하고, 2012.2.20. 관할 구청장으로부터 토지거래허가를 받게 되자, 청구인은 2012.3.20. 매수인의 명의로 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료하여 주고, 2012.4.30. 쟁점토지의 양도에 대하여 이를 2009년 귀속 양도소득세로 신고하였다. 반면, 청구인과 매수인 간에 쟁점토지의 매매계약 해제 및 개발사업과 관련된 사업권의 양도 등을 둘러싸고 여러 가지 분쟁이 야기된 끝에 청구인과 매수인 간의 토지사용승낙 가처분(OOO011카합666) 및 가처분 이의 사건(OOO011카합1135)에서 2011.11.22.조정이 성립되었고, 매수인과 청구인 간에 2011.11.22. (승계)사업권 양도계약이 체결되어 매수인은 청구인에게 쟁점사업권 양도대금으로 OOO을, 사업권승계 지연위약금으로 OOO을 지급하기로 하였는바, 쟁점사업권의 양도와 관련하여 2012.5.31. 이를 2011년 귀속 기타소득으로 종합소득세를 신고납부하였다. (다) 법원(대법원 1991.6.14. 선고 90다11813 판결)은 “소송의 계속 중 사용자가 근로자에게 일정금액을 지급하되 근로자는 그 나머지 청구를 포기하기로 하는 내용의 소송상 화해가 이루어졌다면 이러한 OOO의 성질은 근로자가 해고무효확인청구를 포기하는 대신 받기로 한 분쟁해결금으로 보아야 하고 비록 그 화해금액을 산정함에 있어 근로자의 임금 등을 기초로 삼았다 하더라도 이를 임금 또는 퇴직금 등으로 볼 수 없고, 조세법규의 엄격한 해석상 이를 소득세법 제25조 제1항 제9호에 따른 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금이라고 보기 어려울 뿐더러 이에 관한 소득세법 시행령제49조 제3항의 규정취지에 비추어 위 화해금은 분쟁해결금으로서 소득세법상 과세대상이 되는 근로소득, 퇴직소득, 기타소득 중의 어느 것에도 해당되지 아니한다”고 판시한바, 청구인은 당시 매수인으로부터 일정 금액을 지급받으면서 매수인에 대한 소송 및 가처분 신청을 하였으므로 이러한 분쟁해결금 성격의 쟁점사업권에 대한 대가가 양도소득세의 과세대상이 되기는 어렵다. 또한, 청구인이 매수인간에 체결한 (승계)사업권 양도계약 및 조정조서에 의하여 매수인에 양도한 것은 2009.4.7.자 합의에 따라 취득하게 된 이 건 개발사업 대상 부동산의 개발사업에 관련된 권리이고, 광의로 보더라도 청구인이 매수인에 대하여 보유하는 1차적, 부분적인 채권적 청구권에 불과한바, 이는 양도소득세의 과세대상이 될 수 없다. 청구인은 사업의 타당성 검토를 위한 컨설팅, 사업권의 획득을 위한 법무비용 등의 투자를 하였는바, 이러한 과정을 통하여 형성된 영업권의 매매는 기타소득에 해당하므로 이를 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2008.2.4. OOO와 OOO 토지 중 2015.8㎡를 매매대금 OOO에 매매하는 계약을 체결하였고, 매수인의 사업부지 중 49㎡가 OOO에 수용됨에 따라 2009.11.9. OOO 토지 중 100㎡(청구인 지분 9분의 2)를 추가로 매매하기로 매수인과 합의서를 체결하였으며, 위 토지가 분할된 이후인 2012년 3월 전체 매매대금을 OOO(추가 매매대금 OOO 포함)으로 하는 부동산매매 수정계약서를 체결하였다. (나) 청구인이 2008.11.29. 및 2009.4.7. 매수인과 작성한 합의서 등에 의하면 부동산매매계약의 잔금기일이 도래하였으나 사업부지에 대한 건축 인허가 및 토지거래허가의 지연으로 잔금 지급기한을 2009.5.31.까지로 연장하고, 이때까지 토지거래허가를 득하지 못할 경우 잔금 지급과 동시에 매매대상 토지를 신탁회사로 부동산처분신탁등기하며, 잔금지급 및 부동산처분신탁이 이루어진 이후 매수인의 사정으로 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기를 경료하지 못하는 경우에도 매수인은 위 금액의 반환을 청구하지 못하는 것으로 약정하였다. 또한, 매수인이 2009.5.31.까지 잔금을 지급하지 못하는 경우에는 2010.5.31. 이후, 부동산처분신탁등기 이후 1년 이내 토지거래허가를 득하지 못하는 경우에는 1년 이후에 기존에 처분신탁된 토지 및 건물(사업부지내 타인 소유 부동산)에 대하여 청구인은 매수인으로부터 계약을 승계할 수 있고, 이 경우 청구인은 매수인으로부터 받은 매매대금 전액을 반환하는 것으로 하였다. (다) OOO지방법원의 조정조서(2011카합666 및 2011카합1135)상 매수인의 신청이유를 보면 청구인은 쟁점토지의 매도 이후 매수인이 무허가 건물 명도를 완료하여 개발의 가능성이 높아져 토지가격이 상승하고 청구인이 다른 부동산 개발업체로부터 더 높은 가격의 매수 제안을 계속 받자 쟁점토지의 매매금액에 대하여 불만을 가지게 되었고, 이에 청구인이 사업부지 전체를 매수하여 직접 개발하거나 설사 직접 개발을 하지 않더라도 매수인로부터 추가의 금원을 얻어 내기 위한 방안을 강구하였으며, 그 결과 개발행위허가 신청절차에의 협력 의무의 이행 거절을 볼모로 사업부지 전체에 대한 승계권 조항을 추가할 것을 요구하였는바, 청구인의 토지사용승낙 철회로 인하여 개발행위허가 신청이 불허될 경우 매수인은 이미 지출된 사업비 약 OOO 및 금융비용 약 OOO 등 OOO의 손실이 발생하므로 2009.4.7. 합의서를 작성할 수밖에 없었고, 청구인이 2011.1.7. 토지사용승낙을 철회한 것은 거액의 합의금 내지 사업권 및 사업부지에 대한 권리를 헐값에 취득하고자 함이라고 기재되어 있다. (라) OOO지방법원의 조정조서(2011카합666 및 2011카합1135)에 의하면 OOO지방법원은 2011.11.22. 청구인이 쟁점사업권을 매수인에게 양도하고, 매수인은 청구인에게 위 양도 등 명목으로 OOO을 지급하되, 그 중 OOO은 쟁점사업권 양도대금으로, 나머지 OOO은 사업권 승계 지연 위약금으로 지급하라고 조정하였다. (마) 청구인이 2011.11.22. 매수인과 작성한 (승계)사업권 양도 계약서에 의하면 매수인이 쟁점토지의 신탁등기일(2009.6.1.)부터 1년이 경과하도록 토지거래허가를 득하지 못하여 청구인이 2010.6.22. 매수인과의 합의서에 따라 사업권을 승계하겠다는 의사를 표시하였고, 청구인은 일체의 (승계)사업권 및 권한을 OOO(사업권 양도대금 OOO 및 사업권 승계 지연 위약금 OOO)에 매수인에게 양도하는 계약을 체결하였으며, 위 계약서상 제6조와 제8조의 내용은 아래와 같다. 제6조(양도인의 의무)
(1) 개발행위허가 관련
• STS가 제공하는 양식의 토지사용승낙서
• 지상권자로서의 토지사용승낙서
• 지상권자로서의 기부채납확약서
(2) 건축허가 관련
• 인허가 관청이 요구하는 양식의 토지사용승낙서
• 지상권자로서의 토지사용승낙서
(3) 토지분할 관련
• 인허가 관청/등기관서가 용구하는 양식의 토지분할동의서 및/또는 토지분할신청서
• 611, 728-3의 토지분할과 관련하여 지상권자로서의 토지분할동의서 및/또는 토지분할신청서
(4) 토지거래허가 관련
• 본 건 개발사업토지 부분의 분할지번(가칭 산69-3번지) 공유자로서의 토지거래허가 신청서
• 토지매매계약서(산69-3번지 공유지분)
(5) 기타 양수인이 본 사업을 수행함에 있어 인허가상 요구되는 서류 제8조(본 계약의 효과)본 계약의 이행으로 추가합의서(2009.4.7. 체결) 제5항의 효력이 소멸되고, 양도인과 양수인 사이에 2008.2.4. 체결된 매매계약(그 이후에 일부 변경된 내용을 포함한다)이 유효함을 확인한다. (바) 청구인은 2012.2.20. OOO으로부터 쟁점토지에 대한 토지거래계약허가 신청에 따른 허가증을 교부받았다. (사) 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지는 2012.3.20. 신탁계약 해지일인 2012.3.15. 매매를 원인으로 매수인에게 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다. (아) 청구인의 양도소득세 및 종합소득세 신고서에 의하면 청구인은 2012.4.30. 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 2012.5.31. 쟁점사업권 등의 양도에 대하여 이를 기타소득으로 보아 총수입금액을 OOO, 필요경비를 OOO으로 하여 종합소득세를 신고하였다. (자) 청구인은 쟁점사업권과 관련하여 변호사 비용 및 컨설팅 비용을 지출하였다고 주장하면서 아래와 같이 관련 증빙을 제출하였다.
1. 컨설팅 비용
2. 변호사 비용
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 영업권이 사업용 고정자산과 함께 양도되었는지 별도로 양도되었는지 여부는 그 양도시기나 최종적인 매수인이 누구인지 여부는 물론, 그 양도계약이 체결된 경위와 매매대상 물건의 범위 및 대가 지급방법 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것인바, 소득세법 제94조 제1항 제4호 가목에서 사업용 고정자산은 같은 항 제1호 및 제2호의 자산을 말한다고 규정하고 있으므로 여기서 사업용 고정자산에는 양도소득 과세대상에 해당하는 쟁점토지가 포함된다고 보이는 점, 쟁점토지에 대한 매매대금과 쟁점사업권에 대한 대가가 지급시기에 차이가 있다고 하더라도, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약허가구역 안에 있는 토지의 경우 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전까지 그 효력이 발생하지 아니하고, 매수인이 청구인에게 쟁점사업권에 대한 대가를 지급하게 된 경위가 쟁점토지에 대한 토지거래계약허가를 약정한 기한 내에 득하지 못한 것에 기인하는 점, 청구인이 지출한 변호사 비용 및 컨설팅 비용 등은 쟁점토지 매수인과의 법적분쟁에 대한 대응 및 자문, 매수인과의 협상전략, 부지의 개발타당성 검토 등에 관한 것으로 청구인이 대형할인점 신축사업의 주체로서 관련 사업을 개시한 바가 없는 점, 쟁점사업권의 양도계약서상 쟁점사업권에 대한 대가를 수령함에 따른 청구인의 의무가 대부분 쟁점토지 소유자로서의 권리에 관한 사항이고, 쟁점사업권 양도계약의 효력이 2009.4.7. 작성한 합의서 제5항의 효력이 소멸되고 기체결한 쟁점토지에 대한 매매계약의 유효함을 확인하는 것인바, 쟁점사업권에 대한 대가의 실질이 쟁점토지의 양도대가와 크게 다르지 않다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점사업권의 양도로 발생한 소득을 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률
(1) 소득세법 제21조(기타소득)① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
7. 광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품 제88조(양도의 정의)① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조(양도소득의 범위)① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 "주식등"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항 제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다. 제105조(양도소득과세표준 예정신고)① 제94조 제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월.다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.
(2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조(허가구역의 지정)① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제118조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다.
1. 허가구역이 둘 이상의 시·군(광역시의 관할 구역에 있는 군을 포함한다) 또는 구의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정
2. 허가구역이 동일한 시·군 또는 구 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정 제118조(토지거래계약에 관한 허가)① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.