실지취득가액이 아니라는 입증자료의 제시가 없는바, 그 가액을 실지 취득가액으로 보는 것이 타당하고, 감정평가액 및 양도 당시 건물의 기준시가 등을 고려할 때, 매매계약서상 금액을 실제 양도가액으로 보는 것이 합리적임
실지취득가액이 아니라는 입증자료의 제시가 없는바, 그 가액을 실지 취득가액으로 보는 것이 타당하고, 감정평가액 및 양도 당시 건물의 기준시가 등을 고려할 때, 매매계약서상 금액을 실제 양도가액으로 보는 것이 합리적임
OOO세무서장이 2013.11.6. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 토지 2,941㎡ 및 같은 리 834-2 도로 99㎡의 양도가액을 OOO천만원으로, 위 토지 지상건물 988.5㎡의 양도가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) (주위적 청구) 처분청이 OOO시장으로부터 제출받은 민간건설공사 표준도급계약서, 공사감리표준계약서, 설계계약서 등은 진성계약서가 아니고, 이OOO(쟁점건물의 토지에 대한 관리를 맡았던 현지인)이 임의로 작성하여 청구인의 막도장으로 날인한 허위의 계약서임에도 처분청은 실질과세원칙에도 불구하고 이를 사실로 오인하거나, 추정 또는 사실로 간주함으로써 위법한 처분을 하였으므로, 쟁점건물의 취득가액을 환산한 취득가액(소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호, 제2항 제2호)으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
(2) (예비적 청구) 청구인과 매수법인이 직접 작성하고 인감도장으로 날인한 쟁점부동산에 대한 매매계약서는 실제 금융거래가 확인되고 매수법인의 장부상, 건물계정에 OOO천원, 토지계정에 OOO천원으로 기장되어 있으며, 청구인은 쟁점건물에 대한 세금계산서를 공급가액 OOO천원OOO으로 발행하여 부가가치세를 신고하였고, 또한 매수법인이 쟁점부동산에 근저당을 설정하고 매수하면서 은행차입을 위하여 공인기관인 OOO에서 쟁점건물의 가액을 OOO천원으로 평가하였으며, 양도일 현재 국세청 건물기준시가 평가액도 OOO천원으로 나타나, 매매계약서상 쟁점건물의 가액과 유사하므로 쟁점건물의 양도가액을 OOO억원으로 결정함으로써 소득세법 제96조 제1항 에 의한 양도가액의 실지거래가액 및 국세기본법 제14조 제2항 에 의한 실질과세원칙에 위배되지 않는다. 또한, 쟁점건물의 취득일 2012.9.21.과 양도일 2013.1.9.의 국세청 건물기준시가가 OOO천원으로 동일한 금액인바, 부동산이 급등할 특별한 사정이 없다면 쟁점건물이 취득일부터 양도일까지 3개월 사이의 취득가액과 양도가액은 비슷한 금액으로 평가됨이 정상적이고 합당할 것이며, 처분청과 같이 양도가액을 OOO 평가 및 당사자간의 계약과, 기장내용을 부인하고 기준시가에 비례해 안분계산한다면 쟁점건물의 가액이 3개월 사이에 100%이상 상승하는 기현상이 발생하게 된다.
(1) (주위적 청구) 청구인은 2012.9.20. 신축, 2013.1.9. 양도한 쟁점건물을 취득가액 불분명으로 환산취득가액으로 신고하였으나, 청구인이 건물 취득세 신고시 관할 지자체인 OOO시장에게 제출한 서류(신축 건축물의 설계계약서, 건축물의 공사감리 표준계약서, 공사업체가 발행 한 세금계산서, 민간건설공사 표준도급계약서, 공사원가내역서) 조회와 조사기간 동안 청구인이 추가로 제출한 건축, 토목, 설계비용, 개발 부담금 등의 내역을 통해 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되며, 청구인이 쟁점건물 신축시 교부받은 건물신축공사비에 대해 부가가치세를 환급받은 사실이 있는 점, 또한 쟁점건물을 신축하여 양도할 때 까지의 기간이 불과 3∼4개월 밖에 되지 않았다는 점으로 비추어 보아 쟁점건물의 실제 취득가액이 불분명하다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 청구인이 양도소득세 부담을 완화하기 위한 목적으로 부당하게 환산취득가액으로 신고한 것으로 판단되고 확인된 실지취득가액으로 경정한 것은 정당하다.
(2) (예비적 청구) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 신고하였고, 조사시에도 토지, 건물 양도가액 불분명으로 안분하여 결정하였으며, 청구인은 쟁점건물의 단기양도(50%)로 인해 양도소득세가 부담이 높아지자, 실제 계약서에 건물과 토지가 분리 기재되어 있는 점 등을 들어 쟁점건물의 양도가액을 OOO원이라고 주장하나, 쟁점건물의 취득가액이 OOO원(건물, 토지 전체 취득가액의 93%)이나 되고, 쟁점건물을 신축할 때 허가, 부대비용, 시간 등이 많이 소모되어 건물을 완공하였을 경우 부동산 가치는 토지와 건물이 같이 증가함에도 건물 양도가액을 취득가액에 가까운 OOO원(건물, 토지 전체 양도가액의 37%)으로 한다는 것은 오로지 계약서에 기재된 금액은 당사자들이 세부담을 줄이기 위한 임의적인 금액이라 판단된다. 또한, 청구인이 제출한 쟁점건물의 감정가액은 청구인이 아니라 매수법인이 은행차입을 위한 평가이고 2개의 감정평가 법인의 평균액이 아니기 때문에 감정가액 적용을 할 수 없으며, 건물분에 대해 세금계산서 발행을 했다고 하여도 계약서상의 금액은 임의로 계산된 금액일 뿐이므로 처분청이 기준시가로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
① (주위적 청구) 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 쟁점부동산의 양도가액을 매매계약서상 구분기재된 가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액이 비교된다.
(2) 우선, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 심리자료에 의하면, 청구인은 OOO 토지를 증여받은 후 현지인 이OOO에게 토지 관리를 맡기면서 친분 및 신뢰관계를 쌓아 왔으며, 쟁점건물을 신축하기까지 소요된 측량, 분할, 도로개설, 옹벽쌓기공사, 배수관공사, 설계비, 건설비등 소요경비를 이OOO의 요청시마다 친구 및 친척 등을 통하여 조달한 금액을 수시로 송금 및 직접 전달하였으나, 자금 지급에 대한 영수증이나 장부 등의 기록을 하지 않아 쟁점건물의 신축비용이 얼마의 자금이 실제로 소요되었는지 알지 못하였던 것으로 나타난다. (나) 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점건물에 대해 환산취득가액을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점건물에 대해 취득세 과세표준신고서(신축 건축물의 설계계약서, 건축물의 공사감리 표준계약서, 공사업체가 발행한 세금계산서, 민간건설공사 표준도급계약서, 공사원가내역서 포함)를 제출하면서 기재한 금액이 실지취득가액이 아니라는 입증자료를 제시하지 못하면서, 단지 처분청이 확인한 가액이 부당하다고 주장만 하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 실제 취득가액을 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 매수법인의 장부에 의하면, 쟁점건물이 OOO원으로, 쟁점토지가 OOO천만원으로 기재되어 있고, 이는 쟁점부동산의 매매계약서에 구분기재된 금액과 동일한 것으로 나타나며, 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정평가 내용은 다음 <표2>와 같다. (나) 살피건대, 쟁점부동산에 대한 감정평가서 및 매수법인의 장부에 쟁점건물이 OOO으로, 쟁점토지가 OOO천만원으로 기재되어 있고, 쟁점건물에 대한 세금계산서도 OOO원으로 발행되었으며, 쟁점부동산의 총양도금액이 OOO천만원이라는 것에 대해 처분청과 청구인간 다툼이 없음에 비추어, 쟁점부동산의 매매계약서에 구분기재된 가액이 실지 양도가액이 아니라는 처분청 의견을 받아들이기 어려워 보이는 점, 감정가액 비율로 총양도가액을 안분계산하면, 구분기재된 가액과 유사하게 나타나는 점 등을 감안할 때 청구주장이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 매매계약서상 구분기재된 가액으로 적용하지 아니하고, 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.