쟁점부동산은 공부상 근린생활시설로 용도 변경하였으나, 사실상 주택으로 사용된 것으로 보이는 점, 상시 주택으로 이용가능한 상태의 건축물인 점 등을 종합할 때, 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음
쟁점부동산은 공부상 근린생활시설로 용도 변경하였으나, 사실상 주택으로 사용된 것으로 보이는 점, 상시 주택으로 이용가능한 상태의 건축물인 점 등을 종합할 때, 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점주택의 잔금청산일(2013.2.20.) 이전인 2012.6.21. 쟁점부동산을 주택에서 제2종근린생활시설로 용도 변경하였고, 그 후 인근 공인중개사사무실에 사무실로 임대의뢰를 하였으며, 2012.9.4.에는 쟁점부동산을 OOO에게 사무실로 임대하기로 계약을 체결하였고, 2013.9.5. 쟁점부동산을 임차인에게 인도하였다. 증빙자료로 제출된 사무실임대차계약서에 첨부된 중개대상물 확인설명서, 쟁점부동산이 속한 건물의 건축물대장상의 용도 및 실제용도가 사무실로 기재되어 있고, 사무실임대차계약 당시 이를 직접 확인한 중개업자 OOO의 확인서에서도 쟁점부동산이 사무실이었음이 확인된다. 중개업자 OOO 등의 확인서에 의하면, OOO 등은 2012년 6월경부터 쟁점부동산에 대한 사무실임대차계약을 위한 중개의뢰를 받은 사실이 있고, 2013년 5월 이후에도 쟁점부동산에 대한 중개의뢰를 받은 사실이 있음을 확인하고 있다. 2013.12.31. 체결된 상가임대차계약서에도 쟁점부동산이 사무실 용도로 임대보증금 OOO원, 임대차기간 2014.1.30.～2015.1.30.로 하여 임대차계약이 체결된 사실이 확인된다.
(2) 위와 같이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점부동산의 구조와 상관없이 실제용도가 사무실로 용도변경이 되었고, 지금 체결된 계약으로도 쟁점부동산은 향후 1년간 계속하여 사무실로 사용될 것이다. 따라서 쟁점주택은 양도 당시 1세대1주택인 상태에서 양도된 것이므로 OOO원 초과분에 대해 양도소득세를 신고․납부한 청구인의 신고내용이 정당하다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 양도하기 전 보유하던 2개의 부동산을 다음과 같이 각각 주택과 근린생활시설로 용도변경한 후, 2013.2.18. 쟁점주택을 양도하고, 쟁점주택 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 고가주택으로 양도소득세 신고를 하였다. 청구인은 쟁점부동산의 용도를 2012.6.21. 주택에서 근린시설로 변경하였고, 사무실로 임대해 준 사실이 있으며, 추후로도 사무실로 계속 임대할 것이므로 주택에 해당하지 않는다고 주장하고 있으나, 조사일 현재 쟁점부동산의 구조가 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 화장실 1개를 갖추고 있어 실제 구조가 전형적인 주택의 구조로, 언제든지 주택으로 전용이 가능한 것으로 확인되는바, 공부와 관계없이 실제 주택에 해당하고, 청구인은 2012.9.5.～2013.9.5.까지 쟁점부동산을 사무실로 임대하였다고 주장하나, 계약서상 임차인인 OOO는 쟁점부동산 소재지에 사업자등록을 한 사실이 없는 등 사업을 한 사실이 없고, 전기요금 통지서상 전기가 주택용 전력으로 계속 사용되었으며, 조사 당시 청구인의 남편인 OOO은 임차인 OOO가 쟁점부동산을 임차하여 이른바 OOO으로 사용하였고, 임차료 및 제세공과금을 납부하지 않아 임대차관계를 종료하는데 애를 먹었다고 진술하는 등 쟁점부동산을 사무실로 사용한 사실이 없었던 것으로 조사되었다.
(2) 따라서 쟁점부동산을 주택으로 판단하여 쟁점주택의 양도에 대해 1세대2주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (3) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에 서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으 로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
(1) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 쟁점주택은 청구인이 1989.5.16. 청구인이 매매를 원인으로 소유권을 취득하여 2012.12.14. OOO에게 매매를 원인으로 소유권을 이전한 사실이 나타난다.
(2) 쟁점주택의 일반건축물 대장에는 쟁점주택의 현황으로 지하1층 주택 26.48㎡, 지상1층 단독주택 135.7㎡, 지상2층 주택 87.9㎡, 지상1층 차고 19.47㎡로 되어 있고, 변동사항란에는 지상1층이 2012.12.24. 제2종근린생활시설(일반음식점) 135.7㎡에서 단독주택 135.7㎡로 변경된 사실이 확인된다.
(3) 쟁점부동산이 속한 건물의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점부동산이 속한 건물은 발급일 현재 지하1층 소매점(117.72㎡), 지상1층 소매점(127.32㎡), 지상2층 사무실(153.24㎡), 지상3층 사무실(130.74㎡), 지상4층 사무소(70.54㎡) 등으로 이루어진 건물로, 청구인과 OOO이 1998.9.17. 소유권 보존으로 취득하여 현재 공동으로 소유하고 있는 것으로 확인되고, 변동사항란에는 2012.6.21. 지상4층 주택 70.54㎡가 제2종근린생활시설(사무소) 70.54㎡로 용도변경된 사실이 확인된다.
(4) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 임대차계약서에는 청구인과 OOO은 2012.9.4. OOO와 쟁점부동산에 대해 임대차기간 2012.9.5.부터 2013.9.5.까지(12개월), 보증금 OOO원의 임대차계약을 체결한 사실이 나타난다. 동 임대차계약서에 첨부된 중개대상물 확인설명서의 쟁점부동산의 건축물대장상의 용도 및 실제용도가 사무실로 기재되어 있고, 중개업자 OOO의 서명이 날인되어 있다. 청구인은 이 임대차계약서 이외에도 OOO과 청구인이 2013.12.31. OOO와 쟁점부동산에 대해 사무실 용도로 임대차계약(보증금 OOO원, 임대차기간 2014.1.30.부터 2015.1.30.까지 12개월)을 체결한 임대차계약서 사본을 제출하였다.
(5) 청구인은 쟁점부동산 인근에서 OOO을 운용하는 OOO과 OOO가 OOO과 청구인으로부터 쟁점부동산을 2012년 6월경부터 2012년 9월경까지 근린생활시설로의 임대요청을 받았고, 2013년 5월경에도 다시 임대요청을 받았으나, 현재 쟁점부동산이 경기부진으로 공실상태라는 취지의 OOO의 확인서를 제출하였다.
(6) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 처분청은 청구인이 2012.6.21. 쟁점부동산을 주택에서 근린생활시설로 용도변경하였으나 쟁점부동산의 실제 구조가 방 3개, 거실 1개, 화장실 1개를 갖추고 있어 언제든지 주택으로 사용가능한 구조이고, 근린생활시설로 임대한 사실도 없으며, 전기 및 도시가스도 가정용으로 사용된 것으로 확인되어 공부상 용도만 근린생활시설로 변경된 것일 뿐, 구조, 형태 및 사실상의 용도 등을 주택으로 조사하였고, 이에 따라 청구인이 쟁점주택을 양도한 당시 1세대2주택에 해당하는 것으로 판단한 사실이 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 쟁점주택 양도일 이전에 주택에서 근린생활시설(사무실)로 용도변경하여 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점주택의 양도 당시 1세대1주택에 해당한다고 주장하나, 주택이란 공부상용도나 건축 및 용도변경허가 또는 등기유무에 관계없이 주택으로 사용하지 않다하더라도 사실상 주택용도에 적합하고 언제든지 주택으로 이용가능한 상태인 건축물을 말하는 것인바OOO 처분청이 제출한 쟁점부동산의 사진자료 등을 보면 쟁점주택 양도 당시에도 쟁점부동산이 전형적인 주택의 구조를 가지고 있었던 것으로 보이고, 쟁점부동산을 임차한 OOO가 쟁점부동산에 대해 사업자등록을 하지 아니한 채 이른바 OOO로 사용한 것으로 조사되어 쟁점부동산이 주택 이외의 다른 용도로 사용되었다고 보기 어려운 점 등을 감안하면, 쟁점주택 양도 당시에 쟁점부동산이 주택에 해당하는 것으로 판단하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.