쟁점공사비를 양도소득세 필요경비로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.5.18. 서울특별시 OOO 대지 123.6㎡와 동소 건물(사무실, 점포 및 주택) 264.45㎡(이하 토지 및 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 강제경매로 인한 매각을 원인으로 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 무신고하였는바, 처분청은 2013.8.19. 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 환산가액으로 산정하고 개산공제액을 필요경비에 산입하여 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.1. 이의신청을 거쳐 2014.1.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산에서 병원을 운영하기 위해서 1985.11.21. 건물을 인수한 후, 1986년 건물 노후로 대대적인 리모델링공사를 하여 OOO원을 지출한 바 있고(1차 공사), 2003년 경 서울특별시 OOO에 의거, 지하층 및 1층을 제1종 근린생활시설(의원)로, 2층 및 3층을 제2종 근린생활시설(사무실)로 변경하는 공사를 OOO원에 한 사실이 있다(2차 공사). 2008.12.31.에는 충청남도 천안시 소재 주식회사 OOO에 다시 리모델링 공사(3차 공사)를 OOO원에 의뢰하였는바, 청구인이 OOO원을 선지급하고 OOO원을 미지급하자 주식회사 OOO에서 청구인을 상대로 공사대금 청구소송을 제기하였는바, 당시 청구인과 임차인 곽OOO 사이에 청구인이 받을 임대보증금 OOO원을 청구인이 포기하고 임차인 곽OOO이 공사비 미수금 OOO원을 지급하기로 하고, 나머지 OOO원은 청구인이 지급하는 것으로 판결이 선고(대전지방법원 천안지원 2011.5.26. 선고 2010가단21692 판결)되어 공사대금을 전액 지급하였다. 즉, 임차인 곽OOO이 주식회사 OOO에 지급한 OOO원은 청구인이 곽OOO에게 받을 돈이므로 청구인이 지급한 것과 같은 것이다. 이와 같이, 청구인이 1985년 쟁점부동산 인수 이후 병원으로 운영하면서 3회에 걸쳐 OOO원(1차 공사 OOO원, 2차 공사 OOO원, 3차 공사 OOO원, 이하 “쟁점공사비”라 한다)을 지출한바, 동 비용은 필요경비로서 양도가액에서 공제하여야 한다. 이에 청구인은 이의신청을 한 결과, 청구인이 주장한 개보수 비용 OOO원(쟁점공사비 및 주식회사 OOO의 공사대금 청구소송 관련 변호사 보수비 OOO원) 중 OOO원이 법원의 판결서(대전지방법원 천안지원 2011.5.26. 선고 2010가단21692 판결) 및 금융증빙 등 객관적인 서류에 의하여 확인되고, 쟁점부동산의 일반건축물대장(갑) 변동내역을 미루어보아 청구인이 주장하는 공사사실이 있는 것으로 확인되므로 쟁점부동산의 실지거래가액 및 필요경비를 재조사한 후, 그 결과에 따라 이 건 처분의 과세표준과 세액을 경정하도록 결정되었으나, 처분청은 2013.12.13. 별다른 조사를 거치지 아니하고 막연히 이의신청 결정에 의해 쟁점부동산의 취득가액 및 필요경비를 재조사한 결과, 청구인에게 관련 매매계약서 및 대금 증빙을 요구하였으나 청구인이 제시하지 못한바, 당초 처분은 정당하므로 조사를 종결한다는 세무조사결과를 통지한 것이다. 따라서 당초 처분은 정당성을 유지할 수 없을 정도로 위법한 처분이라 할 것이므로, 새로운 경정처분이 이루어져야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도차익 계산시 필요경비로서 수선비 등 실제 지출금액을 공제받기 위해서는소득세법제97조 제2항 제1호에 따라 취득가액을 실지거래가액으로 결정하여야 하는바, 청구인은 이 건 조사시 취득가액에 대한 증빙을 제시하지 못하여(취득계약서 및 금융증빙) 당초 취득가 액을 환산가액으로 결정하였는바, 환산가액으로 취득가액을 결정할 시 소득세법제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항에 따라 필요경비를 개산공제(기준시가의 3%)하도록 되어 있는바, 같은 규정에 의하여 필요경비를 공제하고 과세한 당초 처분은 정당하다. 청구인이 제출한 필요경비에 대한 증빙도 청구인이 운영하던 병원 의 직원이었던 주OOO의 진술서 이외에 객관적 증빙서류가 없어 실제 지출된 금액을 확인할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점공사비를 필요경비로서 양도가액에서 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령: <별지>기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 및 청구인이 제출한 서울서부지방법원의 배당표(2009타경20907, 2010타경381 부동산강제경매 사건), 이의신청 결정서(이의 용산 2013-0045호, 2013.11.14.)에 나타나는 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도 내역 OOO

(2) 결의서에 따르면 처분청은 양도차익을 다음 <표2>와 같이 결정한 것으로 나타난다. <표2> 처분청의 양도차익 결정내역 OOO

(3) 청구인은 이의신청 심리시 쟁점부동산의 실지취득가액 및 취득세․등록세 비용이 OOO원이라고 주장하면서 이에 대한 증빙서류로 이OOO외 2인에게 제기한 소장(서울중앙지방법원 2013가합79523 매매대금등확인 사건)을 제출하였는바, 동 소장에는 청구인이 1985.11.21. 체결한 쟁점부동산 매매계약의 매매대금이 OOO원임을 확인하는 청구취지의 소송을 제기한 것으로 나타나나, 대법원 “나의 사건검색” 결과에 따르면 서울중앙지방법원은 2014.4.11. 동 소송(서울중앙지방법원 2013가합79523 매매대금등확인 사건)에 대하여 각하판결을 한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 주OOO의 공증받은 진술서(2013.1.28.)를 제출한바, 주OOO은 청구인이 1985년 쟁점부동산을 매입하여 병원을 개업․운영할 당시에 병원 총괄관리책임자로 2004년경까지 근무하였던 사실이 있는 자로서, 1986년 OOO원을 청구인으로부터 영수하여 리모델링 공사를 하였고, 2003년 OOO원을 청구인으로부터 수령하여 쟁점부동산의 지하층 및 1층을 제1종 근린생활시설(의원)으로, 2층 및 3층을 제2종 근린생활시설(사무실)로 변경하는 공사를 인테리어업체에 하도급을 주어 공사를 마무리하였음을 확인하며, 위 공사를 하였던 하청업체는 폐업하여 찾을 수 없다고 진술한 것으로 나타난다. 또한 청구인은 이의신청 심리시 주OOO의 공사대금 수령 영수증(2013.5.30.) 2매를 제출한 것으로 나타나는바, 처분청이 제출한 동 영수증에는 주OOO이 청구인으로부터 공사대금 1986년분 OOO원, 2003년분 OOO원을 수령하여 공사업체에 주었다고 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 제출한 대전지방법원 천안지원 판결서(2011.5.26. 선고 2010가단21692 공사대금 사건) 이유부분의 기초사실에는 주식회사 OOO은 2008.12.31. 청구인으로부터 서울특별시 OOO 지상에 있는 병원건물 리모델링공사를 OOO원에 도급받아 이를 완성하였는데, 청구인은 위 공사대금 중 OOO원을 지급하지 아니한 것으로 나타나고, 청구인은 2008년 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사와 관련하여 이의신청 심리시 통장거래내역을 제출한 것으로 나타나는바, 처분청은 통장거래내역으로 주OOO의 통장(OOO, 1002-839 -)사본을 제출하였는바, 위 통장사본에는 2011.6.20.과 2011.7.20. 주식회사 OOO의 대표이사 권OOO에게 각각 OOO원이 송금된 것으로 나타난다.

(6) 이의신청 결정서(이의 용산 2013-0045호, 2013.11.14.)에는 쟁점 부동산의 일반건축물대장 내역이 나타나는바, 이는 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산의 일반건축물대장 내역 변동일자 변동내용 및 원인 2003.11.13.

○ 건축58550-10786(2003.11.11.)호에 의거, 지하층 주택․점포․사무실 10.28㎡, 1층 주택․점포․사무실 82.64㎡를 제1종근린생활시설(의원)로 변경 및 2층 주택․점포․사무실 82.64㎡, 3층 주택․점포․사무실 82.08㎡를 제2종근린생활시설(사무실)로 변경 2009.7.9.

○ 건축과-12868(2009.7.9.)호에 의거, 2층 제2종근린생활시설(사무실) 82.64㎡를 제1종근린생활시설(의원), 3층 2종근린생활시설(사무실) 82.08㎡를 제1종근린생활시설(의원)으로 표시 변경

(7) 이의신청 결정서(이의 용산 2013-0045호, 2013.11.14.) 및 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서(2013년 12월)에 따르면 청구인의 이의신청에 대해 처분청은 2013.11.14. 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 청구인이 제출한 서류만으로는 확인되지 않으나, 청구인이 지출하였다고 주장하는 개보수비용 OOO원 중 OOO원이 판결서 및 금융증빙 등 객관적인 서류에 의하여 확인되고, 쟁점부동산의 일반건축물대장 변동내역을 미루어보아 청구인이 주장하는 공사 사실이 있는 것으로 확인되므로 쟁점부동산의 실지취득가액 및 필요경비를 재조사하라는 취지의 결정을 하였고, 이에 따라 처분청은 재조사를 하였는바, 처분청이 청구인에게 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 있는 서류인 매매계약서 및 대금증빙을 요구하였으나 청구인은 이를 제시하지 못한 것으로 나타나고, 이에 따라 처분청은 쟁점부동산의 취득가액에 대한 증빙이 없기 때문에 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단한 것으로 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하면 청구인은 쟁점공사비를 필요경비로서 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 제3항 제2호는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 영 제176조의2에 따라 계산한 환산가액에다 같은 영 제163조 제6항의 개산공제액을 더한 금액을 필요경비로 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원임을 확인하는 소송을 제기하였으나 법원으로부터 각하판결을 받았고, 기타 쟁점부동산의 실지취득가액을 입증할만한 자료를 제시하지 못하고 있으며, 이에 따라 처분청은 쟁점부동산의 취득가액으로 환산가액을 적용하였는바, 처분청이 쟁점공사비가 아닌 개산공제액만을 필요경비로서 양도가액에서 공제한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2011중594, 2011.4.29. 외 다수, 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련법령 (1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22580호로 개정되기 전의 것) 제67조【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액" 이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액