유사 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 볼 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.2.8. 청구인의 부(父)의 사망으로 상속 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2013.8.27. 양도하면서 그 양도가액을 OOO원(실거래가액)으로 하고 취득가액을 OOO원(기준시가)으로 하여 같은 날 양도소득세 OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 청구인은 2013.9.23. 쟁점아파트의 취득가액을 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 104호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 양도가액 OOO원(양도일 2011.7.11.)을 쟁점아파트 취득당시의 유사 매매사례가액으로 적용한 OOO원을 취득가액으로 하여 재산정한 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2013.11.18. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 매도한 쟁점아파트는 하나의 동으로만 이루어져 있고 비교대상아파트는 쟁점아파트와 층만 달리하고 있을 뿐 동일한 아파트 단지내 같은 동에 위치하고 있으며, 면적이 거의 유사(0.72㎡ 차이)하고 방향이 같고 쟁점아파트와 비교하여 기준시가가 낮은 점, 주거용 공동주택으로 사용되어 재산의 형태․이용상황․주변 환경변화가 거의 없어 동일성과 유사성이 있는 점, 2009년 1월부터 평가기준일(2012.2.8.)까지의 기간동안 매매시세의 변동이 없는 점, 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중 전체 아파트단지 중 비교대상아파트의 매매사례가액만 존재하는 것으로 확인된 점, 쟁점아파트의 평가기준일(상속개시일 2012.2.8.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2011.7.11.)이 6개월 27일로서 평가기간을 약간 벗어난 단기간인 관계로 비교대상아파트 매매계약일과 쟁점아파트 평가기준일 사이의 공동주택 공시가격이 동일한 점 등을 고려하면 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법시행령”이라 한다) 제49조 제1항 단서규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당되므로 OOO 공동주택 기준시가가 쟁점아파트에 비해 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점아파트의 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다. 또한, 상증법 시행령 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 동 평가심의위원회 제도는 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 도입된 것으로 과세당국에서는 평가기간 밖의 유사 매매사례가액에 대해 평가자문을 거쳐 과세하고 있음에도 청구인의 경우에는 처분청이 동 평가심의위원회의 자문신청 자체를 하지 아니한 것은 형평성에 위배되어 위법․부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 유사 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트의 경우 쟁점아파트의 평가기준일(2012.2.8.)로부터 6개월 밖에 있으며 아래 [표1]과 같이 비교대상아파트의 면적, 공시지가 등이 쟁점아파트와 상이하여 이를 그대로 적용하기 어려우므로 청구인이 당초 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 것은 타당하다 할 것인 바, 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다. [표1] 쟁점아파트와 비교대상아파트의 차이

• 가. 쟁점 유사 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령:【별지】에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점아파트는 건물 84.97㎡, 대지 41.904㎡로서 2006.8.8. 청구인의 부(父) OOO 명의로 소유권보존등기되었다가 2012.2.8. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 청구인 명의로 소유권이전 등기되었고, 비교대상아파트는 건물 84.25㎡, 대지 41.549㎡, 2011.7.11. 매매를 등기원인으로 하여 OOO와 OOO(공유자) 명의로 소유권이전 등기된 것으로 나타난다. (나) 쟁점아파트 단지는 2006년 6월에 1개동 47세대(10층 규모)로 준공되었으며, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 2006년～2013년 실거래가격 및 2009년～2013년 공시가격은 아래 [표2]와 같이 확인된다. [표2] 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 연도별 실거래가 (다) 쟁점아파트 매매계약서(2013.8.1.)을 보면, 매도인 청구인, 매수인 OOO, 매매대금OOO원, 잔금은 2013.8.7.에 지급하는 것으로 기재되어 있다. (라) OOO의 공동주택 기준시가(공시가격) 및 부동산 실거래가 조회자료에 의하면, 2007.4.30. 고시된 기준시가는 쟁점아파트 OOO원, 비교대상아파트 OOO원이고, 비교대상아파트의 양도소득세 과세자료상 실거래가는 OOO원으로 나타난다. (마) 한편, 상속개시지 관할 OOO에 확인한 결과, 상속재산인 쟁점아파트에 대하여 청구인이 상속세를 신고한 사실이나 당해 과세관청이 상속세를 결정한 사실이 없어서 쟁점아파트의 상속가액은 확인되지 아니한다.

(2) 위의 관련법령 및 사실관계 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법 시행령제163조 제9항, 상증법 제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항에 따르면, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 부동산 또는 당해 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가격이 있는 경우, 동 가액을 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액(상속개시당시 시가)으로 적용하고, 매매 등의 가액이 없는 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격을 적용하도록 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우 청구인은 쟁점아파트와는 층수만 다를 뿐, 재산의 형태․이용상황이나 주변 환경변화가 거의 없는 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 공동주택의 경우 같은 동, 비슷한 규모라 하더라도 조망권과 일조량 등의 차이로 그 가액 등에 차이가 발생하는 바, 쟁점아파트는 7층이지만 비교대상아파트는 1층으로서 연도별 기준시가가 차이가 나는 등 그 동질성과 유사성을 인정하기 어려울 뿐만 아니라 비교대상아파트의 거래시점(2011.7.11. 매매계약일)이 쟁점아파트의 평가기준일(2012.2.8. 상속개시일) 이전 6개월을 벗어나고 있는 점 등으로 볼 때, 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 보기 어렵다 할 것이다.

(3) 따라서, 처분청이 청구인이 제기한 경정청구를 거부한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】관련법령 (1) 소득세법 (2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. (2) 소득세법 시행령(2013.8.29. 대통령령 제24697호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법(2013.8.29. 법률 제11845호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2013.8.27. 대통령령 제24697호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제56조의2(평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등) ⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항에 따른 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장·지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

⑪ 평가심의위원회의 설치·운영, 평가신청절차, 비상장주식의 가액산정 및 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 국세청장이 정한다.