청구인이 쟁점주택 취득시 쟁점주택을 신축한 자로부터 임대사실이나 거주사실이 없는 신축주택을 1986.1.1. 현재 공가상태로 취득하였는지, 아니면 취득 당시 임차인들이 입주한 상태에서 임대차계약을 인수하는 조건으로 취득하였는지 여부 등이 확인되지 않으며, 이러한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 쟁점주택 취득시 쟁점주택을 신축한 자로부터 임대사실이나 거주사실이 없는 신축주택을 1986.1.1. 현재 공가상태로 취득하였는지, 아니면 취득 당시 임차인들이 입주한 상태에서 임대차계약을 인수하는 조건으로 취득하였는지 여부 등이 확인되지 않으며, 이러한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(2) 청구인은 쟁점주택을 1986.11.4. 취득하였다가 2012.12.10. 양도하였던바, 일반건축물대장상 쟁점주택은 1985.11.12. 사용승인을 받은 주택으로서 지하 1층, 지상 2층이고, 각 층의 면적은 83.03㎡(연면적 248.88㎡)이며, 각 층은 구획되지 않았으나, 청구인은 쟁점주택이 7가구(지하 4, 1층 2, 2층 1)로 구성되어 있고, 2층을 제외한 6가구를 임대하였다고 주장하고 있다.
(3) 처분청의 경정거부 판단근거는 다음과 같다. (가) 청구인은 1986.10.30.～2012.11.22. 기간 동안 쟁점주택에 주소를 두고 있었고, 1993.1.1. 쟁점주택을 대상으로 주택임대사업자 등록을 한 사실이 확인되며, OOO의 ‘주민등록 전입세대 열람내역 회신’OOO에 의하면, 1986.11.4.～2000.12.31. 기간 중 쟁점주택의 주민등록전입자는 OOO이고, 1995.2.22. 전입한 OOO이 최초의 전입자로서 그 이전의 자료는 없는바, 위 회신내용에 의하면 임대내역은 다음 <표>와 같이 추정된다. OOO (나) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 받고자 하는 자는 조세특례제한법 제97조 제3항 및 같은 법 시행령 제97조 제4항에 의해 양도소득세 신고서, 세액감면신청서와 함께 임대계약서 사본, 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본을 제출하여야 함에도 청구인은 쟁점주택의 최초 임대개시를 확인할 수 있는 서류 등을 제출한 사실이 없고, 쟁점주택이 감면대상 부동산임을 확인하기 위해서는 취득시점(1986.11.24) 이전 사항인 ‘1986.1.1. 현재 공실 여부’에 대한 판단이 필요하나 이에 대한 입증이 없는 상태에서 추정만으로 감면규정을 적용할 수 없다. (다) 청구인의 추정에 의하면 전 소유자는 소유권보존(이전) 전까지는 쟁점부동산에 대하여 임대 목적물로 사용하는 등의 재산권 행사를 전혀 하지 않았을 것이나, 멸실 건축물대장상 1985.11.12. 사용승인을 받은 점으로 볼 때 전 소유자자가 주택임대와 같은 재산권행사를 위하여 소유권 보존 전에 사용승인을 받은 것으로 볼 수 있으며, 폐쇄등기부상 쟁점주택(건물)은 1986.11.4. 소유권 보존되어 당일 소유권이전되었으나 이는 미등기 상태에서 소유권을 이전하기 위한 단순 법률행위로 추정할 수 있다.
(4) 청구인의 주장내용과 제출된 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2012.12.10. 쟁점주택을 OOO에 양도하고, 그 계약금으로 2012.11.16. OOO의 소형주택을, 2012.11.23. OOO의 주택을 취득하였으며, 매매계약을 하면 양도(1세대 1주택 해당)한 것으로 잘못 알고, 며칠 차이로 3주택자에 해당되어 2013.2.28. 양도소득세 OOO을 신고‧납부하였다. (나) 처분청은 이의신청결정서에서, “1986.11.19. 종전주택을 처분하고 1986.11.4. 쟁점주택을 취득하였다 할 것으로, 당시 종전주택의 시가가 쟁점주택의 시가에 미치지 못하여 매도대금으로 매수대금을 충당하지 못하였을 것으로 보여 쟁점주택을 공가상태로 매수하였다기보다 임대보증금을 인수하면서 취득하였다고 보이나, 쟁점주택 취득 당시의 매매계약서나 임대사실에 대한 증거자료를 제출하지 못하고 있으므로 1986.1.1. 현재 공가로 볼 수 없다.”라고 하였으나, 취득시점(1986.11.4.)에 임차인이 있었다 하더라도 1986.1.1. 이후의 입주자일 수 있고, 1986.1.1. 임차인이 있었다 하더라도 취득시점에 퇴거할 수도 있으므로, 매도한 종전주택의 가액과 매수한 쟁점주택의 가액이 차이난다고 하여 쟁점주택 취득시 임대보증금 채무를 인수하였다고 판단하는 것은 부당하다. (다) 청구인은 1986.1.1. 현재 입주자가 없다는 사실에 대한 입증방법을 찾을 수 없고, 1985년 이전 전입세대 열람자료도 없어 추정에 의할 수밖에 없는바, 쟁점주택은 1985.11.12. 준공되고 1986.1.1.까지 48일에 불과하며, 이사 비수기인 겨울임을 고려할 때 1986.1.1. 현재 임차인이 입주하였다고 보기 어렵고, 쟁점주택은 1985.11.12. 사용승인 후 건물주가 전입하지 않았으므로 단칸방에 임차인이 먼저 들어오지 않는 것이 일반적이며, 최초 등기사항은 건물주의 소유권보존등기가 아니라 매수자인 청구인의 소유권이전등기인바, 일반적으로 소유자 불명의 주택을 임차하지는 않으므로 청구인이 취득하기 전에 임차인이 거주하였다고 볼 수 없고, 따라서 청구인은 쟁점주택을 공가 상태로 취득하여 27년간 소유하면서 지하층과 1층 6가구를 10년 이상 임대하였으므로 장기임대추택 감면대상에 해당한다.
(5) 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조 에서 규정하는 장기임대주택으로서 양도소득세 감면대상에 해당한다는 주장인바, 이 건 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 장기적으로 소형 임대주택 건설을 촉진하여 무주택서민의 거주생활의 안정을 기하고자 한 것으로, 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 감면요건으로 하고 있고, 조세감면규정은 조세정책상 특혜를 주는 규정이므로 그 감면요건은 엄격하게 해석하여야 할 것이며 감면요건 사실에 대한 입증은 감면을 신청한 납세자에게 있다고 할 것이다. 그런데 심리자료에 의하면, 쟁점주택은 공부상 지하1층(지하실 83.03㎡) 지상2층(1층 주택 83.03㎡, 2층 주택 83.82㎡)의 단독주택으로서 1985.11.12. 사용승인되었고, 매매를 원인으로 1986.11.4. 청구인이 이를 취득하였으며, 청구인은 1986.10.30. 쟁점주택에 전입하여 2012.11.22.까지 거주하였고, 청구인은 쟁점주택을 대상으로 1993.1.1. 주택임대사업자 등록을 하였으며, 쟁점주택에 임차인이 전입한 것은 1996.4.30. 이후부터로 나타나고, 청구인이 쟁점주택에 대한 양도소득세 감면신청(경정청구)을 할 당시에는 쟁점주택이 멸실되어 존재하고 있지 않았던 것으로 나타나고 있다. 이러한 내용을 종합하여 보면, 청구인은 6가구 이상을 10년 이상 장기임대하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점주택 취득 당시부터 다가구주택을 취득하였는지, 아니면 청구인이 쟁점주택을 단독주택으로 취득하여 거주하다가 이를 1996년부터 일부를 임대하였는지 또는 다가구주택으로 변경하여 임대하였는지 여부가 불분명하고, 청구인이 쟁점주택 취득시 쟁점주택을 신축한 자로부터 임대사실이나 거주사실이 없는 신축주택을 1986.1.1. 현재 공가상태로 취득하였는지, 아니면 취득당시 임차인들이 입주한 상태에서 임대차계약을 인수하는 조건으로 취득하였는지 여부 등이 확인되지 않으며, 이러한 사실을 확인할 수 있는 쟁점주택 취득시 매매계약서 등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시도 없어 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득세 환급 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.